Schadensersatz des Vermieters für Beschädigungen an der Mietsache – ein steiniger Weg
Will ein Vermieter Schadensersatzansprüche gegen seinen Mieter nach dessen Auszug wegen Beschädigung der Mietsache durchsetzen, so sind die Erfolgsaussichten generell eher gering. Dies liegt daran, dass die Hürden für die Durchsetzung eines solchen Anspruchs recht hoch sind. Im Einzelnen:
1. Die Forderungen müssen binnen sechs Monaten nach dem Tag der Übergabe der Wohnung an den Vermieter gerichtlich geltend gemacht werden. Die Frist würde sich nur dann verlängern, wenn es zu einer inhaltlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung der Forderungen gekommen wäre, nicht, wenn der Mieter die Berechtigung pauschal zurückweist oder nicht reagiert.
2. Die Beweislast für die nachfolgenden Anspruchsvoraussetzungen liegt beim Vermieter:
2.1 Beim Auszug des Mieters müssen Mängel an der Wohnung vorliegen. Es darf sich nicht um übliche Gebrauchsspuren handelt. Hier ist im Einzelnen vieles streitig, etwa, welchen Zustand Fußböden bei Rückgabe haben müssen oder wie viele Dübellöcher als normaler Gebrauch qualifiziert werden können. Notwendig ist auch eine präzise Beschreibung der Mängel. „Schäden im Treppenhaus“ langt nicht: Es muss erklärt werden, wo welcher Schaden vorlag, etwa: „1 Meter oberhalb der dritten Treppenstufe vom Eingang nach oben ein 14 cm langer, 3 cm tiefer Riss im Putz“. Vollkommen ungeeignet sind Bezeichnungen wie „kaputt“ oder „defekt“.
Oft argumentieren Vermieter mit der Vorlage von Fotos der angeblichen Mängel, die in aller Regel aber wenig aussagekräftig sind und von den Gerichten nur zurückhaltend als Beweismittel herangezogen werden. Auch die vom Vermieter häufig bemühten Zeugen erinnern sich sehr selten derart detailliert wie dies zu wünschen wäre.
2.2 Diese Mängel dürfen beim Einzug des Mieters noch nicht vorgelegen haben. Oft ist der Zustand der Wohnung bei einem Einzug, der viele Jahre zurückliegt oder stattfand, als noch eine andere Person Vermieter war, nicht nachzuweisen. Das wirkt sich zu Lasten des Vermieters aus.
2.3 Es ist vom Vermieter der Nachweis zu erbringen, dass die Mängel an der Mietwohnung durch falsches Mieterverhalten, also schuldhaft, verursacht worden sind. Bei manchen Mängeln ist dies schon nach dem Schadensbild zu vermuten, etwa Brandlöcher im Fußboden, abgeplatzte Emaille an der Badewanne. Viele andere Mängel hingegen könnten auch Ursachen aus der Sphäre des Vermieters oder Dritter (Einbrecher) haben. So können Risse in Kacheln auf Spannungen im Gebäude oder aber auf fehlerhaftes Verhalten des Mieters zurückgeführt werden. Ähnliches gilt für Wasserschäden und insbesondere Schimmelschäden. Hier muss der Vermieter beweisen, dass sämtliche bauseitigen Ursachen ausgeschlossen sind.
2.4 Jedenfalls alte Mietverträge enthalten meistens unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, etwa wegen starrer Fristen für die Vornahme der Arbeiten oder weil die Wohnung nicht renoviert übergeben worden ist. Dies führt dazu, dass vom Mieter keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Dann muss der Mieter aber auch nicht die Kosten der Beseitigung von Mängeln bezahlen, wenn die Schadensbeseitigungsarbeiten nicht über die Durchführung von Schönheitsreparaturen hinausgehen.
2.5 Auf der Basis von Kostenvoranschlägen können die Nettokosten der Reparaturkosten geltend gemacht werden; erst nach Ausführung der Arbeiten kann auf Basis der Rechnung hierfür auch die Mehrwertsteuer vom Mieter gefordert werden.
Oft sind die Kostenvoranschläge bzw. Rechnungen unbrauchbar, weil sie die Kosten der Beseitigung von verschiedenen Schäden zusammenfassen, etwa der Schäden in verschiedenen Räumen. Es muss aber für jeden einzelnen Mangel eine Position in der Rechnung/dem KVA vorhanden sein, damit eine differenzierte Ausgleichung erfolgen kann.
