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Von uns für unsere Mandanten erstrittene Urteile mit einer über den Einzelfall hinausreichenden Bedeutung
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- OLG Frankfurt 30.1.2003
Keine rückwirkende Änderung des Betriebskostenschlüssels im (gewerblichen) Mietverhältnis - OLG Frankfurt 2.12.2004
Unzulässige Parabolantenne in der Eigentümergemeinschaft - LG Frankfurt 18.3.2005
Fassadenreinigungskosten können auf den Gewerberaummieter umgelegt werden - OLG Frankfurt 28.1.2004
In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Vermietung einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden - Hessischer Verwaltungsgerichtshof 2.9.2008
Rechtsgrundlage für Gebührenerhebung bei Stillegungsverfügung - OLG Frankfurt 26.6.2009
Dem Vermieter steht ein Besichtigungsrecht auch an Samstagen zu - Amtsgericht Offenbach 19.10.2010
Wiederwahl eines WEG-Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordentlich führt - Amtsgericht Frankfurt 26.11.2010
Verspätete Vorlage der WEG-Abrechnung - Landgericht Frankfurt 17.05.2011
Aufopferungsanspruch - Landgericht Frankfurt 14.10.2011
Verspätete Vorlage der WEG-Abrechnung – Berufung zu Ziff. 8 - Amtsgericht Offenbach 04.02.2011
Reisekosten des auswärtigen Anwalts der WEG - Landgericht Frankfurt 06.02.2012
Zu den Kompetenzen des Verwaltungsbeirats beim Abschluß eines Verwaltervertrages - Landgericht Frankfurt 17.02.2012
Räumung des Lebensgefährten der Mieterin - Amtsgericht Offenbach 24.02.2012
Mietminderung wegen Mängeln in der Robert-Richter-Anlage, Dietzenbach - Landgericht Darmstadt, 21.01.2013
Reisekosten des auswärtigen Anwalts der WEG - Amtsgericht Offenbach 26.9.2012
Abberufung des Wohnungseigentums-Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung - Landgericht Frankfurt 4.12.2013
Beseitigung einer Gabionenwand auf Gartenfläche im Sondernutzungsrecht - Landgericht Frankfurt 28.05.2014
Keine Mietminderung wegen Flughafenausbau in Frankfurt - Landgericht Frankfurt 16.07.2014
Zulässigkeit eines Beschlusses, der bei Liquiditätsengpässen die Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage erlaubt - Amtsgericht Offenbach 25.8.2014
Ortsübliche Vergleichsmiete für 90 m²-Wohnung im Spessartviertel in Dietzenbach - Oberlandesgericht Frankfurt 10.9.2014
Streitwert der Mietminderungsklage des Mieters: 3,5-facher Jahresbetrag - Amtsgericht Offenbach 7.7.2015
Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahresabrechnung voraus - Amtsgericht Frankfurt 10.12.2015
Keine Sondervergütung für WEG-Verwalter für Baubetreuung nach den Sätzen eines Architekten - Oberlandesgericht Frankfurt 10.11.2015
Vorschäden indizieren nicht Manipulation des Unfalls - AG Langen 22.1.2016 und 29.1.2016
Schlichtungserfordernis auch für Widerklage im Wohnungseigentums-Verfahren - LANDGERICHT DARMSTADT AZ: 6 S 143/15, 5.2.2016
Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers unabhängig von Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung - AMTSGERICHT OFFENBACH Az.: 310 C 93/13, 16.11.2015
Grenzen der Erstattung von Aufwendungen, welche Eigentümer im Vertrauen auf nichtigen Beschluss vorgenommen haben (Fensteraustausch) - Bundesgerichtshof Az: VIII ZR 50/16 vom 14. März 2017
Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers unabhängig von Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung (Fortgang von Ziff. 26 und 22) - LANDGERICHT DARMSTADT Az.: 6 S 373/16 08. Juni 2017
Kleinreparaturenklausel im Geweberaummietvertrag - LANDGERICHT FRANKFURT AM MAIN Az.: 2-14 O 54/18 16. November 2018
Rückabwicklung von Überweisungen ohne Rechtsgrund zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften durch betrügerischen Verwalter - Oberlandesgericht Frankfurt Az.: 1 U 233/18 vom 19.9.2019
Rückabwicklung von Überweisungen ohne Rechtsgrund zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften durch betrügerischen Verwalter - LANDGERICHT DARMSTADT Az.: 6 S 243/18, 26.4.2019
Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach Mietende trotz Verkauf der Wohnung - VERWALTUNGSGERICHT DARMSTADT Az.: 3 K 5077/17.DA, Urteil vom 15.10.2019, rechtskräftig
Kommunalrecht: Fragerecht des Stadtverordneten auch hinsichtlich stadteigener Gesellschaften, § 50 Abs. 2 HGO - LG Frankfurt, 2-13 S 78/19, Urteil vom 4.6.2020
WEG Fensteraustausch bedarf keines Gesamtkonzeptes - VERWALTUNGSGERICHT FRANKFURT Az.: 5 L 919/21.F, Beschluss vom 6.4.2021
Infektionsschutz – Corona: nächtliche Ausgangssperre im Main-Kinzig-Kreis rechtswidrig - AMTSGERICHT OFFENBACH Az.: 300 C 128/18, 30.1.2019
Unwirtschaftliche Heizung ist kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
Aufnahme von Altforderungen in die Betriebskostenabrechnung unwirksam
AG Offenbach: unwirtschaftliche Heizung - AMTSGERICHT OFFENBACH Az.: 320 C 9/19, 4.2.2020 Wohnungseigentumsrecht – Unzulässigkeit der Vorratsanfechtung
- OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Az.: 24 U 242/08, 26.6.2009, Zutritt des Vermieters wegen Verkauf Samstags alle vier Wochen zwischen 11 und 12 Uhr
- AMTSGERICHT MANNHEIM Az.: 5 C 3244/19 WEG, 23.9.2021
Wohnungseigentumsrecht – Abrechnung der Heizkosten fehlerhaft bei Fehlfunktion der HeizungAG Mannheim 23.9.2021 - VERWALTUNGSGERICHT FRANKFURT AM MAIN Az.: 9 L 2328/21.F, 3.1.2022 Konkurrentenschutz, kein Ausschluss bei Mehrfachbewerbung EATEMP668737
- AMTSGERICHT SELIGENSTADT Az.: 1 C 622/10 (1), 20.4.2022 Videokamera AG Seligenstadt-videokamera
- LANDGERICHT HANAU Az.: 2 S 134/20, 25.5.2022 Schlichtungsverfahrenlg-hanau-25052022
- LANDGERICHT DARMSTADT, Az.: 6 T 79/22, Hinweis vom 13.9.2022, Streitwert Umzugsbeihilfe,Hinweis
- AMTSGERICHT OFFENBACH, Az.: 320 C 71/21, TaubenfütterungsverbotUrteil-Tauben
- OLG Frankfurt 30.1.2003
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1. OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Az.: 7 U 50/02, 30.1.2003
Stichworte:
Betriebskostenabrechnung Arztpraxis Änderung des Umlageschlüssels nur für die Zukunft, nicht rückwirkend möglich
Urteil
In dem Rechtsstreit
Beklagter und Berufungskläger
Prozessbevollmächtigte/r:
Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert, Senefelderstraße 15, 63069 Offenbach,
gegen
Kläger und Berufungsbeklagter,
hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. Januar 2003 durch den Richter am Oberlandesgericht für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Limburg vom 22.2.2002 abgeändert. Das Versäumnisurteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Limburg vom 3.11.2000 bleibt aufrecht erhalten.
Der Kläger hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
Die Parteien streiten um Nebenkostennachzahlungen für eine Arztpraxis, die der Beklagte von dem Kläger angemietet hat. Die geforderten Nachzahlungen betreffen die Abrechnungszeiträume 1995 – 1998.
Der Formularmietvertrag enthält in § 2 folgende Klauseln:
2.2 b) Während der Mietzeit kann der Vermieter einen geeigneten, angemessenen, einheitlich oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab zum Anfang eines Berechnungszeitraumes neu bilden. Wird der Verbrauch von Betriebskosten durch Messgeräte vom Kundendienst eines Unternehmens ermittelt, erfolgt die Umlegung nach der üblichen Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsweise des beauftragten Unternehmens.
2.3 Tritt durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Vermieters ein, ist der Mieter verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.
Für die Umlegung der Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart, dass, soweit Zähler vorhanden sind, darüber abgerechnet wird. Die weiteren Nebenkosten sollen ?auf die m2 Praxisfläche umgelegt und abgerechnet“ werden.
Diese Vereinbarung ist seit Beginn des Mietverhältnisses so gehandhabt worden, dass die Heizkosten, der Kalt- und Warmwasserverbrauch und Abwasser verbrauchsbezogen und, soweit einschlägig, nach den Vorschriften der HeizkostenVO, abgerechnet wurden. Die übrigen Kosten, insbesondere Abfall, Fahrstuhlkosten, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Gerätewartung und Bewachung – ein Posten, der erst im Lauf der Mietzeit dazu gekommen, im Mietvertrag aber noch nicht erwähnt ist – sowie Gebäudeversicherungen sind nach dem Flächenanteil der Praxis an der gesamten Fläche des Objekts, das neben Praxen noch andere gewerblich genutzte Räume und Wohnungen umfasst, umgelegt worden.
Mit Beschluss vom 31.10.1996 änderte die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft den für die Betriebskosten der Gemeinschaft maßgeblichen Umlageschlüssel, der dem im Mietverhältnis der Parteien praktizierten entsprach, dahin ab, dass in Zukunft insbesondere bei den Nebenkostenarten Fahrstuhl, Allgemeinstrom und Müllgebühren eine stärkere Belastung der Praxen und gewerblichen Einheiten erfolgen sollte, indem z.B. 3/5 der Fahrstuhlkosten von vornherein den Praxen zugewiesen und unter diesen nach den Anteilen der einzelnen Praxen an der Gesamtfläche der Praxen verteilt werden sollte. Die Anwendung dieses Schlüssels beschloss die Eigentümergemeinschaft auch für die zurückliegenden Wirtschaftsjahre ab 1994.
Der Kläger erhielt in der Folgezeit Eigentümerabrechnungen, die auf der Grundlage dieses neuen Schlüssels erstellt waren, für die Jahr 1995 -1998. Mit Abrechnung vom 7.6.1999 rechnete er auf der Grundlage dieser Eigentümerabrechnung mit dem Beklagten ab und gelangte unter Anwendung der neuen Schlüssel und unter Anrechnung der unstreitigen Vorauszahlungen des Beklagten zu Nachzahlungsforderungen vom DM 3.138,55 für 1995, DM 2.733,01 für 1996, DM 2.301,08 für 1997 und DM 1.882,07 für 1998, die den Gegenstand dieses Rechtsstreits bilden.
Das Landgericht hat die Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und auf den Einspruch des Klägers das Versäumnisurteil überwiegend aufgehoben und der Klage im wesentlichen statt gegeben.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der sich unter anderem dagegen wendet, dass bei der Nebenkostenabrechnung andere als die als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten berücksichtigt und andere als die vereinbarten Umlageschlüssel angewendet werden.
Die Berufung des Beklagten ist begründet.
Der Kläger hat, ohne dazu berechtigt zu sein, der Nebenkostenabrechnung andere Schlüssel zugrunde gelegt, als sie im Mietvertrag vereinbart sind. Die im Mietvertrag vereinbarte Umlage auf ?m2Praxisfläche“ bedeutet, wie sich ohne weiteres aus dem jahrelang unbeanstandet geübten Verfahren ergibt, eine Umlegung der Kosten nach dem Anteil der vom Beklagten angemieteten Praxisfläche an der Gesamtfläche aller Praxen, Gewerbeeinheiten und Wohnungen. Dass einzelne Kostenarten zu einem größeren Anteil nur unter den Mietern der Arztpraxen verteilt werden, stellt daher eine Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Schlüssel dar.
Auf die Klausel 2.2 b) kann sich der Kläger dabei nicht berufen. Diese Klausel dürfte, weil eine Beschränkung der Abänderungsbefugnis auf sachliche Gründe nicht vorgesehen ist, vom Leitbild des § 315 BGB abweichen und deshalb eine unangemessene Benachteiligung auch eines Gewerberaummieters darstellen (vgl. BGH ZMR 1993, 263, 264 f. unter II. 1. c)). Jedoch kann dies letztlich offen bleiben.
Offenbleiben kann auch, ob dem Kläger unabhängig von dieser Klausel wegen einer erheblichen Änderung der Geschäftsgrundlage oder bereits nach Treu und Glauben (vgl. dazu Schmidt-Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 546 BGB Rdn. 209) das Recht zusteht, einen neuen Umlageschlüssel einzuführen. Eine solche Änderung könnte darin bestehen, dass der Kläger an den Beschluss der Wohnungseigentümer gebunden ist, ihn, weil der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wohnungseigentumsverwaltung entsprochen haben mag –
was das hier entscheidende Gericht freilich nicht zu prüfen hat -, nicht mit Aussicht auf Erfolg anfechten konnte, und deshalb die Geschäftsgrundlage, die der mietvertraglichen Vereinbarung der Umlageschlüssel zugrunde lag, entfallen ist. Denn bei der Vermietung einer Teileigentumseinheit werden die Mietvertragsparteien die Verteilung der Betriebskosten in der Regel an den in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln ausrichten, damit sie für den Vermieter letztlich nur ein durchlaufender Posten sind. Diese Fragen können deshalb offen bleiben, weil jedenfalls Änderungen des Verteilungsschlüssels nur für die Zukunft möglich sind, nicht aber für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden. Dieser in Schrifttum und Rechtsprechung einhellig vertretenen Ansicht (Langenberg, aaO, Rdn. 210; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rdn. 3112, jeweils mwN) schließt sich auch das hier erkennende Gericht an. Die einseitige Änderung bestehender Verträge ist stets in besonderem Maß von der Zumutbarkeit für den anderen Vertragsteil abhängig. Diese ist eher gegeben, wenn sich der Vertragspartner auf Änderungen noch einstellen kann. Dies gilt besonders im vorliegenden Fall. Der Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgte im Jahr 1996 und sollte sich auch auf bereits abgelaufene Wirtschaftsjahre erstrecken. Der Kläger hat diese Änderungen, die er an den Beklagten als Mieter weitergeben wollte, aber weder sogleich noch mit der Übersendung der Abrechnungen im Jahr 1999 dem Beklagten erläutert, sondern ohne Erklärung über die damit beabsichtigte Änderung der vertraglichen Grundlagen in den Nachberechnungen die geänderten Schlüssel verwendet. Das ist dem Beklagten nicht zuzumuten.
Die Abrechnung auf der Grundlage der geänderten Schlüssel ist auch nicht mit Rücksicht auf die Klausel 2.3, nach der erhöhte oder neu eingeführte Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, zulässig. Jedenfalls nach dieser Klausel können zwar die im Mietvertrag nicht erwähnten Bewachungskosten umgelegt werden, denn es bestand, nachdem – wie das Landgericht festgestellt hat – Einbruchsdiebstähle vorgekommen waren, ausreichender Anlass für die Beauftragung eines Wachdiensts (vgl. OLG Celle NZM 99, 501 ff.). Eine Änderung vereinbarter Umlageschlüssel kann mit dieser Klausel aber nicht gerechtfertigt werden. Denn die von dem Kläger als Eigentümer zu tragenden Betriebskosten haben sich nicht wegen eines erhöhten Verbrauchs, wegen Teuerung oder der Einführung weiterer Kosten erhöht, sondern vor allem deshalb, weil die Umlageschlüssel geändert wurden. Soweit Kosten gestiegen sind, ist, weil zwischen den Parteien keine Pauschal- oder Festbeträge vereinbart sind, die Weitergabe von Kostensteigerungen ohnehin möglich. Die Änderung der Umlageschlüssel ist aber nicht Gegenstand der in der Klausel 2.3 getroffenen Regelung.
Die Nebenkostenabrechnung war demgemäß anhand der unveränderten, im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel vorzunehmen. Bei einer derartigen Abrechnung ergeben sich für die Jahre 1995 -1998 keine die jährlichen Vorauszahlungen übersteigenden Beträge. Dieses Rechenwerk im einzelnen auszuführen, besteht hier kein Anlass. Das Gericht hat den Kläger auf das Ergebnis seiner diesbezüglichen Berechnungen hingewiesen und ihm Gelegenheit gegeben, die Berechnung selbst nachzuprüfen. Der Kläger hat danach keine Einwände mehr gegen das Zahlenwerk erhoben.
Da sich somit ein die Vorauszahlungen übersteigender Saldo nicht ergeben hat, musste die Klage erfolglos bleiben. Entsprechend war auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abzuändern.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
2. OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN, 20 W 186/2003, Beschluß vom 2.12.2004
(Vorinstanzen: 19 T 268/2002 LG Darmstadt 41 II 16/02 AG Offenbach)
veröffentlicht in: Neue Zeitschrift für Mietrecht, 2005, S.427-428
Stichworte: Parabolantenne nach Wohnungseigentumsrecht
Beschluss
In der Wohnungseigentumssache
betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft Offenbach am Main an der beteiligt sind:
1. Antragstellerin, Beschwerdegegnerin und weitere Beschwerdegegnerin-
Verfahrensbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert, Tulpenhofstr. 1, 63067 Offenbach am Main
2. Antragsgegner, Beschwerdeführer und weitere Beschwerdeführer
hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 09.04.2003 am 02.12.2004 beschlossen:
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert des amtsgerichtlichen Verfahrens sowie der Wert des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde werden auf jeweils 3.000,00 ¤ festgesetzt.
Gründe:
Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Offenbach am Main. Sie ist durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 26.06.1989 (Bl. 4 d. A.) ermächtigt, als Verfahrensstandschafterin für die Wohnungseigentümer aufzutreten. Die Beteiligten streiten um die Entfernung einer Parabolantenne, die die Antragsgegner in der verglasten Loggia ihrer im Erdgeschoss liegenden Wohnung angebracht haben, an der ein öffentlicher Weg vorbeiführt.
Zu TOP 4.4. der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.03.1998 wurde durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluss interessierten Eigentümern die fachgerechte Anbringung von Parabolantennen auf dem Gemeinschaftsdach gestattet, wobei die Zustimmung der Verwaltung für jeden Fall einzuholen war. Die Verwaltung wurde in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, gegen Eigentümer, die Parabolantennen sichtbar am Haus befestigt haben oder noch anbringen, nach entsprechender Abmahnung gegebenenfalls auch rechtlich vorzugehen (Bl. 6 d. A.). Die Verwaltung teilte mit Schreiben vom 02.05.1998 (Bl. 30 d. A.) den Antragsgegnern diese Beschlussfassung mit und bat vor Durchführung der Installation um schriftliche Bestätigung der Einhaltung mehrerer Voraussetzungen, z. B. der Ausführung durch einen Elektrofachbetrieb entsprechend dem Angebot einer bestimmtem Firma. Ferner sollte eine Ausgleichszahlung für Stromkosten erfolgen und die Kosten einer eventuellen Beseitigung der Anlage übernommen werden. Die Antragsgegner sollten die Mitbenutzung durch andere Mieter bzw. Eigentümer gestatten und im Fall der Beendigung des Empfanges sollte die Anlage in das Eigentum der Gemeinschaft übergehen.