Sollen Mängel nicht durch Reparaturen beseitigt werden, sondern durch Ersetzung defekter alter durch neue Bauteile (Badewannen, Türen, Armaturen, Fußbodenbelag), gibt es ein weiteres Problem. Beim Ersatz von Bauteilen ist ein sogenannter Abzug neu für alt vorzunehmen, d.h., es wird nur der Zeitwert einer Sache ersetzt. Um diesen zu ermitteln, muss der Vermieter den Beweis führen, wann ein bestimmtes Bauteil eingebaut wurde. Es muss dann das Lebensalter dieses Bauteils ermittelt werden (dazu gibt es verschiedene Tabellen im Internet). Entsprechend sind dann die Anschaffungskosten für den Ersatz zu quoteln. Wenn also etwa drei Viertel der Lebensdauer eines Gegenstandes bei Auszug des Mieters erreicht sind, kann der Vermieter nur ein Viertel der Neuanschaffungskosten verlangen. Ist die Lebensdauer bereits abgelaufen, gibt es überhaupt keinen Schadensersatz.
3. Erfahrungsgemäß wird in Gerichtsverfahren zur Durchsetzung derartiger Ansprüche ein Vergleich eher selten geschlossen, weil die ökonomischen Vorstellungen weit auseinanderliegen, aber auch weil gegenseitig die Vorwürfe oft recht emotional sind.
Daher kommt es meist zu zeit- und kostenaufwändigen Beweisaufnahmen durch die Einvernahme einer großen Zahl von Zeugen aus den unterschiedlichen Lagern der Parteien, aber auch zu sehr langwierigen und teuren Sachverständigen-Gutachten.
(Unausrottbare?) Irrtümer im Wohnungseigentumsrecht
1. Jahresabrechnung
Der Eigentümer muss einen negativen Saldo aus der Jahresabrechnung zahlen.
Falsch!
Er muss nur eine negative Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung zahlen. Üblicherweise wird unter dem Saldo einer Jahresabrechnung die Differenz zwischen den auf die Wohnung entfallenden Kosten und Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage auf der einen Seite und den vom Eigentümer im abgerechneten Zeitraum tatsächlich gezahlten Beträgen auf der anderen Seite verstanden. Die Abrechnungsspitze hingegen ist die Differenz zwischen den auf die Wohnung entfallenden Kosten und Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage auf der einen Seite und den nach dem Wirtschaftsplan für den abgerechneten Zeitraum geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen auf der anderen Seite. Die Differenz zwischen diesen beiden Begriffen wird nur, aber auch immer dann relevant, wenn ein Eigentümer im Wirtschaftsjahr weniger gezahlt hat, als er nach dem Wirtschaftsplan schuldete. In einem solchen Fall wäre der Jahressaldo in der Regel negativ, was für die Abrechnungsspitze nicht zwingend der Fall sein muss. Im Gegenteil kann die Abrechnungsspitze auch positiv sein, also ein Guthaben zu Gunsten des Eigentümers ausweisen. Am einfachsten lässt sich dies am Beispiel eines Eigentümers verdeutlichen, der in einem Wirtschaftsjahr überhaupt keine Vorauszahlungen leistet. Er hat dann immer einen negativen Abrechnungssaldo; die Abrechnungsspitze ist aber nur dann negativ, wenn die Kosten höher waren als im Wirtschaftsplan geschätzt.
Fehlendes Wohngeld kann stets nur aus dem Wirtschaftsplan eingeklagt werden, eine negative Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung; bei einer positiven Abrechnungsspitze ist dieser Betrag mit dem Wohngeldrückstand zu verrechnen, so dass nur die Differenz geltend gemacht werden kann. Für die Eigentümergemeinschaft wird dieser Unterschied dann teuer, wenn fehlende Wohngelder nicht rechtzeitig beigetrieben worden sind. Denn Wohngelder wie auch Abrechnungsspitze verjähren in drei Jahren ab Fälligkeit. Das Wohngeld wird in dem Jahr fällig, für das es beschlossen wurde; die Abrechnungsspitze erst mit dem Beschluss über die Abrechnung, also mindestens ein Jahr später.
2. Zwei Abrechnungen bei Eigentümerwechsel
Wenn im laufenden Jahr eine Wohnung verkauft wird, bekommen Käufer und Verkäufer je eine anteilige Jahresabrechnung
Falsch !
Für eine Wohnung gibt es für einen Abrechnungszeitraum immer nur eine Abrechnung; auf Wunsch der Eigentümer kann (nur) die Heizkostenabrechnung beim Eigentümer- oder Mie-terwechsel nach Zwischenablesung zu einem Stichtag geteilt werden.
Die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung ist von dem Eigentümer zu zahlen bzw. kommt dem Eigentümer zugute, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung und Fälligkeit der entspre-chenden Beträge Eigentümer ist. Käufer und Verkäufer müssen dann einen internen Ausgleich untereinander herbeiführen.