Zur Installation einer von den Antragsgegnern genutzten Parabolantenne auf dem Dach der Liegenschaft kam es nicht. Die Antragsgegner betrieben seit ca. 1993 von ihrer Loggia aus zwei Parabolantennen, von denen sie ca. 1999 auf die Beanstandung der Verwaltung hin eine abbauten. Mit Schreiben vom 09.02.2001 (Bl. 8, 9 d. A.) empfahl die Verwaltung die Verlegung der Parabolantenne auf dem Balkon so, dass sie von unten nicht mehr einsehbar ist bzw. die Installation einer kleineren Schüssel bzw. einer sog. D-Box am Fernsehgerät. Falls diesen Empfehlungen nicht Folge geleistet werde, schlage die Verwaltung der Gemeinschaft vor, eine Klageerhebung der Gemeinschaft zu beschließen.
Zu TOP 4.4 beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Versammlung vom 08.03.2001 unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Heidelberg, wonach türkische Mitbewohner eine zusätzliche Parabolantenne abbauen mussten, weil sie durch den Kosten von einmalig ca. 800,00 DM bzw. monatlich ca. 17,00 DM verursachenden Einbau einer D 1-Box drei Programme in der Landessprache empfangen konnten, die Ermächtigung der Verwaltung, notfalls – nach jeweiliger Prüfung der Einzelsituation- Klage gegen Eigentümer auf Abbau der Parabolantenne zu erheben, wenn ausreichend Erfolgschancen dafür entsprechend dem Gerichtsurteil gegeben sind.
Unter Zitierung der Beschlüsse vom 16.03.1998 und 08.03.2001 und Bezugnahme auf die Abmahnung vom 09.02.2001 setzte die Verwaltung den Antragsgegnern mit Schreiben vom 28.10.2001 eine Frist zur Entfernung der Antenne bis zum 10.11.2001 (Bl. 10, 11 d. A.). Die Antragsgegner entfernten die Parabolantenne jedoch nicht.
Die Antragstellerin hat die Antragsgegner erstinstanzlich auf Entfernung der Satellitenanlage bzw. Unterlassung eines Betriebes einer aus einem Fenster herausragenden Anlage in Anspruch genommen.
Nach Auffassung der Antragstellerin handele es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung, die außerdem gegen die Beschlusslage verstoße. Dem Informationsbedürfnis der Antragsgegner werde durch die Möglichkeit des Empfangs über eine auf dem Dach installierte Antenne bzw. mittels Anschluss einer D1 -Box an das Fernsehgerät ausreichend Rechnung getragen.
Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,
1. den Antragsgegnern aufzugeben, die in der Loggia ihrer Wohnung in der Liegenschaft Hermann-Steinhäuser-Straße 6, 63065 Offenbach angebrachte Satellitenanlage dauerhaft zu entfernen,
2. den Antragsgegnern zu untersagen, zur Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 100.000,00 ¤, ersatzweise Ordnungshaft, eine Satellitenanlage dergestalt in Betrieb zu nehmen, dass diese ganz oder in Teilen aus einem Fenster ihrer Wohnung ragt.
Die Antragsgegner haben erstinstanzlich beantragt,
die Anträge zurückzuweisen.
Sie haben die Aktivlegitimation der Antragstellerin bestritten und behauptet, ein Geschäftsführer der Verwalterin habe ihre Satellitenanlage im Sommer 1998 genehmigt. Sie haben die Auffassung vertreten, das optische Erscheinungsbild der Anlage werde durch ihre Satellitenanlage nicht negativ beeinträchtigt, zumal sie nicht über das Fenster hinausrage und sich an dem Gebäude bereits weitere deutlich sichtbare bzw. über die Außenseite des Gebäudes hinausragende Parabolantennen befänden. Mangels optischer Beeinträchtigung und Zumutbarkeit der Installationskosten in Höhe von 5.000,00 DM für eine Parabolantenne auf dem Dach sei keine Vergleichbarkeit mit dem der Entscheidung des Landgerichts Heidelberg zu Grunde liegenden Sachverhalt gegeben und deshalb lägen auch die Voraussetzungen für eine Ermächtigung der Verwaltung entsprechend dem Eigentümerbeschluss von 2001 nicht vor.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 05.05.2002 (Bl. 35-40 d. A.) den Antragsgegnern aufgegeben, die in der Loggia ihrer Wohnung, Hermann-Steinhäuser-Straße 6, 63065 Offenbach am Main angebrachte Satellitenanlage dauerhaft zu entfernen. Den weiteren Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht mangels Rechtsschutzbedürfnis zurückgewiesen. Seine stattgebende Entscheidung hat das Amtsgericht auf die seit 1998 bestehende Beschlusslage gestützt, die durch den Beschluss von 2001 nur bekräftigt worden sei. Die Antragsgegner seien auch gemäß §§ 14,15 WEG zur Entfernung der Anlage verpflichtet, da es sich um eine Zweckentfremdung der Loggia handele, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sei. Auch bei unterstellten Kosten von 5.000,00 DM für eine Installation auf dem Dach werde nicht in das Informationsrecht der Antragsgegner eingegriffen, da kein Anspruch auf die kostengünstigste Wahrnehmung bzw. die Zurückstellung des Interesses der Gemeinschaft an einer einheitlichen Fassade des Gebäudes bestehe. Die dagegen unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vertrages von den Antragsgegnern eingelegte Beschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 09.04.2003 (Bl. 129-136 d. A.) zurückgewiesen. Darin ist die Kammer der Argumentation des Amtsgerichts gefolgt und hat ergänzend ausgeführt, mangels Regelung der streitgegenständlichen Antennenanbringung in der Teilungserklärung oder in sonstigen Vereinbarungen habe die Gemeinschaft eine Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss treffen dürfen. Diese entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere beschränke sie die Antragsgegner nicht unzulässig im Kernbereich ihres Rechts auf Informationsfreiheit, das nicht auch einen kostenlosen Zugang zur Information umfasse. Der Verweis auf die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg im Rahmen der Beschlussfassung vom März 2001 diene nur der Bekräftigung des Beschlusses vom März 1998 und habe nicht die Bedeutung, dass bei höheren Kosten als dort für zumutbar erachtet, Eigentümer ihre Antennen in der Loggia belassen dürften. Da die Verwalterin keine Genehmigung in Widerspruch zur Beschlusslage habe erteilen dürfen, sei die von den Antragsgegnern behauptete Billigung der vorhandenen Anlage durch einen Geschäftsführer der Antragstellerin unerheblich und nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand zu begründen. Deshalb komme auch eine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs nicht in Betracht.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie die Abänderung der Vorentscheidungen dahin begehren, den Antrag der Antragstellerin insgesamt zurückzuweisen.
Sie sind weiterhin der Meinung, die Antragstellerin sei durch die Beschlüsse von 1998 und 2001 nicht aktivlegitimiert. Diese Beschlüsse seien nichtig, da der Kernbereich der Eigentümergemeinschaft betroffen sei, auch sei das Verbot einer Satellitenanlage nicht mit der Europäischen Menschenrechtskonvention vereinbar, da sowohl die Informationsfreiheit der Antragsgegner als auch der freie Verkehr für Waren und Dienstleistungen beeinträchtigt würden.
Durch das Schreiben der Verwaltung vom 09.02.2001 werde richtig gestellt, dass Parabolantennen auch auf dem Balkon angebracht werden könnten, nicht nur auf dem Dach. Dem Beschluss vom März 2001 sei ein gewisser Ermessensspielraum der Verwaltung zu entnehmen, außerdem habe sie in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Voraussetzungen entsprechend der Entscheidung des Landgerichts Heidelberg für ein Vorgehen gegen Wohnungseigentümer mit Parabolantennen gegeben seien. Der geltend gemachte Beseitigungsanspruch sei verwirkt infolge der Billigung der Anlage durch einen Geschäftsführer der Verwalterin.
Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat die Entscheidung des Landgerichts verteidigt. Sie hat vorgetragen, aus dem zu den Akten gereichten Foto sei die optische Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Hauses durch die streitgegenständliche Parabolantenne ersichtlich, zumal diese bei Gebrauch auch noch ausgefahren werde. Die Antragstellerin bestreitet sowohl, dass von ihrem damaligen Geschäftsführer Kosten von 5.000,00 DM für die Installation auf dem Dach angegeben worden seien, als auch, dass er eine Genehmigung der Installation ausgesprochen habe.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.
Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie im Rechtsbeschwerdeverfahren allein zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO.
Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass den übrigen Wohnungseigentümern gegen die Antragsgegner ein Anspruch nach §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG auf Beseitigung der streitgegenständlichen Parabolantenne zusteht, zu dessen Geltendmachung die Antragstellerin als Verfahrensstandschafterin wirksam ermächtigt worden ist.
Nach den Feststellungen des Landgerichts enthalten weder die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Regelungen über die Anbringung von Parabolantennen, noch sind Vereinbarungen insoweit getroffen worden, auch die Beteiligten tragen nichts Abweichendes vor.
Nach der Gesetzeslage und der Rechtsprechung des BGH (vgl. zuletzt Beschl. vom 22.01.2004 in NJW 2004, 937) kann dahingestellt bleiben, ob die Installation der Parabolantenne als bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs.1 WEG zu qualifizieren wäre. Entscheidend ist allein, ob der Gebrauch des Gemeinschafts- oder des Sondereigentums zu einem Nachteil führt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (§ 14 Nr. 1 WEG). Die Vorinstanzen haben keine Feststellungen zu dem Umfang der optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes der Anlage durch die streitgegenständliche Parabolantenne getroffen, ebenso wenig, welche in der Sprache der Antragsgegner ausgestrahlten Programme über den offenbar vorhandene Kabelanschluss zu empfangen sind. Selbst bei Vorliegen einer erheblichen optischen Beeinträchtigung, wie sie der Standort der streitgegenständlichen Parabolantenne nach dem vorgelegten Lichtbild nahe legt, ist die Frage, ob der mit einer Installation einer Parabolantenne verbundene Nachteil das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß übersteigt, auf Grund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen zu beantworten. Bei dieser Abwägung der jeweiligen Eigentumsrechte aus Art. 14 Abs. 1 GG und des Grundrechts auf Informationsfreiheit nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 2. Hs. GG auf Seiten des Wohnungseigentümers, der einen Anspruch auf Errichtung einer Parabolantenne geltend macht, kann selbst bei vorhandenem Kabelanschluss ausnahmsweise ein besonderes Informationsinteresse die Installation einer Parabolantenne rechtfertigen, wenn Heimatprogramme ausländischer Wohnungseigentümer nicht oder nur in geringer Zahl in das deutsche Kabelnetze eingespeist werden (BGH, aaO., Seite 393).
Vorliegend geht es aber nicht um diese Abwägung, weshalb die fehlende Feststellung der dafür erforderlichen Einzelheiten durch die Vorinstanzen unschädlich ist, denn nach der Beschlusslage in der Gemeinschaft ist die Installation von Parabolantennen grundsätzlich gestattet. Die Wohnungseigentümer haben durch den Beschluss vom 16.03.1998 lediglich in einem auch nach der BGH-Rechtsprechung (BGH, aaO., Seite 939) zulässigen Umfang von ihrem aus ihrer Eigentümerstellung resultierenden Mitbestimmungsrecht hinsichtlich der Modalitäten der Antenneninstallation (vgl. auch OLG Düsseldorf FG-Prax 1995, 228; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 22, Rdnr. 40) Gebrauch gemacht. Weil sie die Parabolantenne nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen darf, konnten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen, dass eine fachgerechte Installation zu erfolgen hat und zwar an einem zum Empfang geeigneten Ort, an dem sie den optischen Gesamteindruck möglichst wenig stört und dass die Einhaltung dieser Voraussetzungen durch obligatorische Verwalterzustimmung sichergestellt werden soll. Ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums liegt anders als bei einem generellen Verbot bei diesem lediglich die Modalitäten der Installation der Parabolantenne regelnden Beschluss keineswegs vor. Dies gilt auch, wenn man unterstellt, dass die Installation der Parabolantenne auf dem Dach der Liegenschaft Kosten in Höhe von ca. 2.600,00 ¤ verursacht. Zum einen handelt es sich unter Berücksichtigung der Langfristigkeit der Investition und dem Interesse der Gemeinschaft und der Allgemeinheit an der Sicherheit der Installation nicht um einen finanziellen Aufwand in unzumutbarer Höhe. Zum anderen haben die Vorinstanzen zu Recht darauf hingewiesen, dass das Recht auf Information nicht den möglichst kostengünstigen Zugang umfasst. Dass die Standortbestimmung ungeeignet – und deshalb nicht bindend wäre (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht NZM 2003, 558) -, weil kein ordnungsgemäßer Empfang der Heimatsender der Antragsgegner gewährleistet wäre, ist weder vorgetragen, noch sonst ersichtlich. Die Vorinstanzen sind deshalb ohne Rechtsfehler von der Bindungswirkung dieses bestandskräftigen Beschlusses auch für die Antragsgegner ausgegangen. Mitenthalten ist bereits in diesem Beschluss die Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Geltendmachung der Beseitigungsansprüche gegen abweichend von der Standortbestimmung gegenwärtig oder zukünftig angebrachte Parabolantennen, so dass an der Aktivlegitimation der Antragstellerin kein Zweifel bestehen kann.
Demnach waren die Antragsgegner nach Bestandskraft des Beschlusses vom März 1998 verpflichtet, ihre an einem anderen Standort als dem Dach der Liegenschaft betriebenen Antennen zu entfernen. Eine Genehmigung der in der Loggia installierten Parabolantenne durch die Verwalterin, unterstellt, sie wäre tatsächlich erfolgt, wäre nicht wirksam. Die Verwalterin hätte in Durchführung des Beschlüsse vom März 1998 nur die Installation auf dem Dach der Liegenschaft genehmigen können, da sie nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung der Wohnungseigentümerbeschlüsse berechtigt und verpflichtet ist. Im Rahmen des § 27 Abs. 2 Nr. 3 ist ein Verwalter nur zur Entgegennahme von an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet Willenserklärungen befugt, nicht aber nur Abgabe von Willenserklärungen, insbesondere nicht bei entgegenstehender Beschlusslage.
Ohne Rechtsfehler sind die Vorinstanzen auch davon ausgegangen, dass sich durch die Beschlussfassung vom 08.03.2001 an der Beseitigungsverpflichtung der Antragsgegner nichts geändert hat. Die Beteiligten haben zu der Veranlassung und den Hintergründen dieser Beschlussfassung nichts vorgetragen. Darauf kommt es aber auch nicht entscheidend an, da die Auslegung des am 08.03.2001 zu TOP 4.4 gefassten Beschlusses nach dem objektiven Erklärungswert der Niederschrift zu erfolgen hat und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind ( Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 4; Weitnauer: Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., § 23, Rdnr. 21). Nach diesen Grundsätzen ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinschaft an der im März 1998 vorgenommenen grundsätzlichen Standortbestimmung für Parabolantennen nicht mehr festhalten würde, denn es ist nicht von einer Aufhebung oder Abänderung des Beschlusses vom 16.03.1998 die Rede. Auch in der Abmahnung vom 28.10.2001 wird das Beseitigungsverlangen sowohl auf den Beschluss vom 16.03.2001 als auch auf den Beschluss vom 08.03.2001 gestützt. Es kann dahingestellt bleiben, ob der neuerliche Beschluss über die Ermächtigung der Verwaltung zur Klageerhebung auf Beseitigung – nur insoweit ist in TOP 4.4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.03.2001 überhaupt eine Regelung enthalten – entsprechend der Auffassung der Antragsgegner der Verwalterin einen Ermessensspielraum für die Geltendmachung des Beseitigungsverlangens einräumen sollte. Dafür könnte der Inhalt der Abmahnung vom 09.02.2001 sprechen, der Empfehlungen zur Verlegung von entgegen der beschlossenen Standortbestimmung angebrachter Parabolantennen enthält. Auch wenn dies dahin zu verstehen wäre, dass bei einer optisch nur geringfügig störenden Anbringung die Verwalterin nicht zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs ermächtigt wäre, könnten die Antragsgegner für sich daraus nichts herleiten. Ihre im Parterre auf einer verglasten Loggia, an der ein öffentlicher Weg vorbeiführt, angebrachte Parabolantenne ist, auch ohne dass sie zusätzlich ausgefahren wird, nicht optisch unauffällig, was der Senat nach dem vorliegenden Lichtbild selbst feststellen kann.
Der Beseitigungsanspruch ist auch nicht gemäss § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die Wohnungseigentümer zur Duldung verpflichtet wären, Eine Genehmigung der streitgegenständlichen Parabolantenne konnte durch die Verwalterin nicht wirksam erfolgen, wie bereits oben ausgeführt worden ist. Wie das Landgericht ohne Rechtsfehler ausgeführt hat, fehlt es deshalb bereits an dem für eine Verwirkung erforderlichen Vertrauenstatbestand. Hinsichtlich des Zeitmomentes können sich die Antragsgegner nicht auf den seit Errichtung der Empfangsanlage mit ursprünglich 2 Parabolantennen in 1993 verstrichenen Zeitraum berufen. Denn sie tragen selbst vor, dass sie auf Grund einer Beanstandung der Verwaltung in 1999 eine Parabolantenne abgebaut und die jetzt streitgegenständliche Parabolantenne belassen haben. Nachdem am 09.02.2001 jedoch die erste Abmahnung auch insoweit erfolgt ist und am 28.10. 2001 die zweite Abmahnung auch auf der Grundlage des am 08.03.2001 gefassten Beschlusses, durften sie Antragsgegner nicht auf eine Duldung der beschlusswidrig angebrachten Parabolantenne vertrauen.
Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde haben die Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO (analog) zu tragen.
Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten ( § 47 Satz 2 WEG) hat der Senat keine Veranlassung gesehen.
Den Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde (§ 48 Abs. 3 WEG) und gemäß § 31 Abs. 1 KostO auch der Vorinstanzen hat der Senat nach dem Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO festgesetzt, der nach der Rechtsprechung des Senats (Beschlüsse vom 16.09.2002 -20 W 146/2002- und vom 10.07.2003 – 20 W 466/2002 -) bei einem Streit über die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums maßgeblich ist.
3. Landgericht Frankfurt am Main 2-11 S 242/04, Urteil vom 18.3.2005
Stichworte: Betriebskosten Gewerberaummietvertrag Fassadenreinigungskosten
Urteil
In dem Rechtsstreit
-Beklagter und Berufungskläger-
gegen
-Klägerin und Berufungsbeklagte-
(PV.: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert, Offenbach am Main)
hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main
durch Richterin am Landgericht ?
als Einzelrichterin
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 8.3.2005
für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 12.5.2004 (Az.: 33 C 193/04-28) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage des Beklagten wird die Klägerin verurteilt, dem Beklagten Euro 267,58 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18.3.2004 zu zahlen.
Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die weitergehende Berufung
wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 88 %, dem Beklagten
zu 12 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß der §§ 313a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
II.