3. Eigentümer ab Wohnungsübergabe
Für die Rechtsstellung als Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Datum maßgeblich, das Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag als Übergabetermin festgelegt haben.
Falsch!
Im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es nur auf das Datum der Grundbuchumschreibung an. Erst ab diesem Datum ist der neue Eigentümer zur Versammlung zu laden und stimmberechtigt; er ist gegenüber der Gemeinschaft auch erst ab diesem Datum zur Zahlung des laufenden Wohngeldes verpflichtet. Bis dahin bleibt der Verkäufer gegenüber der Gemeinschaft in der Pflicht. Denn die Parteien eines Kaufvertrages können keine Regelungen treffen, die Rechte und Pflichten zulasten Dritter wie der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen. Verkäufer und Käufer müssen ihre Interessen nach der Maßgabe der Regelung des Kaufvertrages untereinander klären. Daher könnte daran gedacht werden, in den Kaufvertrag die Bestimmung aufzunehmen, dass der Käufer ab dem Datum der Übergabe vom Verkäufer bevollmächtigt wird, dessen Rechte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuüben, sofern eine solche Bevollmächtigung durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen ist. Ohne eine solche Bevollmächtigung muss der Erwerber einer Wohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, eine Wohnungseigentümerversammlung verlassen. Statt seiner wäre der Verkäufer einzuladen.
Der Verwalter sollte sich also immer beim Eigentümerwechsel einen Grundbuchauszug vorlegen lassen.
4. Selbstvornahme
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass alle Eigentümer reihum die Straße zu kehren, Schnee zu räumen, das Treppenhaus zu reinigen und die Mülltonnen vor das Haus zu stellen haben.
Nichtig !
Für einen solchen Beschluss fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, so dass er nichtig ist. Handlungspflichten können durch Beschluss nicht begründet werden, son-dern nur durch Vereinbarung (wichtigstes Beispiel der Vereinbarung: Teilungserklärung).
5. Türen und Fenster
Wohnungsabschlusstüren und Fenster, die im Sondereigentum liegen, kann ein Eigentümer nach seinem Belieben austauschen.
Falsch !
Wohnungsabschlusstüren und Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (egal, was in der Teilungserklärung steht), so dass nur die Gemeinschaft deren Austausch beschließen und durchführen kann. Nur die Gemeinschaft kann festlegen, welche Standards dabei einzuhalten sind. Das gilt selbst dann, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Diese Regelung wird dann umgedeutet in eine Kostentragungsregelung, wie sie seitdem 01.12.2020 Auch beschlossen werden kann: Nunmehr ist es möglich, mit Mehrheit zu beschließen, dass alle Sondereigentümer für die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Fenster (oder Wohnungsabschlusstüren) in ihrem Sondereigentum alleine zuständig sind.
6. Kein Beschluss ohne Einladung
Beschlüsse können nur dann wirksam gefasst werden, wenn sie vorher in der Einladung rechtzeitig angekündigt worden sind.
Falsch!
Ein Verstoß gegen formale Vorschriften führt nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung, sondern bestenfalls zur Aufhebung im Beschlussanfechtungsverfahren, und dass auch nur dann, wenn dieser formale Fehler kausal für die Beschlussfassung geworden ist. Daher können auch unter „Verschiedenes“ oder und einem Tagesordnungspunkt, der auf der Einladung nicht aufgeführt war, wirksam Beschlüsse gefasst werden. Allerdings laufen alle diese Beschlüsse Gefahr, auf gerichtliche Anfechtung durch einen Eigentümer hin aufgehoben zu werden. Der Formfehler, wie etwa fehlende Ankündigung in der Ladung oder Nicht-Einhalten der Ladungsfrist (seit 01.12.2020: drei Wochen), muss kausal für die Beschlussfassung geworden sein, was in der Regel vermutet wird. Nur dann, wenn aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls auch im Falle einer formal korrekten Beschlussfassung kein anderes Ergebnis erzielt worden wäre, fehlt es an dieser Kausalität und der Beschluss hat Bestand. Dies ist etwa dann der Fall, wenn alle Eigentümer bei der Eigentümerversammlung anwesend waren.
7. Anfechtung erst nach Protokollvorlage
Die Frist von einem Monat zur gerichtlichen Anfechtung eines Beschlusses beginnt erst mit der Zustellung des Protokolls der Eigentümerversammlung.
Falsch!
Weil der Verwalter verpflichtet ist, zeitnah eine Beschlusssammlung zu führen, kann sich jeder Eigentümer jederzeit über die getroffenen Beschlüsse informieren, also noch vor Zusendung des Protokolls. Daher läuft die Monatsfrist für eine gerichtliche Anfechtung ab dem Tag der Beschlussfassung.