Die Klage ist unbegründet, die Widerklage hat in der tenorierten Höhe Erfolg.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf eine Nebenkostennachforderung für das Januar bis September 2000 zu, da der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2000 lediglich eine Gesamtforderung von Euro 725,30 verbleibt, die indes durch die klägerische ?Verrechnung“ mit dem Guthaben des Beklagten aus der Heizkostenabrechnung 2000 in Höhe von Euro 992,88 erloschen ist. Darüber hinaus steht dem Beklagten noch eine Widerklageforderung in Höhe von Euro 267,58 zu.
An der Wirksamkeit der Klausel Ziffer 4.2 bestehen keine Bedenken. Eine unangemessene Benachteiligung nach § 9 AGBG bzw. § 307 n.F. BGB, da dem Mieter sämtliche Erhaltungspflichten des Eigentümers überbürdet worden seien, ist nicht gegeben. Es sind nicht sämtliche Erhaltungspflichten überbürdet worden. Gemäß dem dritten Absatz von Ziffer 4.2. sind sowohl bezogen auf den ersten als auch den zweiten Spiegelstrich nur die ?laufenden“ Kosten übertragen worden, die sodann durch die beiden Spiegelstriche konkretisiert werden (?insbesondere“), womit insgesamt einmalige Positionen von vorneherein nicht von dem Mieter zu tragen sind. Darüber hinaus werden die Instandhaltungskosten nach dem zweiten Spiegelstrich nur begrenzt überbürdet. Indes hätten die Fassadenreinigungskosten unter Ziffer 4.2 zweiter Spiegelstrich aufgeführt werden müssen. Gemäß dem ersten Spiegelstrich sollten, wie sich aus der Aufführung der weiteren Beispiele und der Abgrenzung zu den unter dem zweiten Absatz geregelten Instandhaltungskosten ergibt, die üblicherweise übertragbaren Betriebs- und Pflegekosten übertragen werden, nicht aber Instandhaltungskosten, die ausdrücklich unter dem zweiten Spielstrich geregelt worden sind. Die daraus regelmäßig resultierenden hohen Kostenblöcke sollten vom Mieter nur begrenzt getragen werden. Da die Kosten der Fassadenreinigung sowohl zu den Instandhaltungskosten gehören (Vgl. Langenberg, Hans, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., München 2002, Rn. 78, A; AG Hamburg, WuM 1995, S. 652 f.; AG Köln WuM 2001, Seite 515) als auch Gemeinschaftsflächen betreffen und darüber hinaus auch noch eine kostenträchtige Nebenkostenposition darstellen, ist im Wege der Vertragsauslegung entsprechend dem Grundsatz der ?falsa demonstratio non nocet“ davon auszugehen, dass die Kosten der Fassadenreinigung unter den zweiten Spiegelstrich einzuordnen waren. Dies entsprach dem wirklich Gewollten (§§ 133, 157 BGB). Legt man diese Rechtsauffassung zugrunde, konnte die Klägerin den Beklagten, wie beklagtenseits zutreffend errechnet, mit den Fassadenreinigungskosten nur in Höhe von 3 % der Jahresgrundmiete belasten = Euro 417, 21 Euro. Hinsichtlich der Kosten der Mülltrennung schließt sich das Gericht der Auffassung der ersten Instanz vollumfänglich an, so dass auch die dafür angesetzten Euro 110,32 umgelegt werden konnten. Was eine unsachgemäße Mülltrennung sein soll, hat doch die Klägerin erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.3.2004 hinreichend erläutert. Daß eine Abmahnung erforderlich ist, um umlagefähige Kosten umzulegen, ist nicht ersichtlich. Zu den regelmäßigen Aufgaben eines Hausmeister gehört es auch nicht, den Müll der Bewohner zu kontrollieren. Zzgl. der Kosten für die Sortierung des Mülls (Euro 110, 32) hat der Beklagte daher für die gewerbliche Hausreinigung Euro 527,53 zu tragen. Die Differenz zu den eingestellten Kosten beträgt Euro 1.674,83, die von dem Gesamtbetrag abzuziehen sind, so dass unter Berücksichtigung der eingestellten Vorauszahlungen eine Nebenkostennachforderung von Euro 725,30 an Nebenkostenforderung verbleibt, die indes durch Verrechnung mit dem Heizkostenguthaben von Euro 992,88 erloschen ist, sodaß dem Beklagten auf seine Widerklage hin noch ein Betrag von Euro 267,58 zuzusprechen ist.
Die Nebenentscheidung ergibt sich aus den §§ 288 Abs. l, 286 Abs. l BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. l ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus den §§ 708 Ziffer 10, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen für eine Zulassung nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
20 W 124.180/2003
19 T 136, 156/2003 LG Darmstadt
41 II 24/01 AG Offenbach
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN
Beschluss
In der Wohnungseigentumssache
betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft, 63065 Offenbach am Main
an der beteiligt sind:
Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert, Senefelderstraße 15, 63069 Offenbach,
hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen die Beschlüsse der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 29.01.2003 am 28.01.2004 beschlossen:
Die weiteren Beschwerdeverfahren 20 W 124/03 und 20 W 180/03 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden. Das Verfahren 20 W 124/03 führt.
Auf die weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Landgerichts Darmstadt vom 29.01.2003 -19 T 156/02- zu Ziffer 1 abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Dem Antragsgegner wird aufgegeben, es zu unterlassen, die Wohnung der Liegenschaft in Offenbach ohne Genehmigung der Verwalterin zu vermieten.
Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahren der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. ,
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 10.000,00 ¤
Gründe:
Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Offenbach am Main. Sie ist durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 08.05.1989 (Bl. 7 d. A.) ermächtigt, als Verfahrensstandschafterin für die Wohnungseigentümer aufzutreten. Die zur Teilungserklärung aus 1970 gehörende Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2 vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann unter Auflagen erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann jedoch vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund soll insbesondere gelten, wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3 gelten die Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes sinngemäß auch für die erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird festgelegt, dass dies jedoch nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt. Zur endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die Eigentümerversammlung angerufen werden (Bl. 8, 9 d. A.). Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung der vorerwähnten Liegenschaft. Diese Wohnung ist vermietet. Nach dem Mietvertrag vom 18.10.2000 (Bl. 153-157) ist die möblierte Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Bad und Toilette an eine Firma ELEKTRIM-MEGADEX vermietet und mit 9 Personen belegt. Dabei handelt es sich um Bauarbeiter, die zum Zeitpunkt der Einreichung der Antragsschrift die Wohnung bewohnten, zwischenzeitlich ausgezogen waren, nunmehr aber wieder in der Wohnung sind. Mit Schreiben vom 18.11.2000 (Bl. 14 d. A.) beschwerte sich die Wohnungseigentümerin bei der Verwalterin, sie sei in der Nacht vom 04.11. auf 05.11. 2000 von zwei Mitbewohnern der Wohnung Nr. 4, die alkoholisiert und einer nur mit einer Unterhose bekleidet gewesen seien, belästigt worden. Diese Personen oder andere der Mitbewohner der Wohnung Nr. 4, die als Übergangslager für durchschnittlich 15 bis 20 Personen diene, hätten sie auch vermehrt verbal belästigt. Im Januar 2001 fand eine polizeiliche Durchsuchung der Wohnung nach illegalen Ausländern statt.
Die Antragstellerin hat den Antragsgegner auf Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen.
Nach Auffassung der Antragstellerin hätte der Antragsgegner den Bestimmungen der Teilungserklärung zufolge die Vermietung durch die Verwalterin genehmigen lassen müssen. Schon mangels Genehmigung sei die Vermietung rechtswidrig. Darüber hinaus werde die Vermietung gewerblich betrieben und führe zu erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer.
Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,
1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der Wohnung in der Liegenschaft in Offenbach binnen eines vom Gericht zu bestimmenden Zeitraums fristgemäß zu kündigen und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.
2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde, wird dem Antragsgegner ein Ordnungsgeld bis zu eine Höhe von jeweils 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist durchgeführt wurde,
3. hilfsweise,
die Antragstellerin zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten,
4. weiterhin hilfsweise,
dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung in Offenbach, den Bevollmächtigten der Antragstellerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung wohnen sowie wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen Gründen das Mietverhältnis der Mieter endete. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht,
5. weiter hilfsweise
festzustellen, dass jeder zukünftige Mietvertrag des Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters unwirksam ist,
6. dem Antragsgegner zur Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 50.000,00 DM je Zuwiderhandlung zu untersagen, die Wohnung 63065 Offenbach, den zur Zeit darin lebenden Personen zu überlassen.
Der Antragsgegner hat erstinstanzlich beantragt, die Anträge zurückzuweisen.
Er hat die Auffassung vertreten, die Gemeinschaftsordnung sei dahin auszulegen, dass eine Vermietung nicht generell dem Zustimmungsvorbehalt unterliegen solle, da sie sonst gegen den grundgesetzlich garantierten Eigentumsschutz und § 13 Abs. 1 WEG verstoße. Aber auch wenn man von einem generellen Zustimmungsvorbehalt ausgehe, seien die Anträge zurückzuweisen, da sie von dem Antragsgegner Unmögliches verlangten. Der Antragsgegner könne nicht auf Grund der fehlenden Verwalterzustimmung kündigen bzw. nach Überlassung der Wohnung diese den Mietern vorenthalten.
Störungen durch die Mieter hat der Antragsgegner bestritten. Zu dem von der Miteigentümerin geschilderten Vorfall sei es gekommen, weil die Mieter auf durchdringendes Klingeln aus dem Bett aufgestanden seien, um die Haustür zu öffnen.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 07.03. 2002 (Bl. 60- 67 d. A.) dem Antragsgegner aufgegeben, binnen vier Wochen nach Rechtskraft des Beschlusses den Antragstellern zu Händen des Verwalters eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung in Offenbach vorzulegen und mitzuteilen, wie viele Personen in der Wohnung wohnen. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, hat das Amtsgericht ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 ¤, ersatzweise Zwangshaft angedroht. Die weiteren Anträge der Antragstellerin hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Insoweit ist das Amtsgericht zwar davon ausgegangen, dass die Gemeinschaftsordnung in § 3 Abs. 3 eine grundsätzliche Zustimmungsverpflichtung enthalte. Die fehlende Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag begründe aber keinen direkten Anspruch auf Räumung, sondern zunächst nur darauf, dass der vermietende Miteigentümer seine Mieter zur Beendigung der Störung veranlasst. Nur wenn anders die Störungen nicht abgestellt werden könnten, könne als letztes Mittel die Kündigung verlangt werden. Diese scheide jedoch vorliegend schon mangels Erheblichkeit der vorgetragenen Störungen aus.
Hiergegen hat die Antragstellerin Beschwerde erhoben, da die Zustimmungsklausel nur dann Sinn mache, wenn davon ausgegangen werde, dass der Mietvertrag ohne Zustimmung unwirksam sei. Über die Vorlage des Mietvertrages hinaus seien Auskünfte über die Mieter erforderlich, um vor der Zustimmung des Verwalters eine Prüfung des Störungspotentials anstellen zu können.
Die Antragstellerin hat beantragt, unter Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses
1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der Wohnung in Offenbach unverzüglich zu beenden und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.
2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde, wird dem Antragsgegner ein Zwangsgeld bis zu einer Höhe von jeweils 250.000,- ¤, ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist durchgeführt wurde,
3. hilfsweise,
die Antragstellern zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten,
4. weiterhin hilfsweise,
dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung in Offenbach, den Bevollmächtigten der Antragstellerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung wohnen sowie wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen Gründen das Mietverhältnis der Mieter endete. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 250.000 ¤, ersatzweise Zwangshaft angedroht,
5. festzustellen, dass jeder zukünftige Mietvertrag des Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters unwirksam ist,
6. dem Antragsgegner bei Meidung eines Zwangsgeldes von bis zu 25.000 ¤ je Zuwiderhandlung zu untersagen, die Wohnung,63065 Offenbach, den zur Zeit darin lebenden Personen zu überlassen.
Der Antragsgegner hat beantragt,
die Anträge der Antragstellerin insgesamt und die Beschwerde der Antragsstellerin zurückzuweisen.
Er hat seinerseits Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss eingelegt mit der bereits erstinstanzlich vertretenen Meinung zur Auslegung von § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung. Nur bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung durch einen Mieter sei die Zustimmung des Verwalters vorgesehen. Nur in diesem Fall sei auch eine Regelung erforderlich, weil die Bestimmungen der Teilungserklärung nicht für Mieter maßgeblich seien. Mangels Zustimmungsbedürftigkeit bestehe auch kein Anspruch auf Vorlage des Mietvertrages.
Die Antragstellerin hat beantragt,
die Beschwerde des Antragsgegners zurückzuweisen.
Das Landgericht hat über die Beschwerden der Beteiligten in zwei selbständigen Beschlüssen entschieden. In ihrem Beschluss vom 29.01.2003 zu Aktenzeichen 19 T 136/02 (Bl. 114-119 d. A.) hat die Kammer die Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.
Der Beschwerde der Antragstellerin hat die Kammer in ihrem Beschluss vom 29.01. 2003 zu Aktenzeichen 19 T 156/02 (Bl. 121-129 d. A.) teilweise stattgegeben. Unter Abänderung und Neufassung des amtsgerichtlichen Beschluss ist dem Antragsgegner aufgegeben worden, das Mietverhältnis unverzüglich zu beenden und unverzüglich nach Beendigung die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben. Ferner wird dem Antragsgegner im Fall der Nichterfüllung ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft angedroht und festgestellt, dass jeder zukünftige Mietvertrag der Zustimmung des Verwalters bedarf mit den in § 3 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Ausnahmen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, da es der Antragsgegner unterlassen habe, die auch vorliegend erforderliche Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag einzuholen, bestehe ein Anspruch der Wohnungseigentümer darauf, so gestellt zu werden, wie es die Gemeinschaftsordnung vorsieht. Auf das Fehlverhalten der Mieter komme es hier ebenso wenig an wie auf das Fehlverhalten eines Erwerbers im Fall der Veräußerung ohne die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG. Deshalb seien die Hauptanträge mit Ausnahme des Antrags auf Untersagung der Überlassung der Wohnung an die zur Zeit darin lebenden Personen begründet.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, die nur der Antragsgegner eingelegt hat und mit der er die Auslegung des § 3 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung durch die Vorinstanzen angreift und geltend macht, diese Auslegung ermögliche den Missbrauch der Teilungserklärung zur Reglementierung. Der vom Landgericht angenommene Zweck des Zustimmungserfordernisses, zu erreichen, dass möglichst viele Eigentümer bzw. nahe Angehörige die Wohnungen selbst nutzen, sei bloße Vermutung. Im Gegenteil diene die über 100 Einheiten umfassende Anlage vorwiegend der Kapitalanlage, das Gepräge der Anlage werde gerade durch die Fremdnutzung bestimmt. Die Auslegung der Vorinstanzen entspreche weder dem Grundgesetz, noch § 13 Abs. 1 WEG. Sie müsse im Weg der Inhaltskontrolle nach dem AG B-Gesetz auf das nötige Maß zurückgeführt werden. Durch die angegriffenen Entscheidung werde dem Antragsgegner rechtlich Unmögliches aufgegeben, da ihn die fehlende Verwalterzustimmung ebenso wenig wie das angedrohte Zwangsgeld zur Kündigung des Mietvertrages berechtige. Von einer Überbelegung der Wohnung könne keine Rede sein, die Vermietung an polnische Bauarbeiter habe die soziale Situation in dieser Anlage jedenfalls nicht verschlechtert.
Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten. Nach Vorlage des Mietvertrages mit Namensliste hat die Antragstellerin ihren früheren Antrag zu 4) auf Auskunft für erledigt erklärt und im übrigen die Zurückweisung der weiteren Beschwerde des Antragsgegners beantragt.
Sie verteidigt die von den Vorinstanzen vorgenommene Auslegung von § 3 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung und die daraus vom Landgericht hergeleitete Sanktion der ungenehmigten Vermietung. Aus mietrechtlichen Verpflichtungen des Antragsgegners könne keine Beeinträchtigung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Einhaltung der Gemeinschaftsordnung abgeleitet werden.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Obwohl in dem Beschwerdeschriftsatz vom 05.03.2003 als angefochtener Beschluss ausdrücklich nur der die Erstbeschwerde des Antragsgegners zurückweisende Beschluss des Landgerichts vom 29.01.2003 zu Az 19 T 136/02 aufgeführt wird, legt der Senat dieses Schreiben wegen des Antrags auf Verbindung mit dem Verfahren 19 T 156/02 und der Beschwerdebegründung, die sich – auch inhaltlich – gegen „die angefochtenen Beschlüsse“ richtet, dahin aus, dass der Antragsgegner beide Beschlüsse des Landgerichts angefochten hat. Die weitere Beschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Nur der zu Az. 19 T 156/02 ergangene Beschluss beruht insoweit auf einer Rechtsverletzung (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), als er den Antragsgegner zur unverzüglichen Beendigung des Mietverhältnisses und der zwangsweisen Durchsetzung der Räumung verpflichtet und ihm bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung Zwangsgeld androht.
Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Gemeinschafts-Ordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB, 63. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 10, Rdnr. 15, jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 – 20 W 431/2000 -). Der Senat kann bei der ihm als Rechtsbeschwerdegericht selbst obliegenden Auslegung von § 3 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung den Vorinstanzen darin folgen, dass die Zustimmung der Verwaltung abgesehen von den in Absatz 3 ausdrücklich geregelten Ausnahmetatbeständen für jeden Fall der Vermietung erforderlich ist. Bei der Auslegung, die der Antragsgegner vornimmt, nämlich nur bei einer gewerblichen oder beruflichen Nutzung durch den Mieter sei die Verwalterzustimmung erforderlich, wären die Bestimmungen des Absatzes 3 überflüssig, dafür hätte die Aufnahme einer Ergänzung in den Absatz 2 ausgereicht. Mit Recht hat die Antragstellerin auch darauf hingewiesen, dass bei einer solchen Auslegung zwar die Ehegatten und nahen Verwandten als Wohnungsnutzer ohne Zustimmung des Verwalters in der Wohnung einen Gewerbebetrieb unterhalten oder eine Beruf ausüben könnten, nicht jedoch der Wohnungseigentümer selbst, ein völlig unlogisches und zweckwidriges Ergebnis der Auslegung.
Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem Umfang der Eigentümergemeinschaft von über 100 Einheiten um einen für jedermann erkennbaren Umstand handelt, der bei der Auslegung der Teilungserklärung berücksichtigt werden kann. Auch wenn dies der Fall wäre und daraus gefolgert werden könnte, dass nicht die Eigennutzung, sondern die Fremdnutzung auf Grund von Kapitalanlegung der Liegenschaft das bestimmende Gepräge gibt, folgt daraus noch keine Auslegung der Teilungserklärung im Sinn einer möglichst uneingeschränkten Vermietung. Auch für Kapitalanleger ist von Interesse, ob die Nutzer anderer Einheiten zahlungskräftig und gemeinschaftsverträglich sind. Unter Solvenzproblemen der Eigentümergemeinschaft, weil durch die Miete das Wohngeld von vermietenden Eigentümern nicht finanziert werden kann, u. a. wegen Leerstandes auf Grund des schlechten sozialen Umfeldes einer Liegenschaft, leiden auch die Profite der Anleger. Der Vermeidung einer derartigen negativen Entwicklung der Liegenschaft dient gerade die Zustimmungspflicht.
Die Auslegung als Vereinbarung eines allgemeine Zustimmungserfordernisses ist auch zulässig, ohne den Schutz des Eigentums zu tangieren. Das Eigentum unterliegt schon gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gesetzlichen Schranken, so auch durch die in § 14 WEG als Konkretisierung der sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten normierten besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers. Dazu gehört auch die Verpflichtung nach § 14 Nr. 1 WEG, von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur in solcherweise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Da zu § 14 WEG nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Vereinbarungen getroffen werden können, können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung bzw. in der Teilungserklärung die Pflichten aus § 14 auch erweitern (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 14, Rdnr. 1). Als derartige Erweiterung ist das hier streitgegenständliche Zustimmungserfordernis zu sehen, da es einem im Sinn von § 14 Nr. 1 WEG störenden Gebrauch vorbeugen soll. Der § 14 WEG und das auf ihm basierende Zustimmungserfordernis in der Teilungserklärung begrenzen die gesetzlichen Rechte des Wohnungseigentümers nach § 13 Abs. 1 WEG, zu denen auch das Recht zur Vermietung gehört. Dass als Inhalt des Sondereigentums auch vereinbart oder durch den Eigentümer bei Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung bestimmt werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur Benutzung der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümer bedarf, entspricht allgemeiner Auffassung (BGH NJW 1962, 1663-DNotZ 1963, 180 mit Anm. Weitnauer; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64; Staudinger/Kreuzer: BGB, 12. Aufl., § 13 WEG, Rdnr. 18; Müller: Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Seite 66, Rdnr. 84; Roll/Sauren: Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rdnr. 70; Bärmann/Seuß: Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Seite 473, B 58; Riedler ZMR 1978, 161; Gottschalg WE 2000, 50).
Die vom teilenden Eigentümer einseitig in der Teilungserklärung gesetzte Gemeinschaftsordnung unterliegt – über die hier fernliegenden Anwendung von §§ 134, 138 BGB hinaus- der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 10, Rdnr. 52; Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 15; Palandt/Bassenge, aaO., § 10 Rdnr. 2). Insbesondere im Hinblick darauf, dass die Zustimmung des Verwalters zur Vermietung nach § 3 Abs. 2, auf den in Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wird, nur aus wichtigem Grund verweigert und nach § 3 Abs. 5 gegen die Entscheidung des Verwalters die Eigentümerversammlung angerufen werden kann, ist kein Grund ersichtlich, weshalb das Zustimmungserfordernis gegen Treu und Glauben verstoßen sollte. Weder wird die Rechtsstellung des Antragsgegners als Eigentümer zu stark ausgehöhlt, was der Fall sein könnte, wenn jede Vermietung untersagt wäre oder die Zustimmung im Ermessen des Verwalters liegen würde, noch war die Einschränkung seines Rechts auf Vermietung für den Antragsgegner nicht erkennbar. Nach Auffassung des Senats ergibt sich das Zustimmungserfordernis zur Vermietung nach Art und Umfang ausreichend deutlich auch für einen juristischen Laien aus der Teilungserklärung.
Die Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes, jetzt ersetzt durch die §§ 305-310 BGB, auf Gemeinschaftsordnungen wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung entweder verneint oder bleibt dahingestellt. Auch die Literatur lehnt eine Inhaltskontrolle anhand der Vorschriften des AGB-Gesetzes überwiegend ab (vgl. die Zitate in dem Beschluss des Senats vom 02.03.1998 -20 W 54/98- in MittBayNot 1998, 345, in dem der Senat eine Überprüfung der Teilungserklärung durch das Grundbuchamt im Hinblick auf das AGB-Gesetz abgelehnt hat) . Auch der BGH hat die Anwendbarkeit der Vorschriften des AGB-Gesetzes auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG bzw. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG bisher offen gelassen (Beschluss vom 11.11.1986-V ZB 1/86 (KG) in NJW 1987,650). Der Beschluss des BGH vom 20.06.2002 -V ZB 39/01 (Brandenburg)- in NJW 2002, 3240 geht ebenfalls von einer nur unterstellten Anwendbarkeit der Vorschriften für Allgemeine Geschäftsbedingungen aus und betraf eine in einem Verwaltervertrag enthaltenen Formularklausel mit einer Bindungswirkung von mehr als zwei Jahren. Auch im vorliegenden Fall kann diese Frage dahingestellt bleiben, denn die Teilungserklärung, in der das streitgegenständliche Zustimmungserfordernis enthalten ist, datiert aus 1970, nach § 28 Abs. 1 AGB-Gesetz a. F. gilt dieses, von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen, nur für vor seinem Inkrafttreten am 01.04.1977 geschlossene Verträge. Abgesehen davon, dass der Zeitpunkt des Erwerbes des Antragsgegners nicht bekannt ist, kann darauf nicht abgestellt werden, denn dies könnte eine relative Geltung der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber zur Folge haben, wenn das AGB-Gesetz anwendbar wäre und sich daraus ein zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen der Teilungserklärung führender Verstoß ergeben würde. Dies wäre mit dem Satzungscharakter der Teilungserklärung unvereinbar.
Nach diesem Ergebnis der Auslegung der Gemeinschaftsordnung war der Feststellungsantrag der Antragstellerin begründet und auch das besondere Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellung ist zu bejahen, da der Antragsgegner auch unabhängig von dem konkreten Mietvertrag ein Zustimmungserfordernis nur für den Fall einer gewerblichen Nutzung durch den Mieter anerkennt.
Auf Grund der unstreitigen Tatsache, dass auch bis jetzt nach dem übereinstimmen–den Vortrag der Beteiligten keine Zustimmung des Verwalters zu der Vermietung der Wohnung Nr. 4 vorliegt, steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. 15 Abs. 3, .14 Nr. 1 WEG zu (Niedenführ/Schulze, aaO., § 14, Rdnr. 12 ; Palandt/Bassenge, aaO., § 14 Rdnr. 14; Roll/Sauren, aaO., Rdnr. 71). Der Anspruch ist auch nicht gemäss § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die Wohnungseigentümer zur Duldung deshalb verpflichtet wären, da kein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung zur Vermietung vorliegt.
Zwar ist in den Tatsacheninstanzen ein Verhalten der Wohnungsnutzer nicht festgestellt worden, das als unzumutbare Störung eine Versagung der Zustimmung rechtfertigen würde. Die in dem Schreiben vom 18.11.2000 geschilderten Vorfälle sind zum Teil bestritten worden, ebenso wie der Vorwurf der Verdreckung und behaupteter Verhaftung als Folge der polizeilichen Durchsuchung vom Januar 2001, ohne dass insoweit eine Tatsachenaufklärung erfolgt wäre. Die Amtsrichterin hat den Sachvortrag der Antragstellerin für einen Unterlassungsanspruch nicht für ausreichend erachtet. Die Kammer hat ausgeführt, auf eine konkrete Verfehlung der Benutzer komme es nicht an.
Dies zwingt aber nicht zur Aufhebung und Zurückverweisung zur weiteren Aufklärung, da sich aus anderen Umständen ergibt, dass die Gemeinschaft zur Duldung der streitgegenständlichen Nutzung nicht verpflichtet ist. In diesem Zusammenhang kann der Senat den Inhalt des Mietvertrages vom 18.10.2000 samt Anlage seiner Entscheidung zu Grunde legen, obwohl in der Rechtsbeschwerde neuer Sachvortrag grundsätzlich unbeachtlich ist, weil der Antragsgegner den Inhalt des Mietvertrages nicht entgegengetreten ist. Die danach vom Antragsgegner zugelassene Nutzung der Dreizimmerwohnung mit einer Küche, einem Bad und einer Toilette durch neun erwachsenen Personen, die nicht familiär oder verwandtschaftlich verbunden sind, überschreitet die Grenze des „maßvollen Gebrauchs“ des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums nach § 14 Nr. 1 WEG und steht deshalb einem Anspruch des Antragsgegners auf Zustimmung zu dieser Vermietung entgegen. Dafür kann dahingestellt bleiben, ob die Grenzen einer (erheblichen) Überbelegung im mietrechtlichen Sinn bereits überschritten sind, weshalb es auch nicht entscheidend darauf ankommt, ob die Wohnfläche 99 qm – so die Antragstellervertreter in ihrem Schreiben vom 28.03.2003 (Bl. 175, 176 d. A.)- oder etwa 120 qm beträgt, wie der Antragsgegner behauptet. Die vom Antragsgegner mit dem Mietvertrag vom 18.10.2000 vereinbarte Nutzung ist deshalb zweckwidrig, weil an die Stelle der normalen Wohnnutzung, von der auch § 3 der Gemeinschaftsordnung als Regelfall ausgeht, und die üblicherweise durch Einzelpersonen, Paare oder Familien längerfristig erfolgt, eine Nutzung als eine Art Arbeiterwohnheim treten soll. Wie der Antragsgegner selbst vorgetragen hat, handelt es sich bei den Benutzern der Wohnung um polnische Bauarbeiter, die für die Dauer ihrer Arbeitserlaubnis eine Wohngemeinschaft bilden. Eine Nutzung als Arbeiterwohnheim bedeutet für die Gemeinschaft einen die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG überschreitenden Nachteil, weil dadurch der Charakter der Liegenschaft, die nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin noch ca. 55 % der Eigentümer selbst bewohnen, negativ verändert wird (OLG Hamm NJW 1992, 184 in einem vergleichbaren Fall der Nutzung eines Sondereigentums als Wohnheim für Aussiedler; Senatsbeschluss vom 23.09.1980 -20 W 100/80- in RPfleger 1981, 148 und OLG Hamm in FGPrax 1999, 98 für eine Einrichtung mit betreutem Wohnen von Kindern und Jugendlichen; BayObLG NJW 1992, 917, 918; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 15; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 51 ). Darüber hinaus verursacht eine Benutzung in der vom Antragsgegner gestatteten Art eine intensivere Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums als die übliche Wohnnutzung, z. B. hinsichtlich des Treppenhauses sowie der Versorgungsleitungen, und kann zu größerer Lärmentwicklung, insbesondere auch durch die zahlreicheren Außenkontakte, führen. Auf die tatsächlich von den Benutzern der Wohnung des Antragsgegners bisher ausgegangenen Störungen, zu denen die Tatsacheninstanzen keine für die Rechtsbeschwerde bindenden Feststellungen getroffen haben, .kommt es für die Beurteilung der zweckwidrigen Nutzung nicht entscheidend an. Maßgeblich ist vielmehr eine typisierende Betrachtungsweise, die auf die typischen Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Störungen abstellt, die generell erwartet werden können (BayObLG ZWE 2001, 27, 28 und NZM 2001, 137; Senatsbeschluss vom 27.10. 2003 -20 W 392/01-; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 14).
Inhalt des demnach den Wohnungseigentümern gegen den Antragsgegner zustehenden Anspruchs nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ist die Unterlassung eines unzulässigen Gebrauchs und zwar sowohl die Beseitigung des gegenwärtigen störenden Zustandes als auch die Unterlassung einer künftigen gleichartigen Nutzung. Dem Antragsgegner muss aber selbst überlassen bleiben, welche Mittel er einsetzt, um diesen Anspruch zu erfüllen. Das Landgericht hat, soweit es dem Antragsgegner die Beendigung des Mietverhältnisses und die zwangsweise Durchsetzung aufgegeben hat, übersehen, dass von dem Verpflichteten des Unterlassungsanspruchs im Erkenntnisverfahren noch keine konkrete Maßnahme verlangt werden kann. Es muss vielmehr dem Vollstreckungsverfahren nach §§ 45 Abs. 3 WEG, 890 ZPO überlassen bleiben, zu prüfen, ob der Antragsgegner alles zur Erfüllung seiner Verpflichtung getan hat, die unzulässige Nutzung zu unterbinden (OLG Köln WuM 1997, 636; OLG Zweibrücken NJW-MietR 1997, 255; BayObLG ZMR 1994, 25 und NZM 1998, 773, 775; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 24; Gottschalg DWE 2000, 50, 53). Zwar ist dem in der landgerichtlichen Entscheidung schon dadurch Rechnung getragen worden, dass nicht die Kündigung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses dem Antragsgegner aufgegeben worden ist, was auch eine einverständliche Auflösung des Mietvertrages einschließt. Allerdings kann der Antragsgegner auch seine Verpflichtung so erfüllen, dass er eine Vertragsänderung erreicht, die eine Zustimmung des Verwalters bzw. der Eigentümerversammlung ermöglicht. Deshalb ist die Beendigung des Mietvertrages nicht die einzige Möglichkeit, den rechtswidrigen Zustand der ungenehmigten, zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums durch den Antragsgegner zu beseitigen. Andererseits berücksichtigt die Tenorierung des Landgerichts nicht ausreichend, dass der Unterlassungsanspruch nicht nur die gegenwärtige Nutzung, sondern auch die zukünftige betrifft, obwohl auch die Kammer hiervon ausgegangen ist, wie sich daraus ergibt, dass sie den Feststellungsantrag für begründet erachtet hat.
Aus dieser Umformulierung des Tenors der landgerichtlichen Entscheidung wird auch deutlich, dass der Einwand des Antragsgegners nicht zutrifft, es würde rechtlich Unmögliches von ihm verlangt. Zwar führt nach herrschender Auffassung die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Die Vermietungsbeschränkung nach § 3 der Gemeinschaftsordnung wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut gegenüber jedermann (Staudinger/Kreuzer, aaO., § 13 Rdnr. 12; Gottschalg DWE 2000, 50, 51; Müller, aaO., Seite 66, Rdnr. 83, 84; Bärmann/Seuß, aaO., anderer Auffassung wohl Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64). Auch wenn dem Wohnungseigentümer die Unterlassung der rechtswidrigen Vermietung aufgegeben worden ist, steht ihm deshalb in der Regel kein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund zu (BGH NJW 1996, 714; Staudinger/Kreuzer, aaO.; Bub WE 1989, 122, 123; Bielefeld DWE 1991, 92, 93; Gottschalg DWE 2000, 50, 51). Dies hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Unterlassungsanspruch bestünde, wie der Antragsgegner meint, denn es kann nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehen, dass sich der Antragsgegner mietvertraglich gebunden hat, ohne die erforderliche Verwalterzustimmung einzuholen oder den Mietvertrag der Gemeinschaftsordnung in dieser Beziehung anzupassen. Vielmehr hat der Antragsgegner die Folgen daraus zu tragen, dass er in unterschiedlichen Rechtsbeziehungen einander widersprechende Verpflichtungen eingegangen ist, ohne diese in Übereinstimmung zu bringen.
Die Kostenentscheidung folgt aus % 47 Satz 1 WEG, 92 Abs. 2 Ziff. 1ZPO (analog). Zwar war die weitere Beschwerde teilweise erfolgreich, die Abänderung der Tenorierung in Ziffer 1 des Beschlusses zu Az. 19 T 156/02 führt jedoch zu keinem bewertbar anderen wirtschaftlichen Ergebnis, weshalb es der Billigkeit entsprach, dem Antragsgegner die Gerichtskosten insgesamt aufzuerlegen.
Dies gilt auch insoweit als die Antragstellerin den ursprünglich als Antrag Nr. 4 gestellten Auskunftsantrag nach Vorlage des Mietvertrages samt Anlage für erledigt erklärt hat. Den Wohnungseigentümern stand als Vorbereitung für die Zustimmung über die Vermietung jedenfalls ein Anspruch auf Auskunft über den wesentlichen Inhalt des Mietvertrages zu, wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat.
Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten ( § 47 Satz 2 WEG) hat der Senat keine Veranlassung gesehen.
Den Beschwerdewert hat der Senat in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Schätzung des Landgerichts festgesetzt (§ 48 Abs. 3 WEG).
Auf die Beschwerde der Antragsstellerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 27. Juni 2008 – 4 L 587/08. DA (2) – abgeändert.
Der Antrag wird abgelehnt.
Der Antragsteller hat die Kosten des gesamten Verfahrens zu tragen.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf einen Betrag von 50,- € festgesetzt.
Gründe:
Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 27. Juni 2008 ist zulässig und begründet. Anders als das Verwaltungsgericht hat der Senat unter Berücksichtigung der Beschwerdegründe der Antragsgegnerin (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) keine ernstlichen Zweifel an der Rechmäßigkeit des angefochtenen Gebührenbescheides, die es nach der im einstweiligen Rechtschutzverfahren nach § 80 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – entsprechend anzuwendenden Vorschrift des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO rechtfertigen, die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers anzuordnen.
Nach dem ihr die Kraftfahrzeugsteuerstelle mitgeteilt hatte, dass der Antragsteller für sein Kraftfahrzeug die zu entrichtende Steuer nicht gezahlt hatte, hatte die Antragsgegnerin mit Verfügung vom 25. Oktober 2007 dem Antragsteller den Betrieb seines Kraftfahrzeugs mit sofortiger Wirkung untersagt und ihn aufgefordert, die Kennzeichenschilder zur Entwertung und gleichzeitig den Fahrzeugschein und Fahrzeugbrief vorzulegen. Sollte er dieser Aufforderung nicht bis zum 4. November 2007 nachkommen, werde das Fahrzeug zwangsweise kostenpflichtig außer Betrieb gesetzt. Auf dafür anfallende Gebühren wies die Antragsgegnerin hin. Nachdem der Antragsteller diesen Aufforderungen nicht nachgekommen war, erhob die Antragsgegnerin mit Gebührenbescheid vom 14. Januar 2008 Gebühren in Höhe von insgesamt 150,- € für Maßnahmen zur zwangsweisen Außerbetriebsetzung des Fahrzeugs, nämlich Auftragserstellung für den Vollzugsdienst und Tätigwerden des Vollzugsdienstes. Auf Antrag des Antragstellers ordnete das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss die aufschiebende Wirkung der gleichzeitig erhobenen Klage des Antragstellers gegen den Gebührenbescheid an, da in dem Gebührentatbestand der Nr. 254 des Gebührentarifs für Maßnahmen im Straßenverkehr keine Ermächtigungsgrundlage zur Erhebung einer Gebühr bei Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung zur Entstempelung eines Kraftfahrzeugs gegeben sei.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragsgegnerin. Diese hat Erfolg.
Anders als das Verwaltungsgericht geht der Senat – wie der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Urteil vom 8. April 2008 – 10 S 2860/07-, -VerkMitt 2008 Nr. 51) – davon aus, dass Nr. 254 des Gebührentarifs für Maßnahmen im Straßenverkehr (Anlage zu § 1 der Gebührenordnung für Maßnahmen im Straßenverkehr – GebOSt – vom 26. Juni 1970, BGBI. I Seite 865, berechtigt Seite 1298, zuletzt geändert durch Verordnung vom 22. August 2006, BGB. I Seite 2108) auch eine Grundlage zur Gebührenerhebung für Maßnahmen der Behörde zur Durchsetzung einer Stilllegungsverfügung im Wege der Verwaltungsvollstreckung darstellt.
Der Gebührentatbestand des § 254 lautet in der hier maßgeblichen Fassung:
„Sonstige Anordnungen nach dem Kraftfahrzeugsteuergesetz 1994, der Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung, der Fahrzeug-Zulassungsverordung, der Fahrerlaubnis-Verordung über internationalen Kraftfahrzeugverkehr.“
Dafür ist eine Rahmengebühr von 14,30 € bis 286,00 € vorgesehen. Dem Gebührentatbestand ist als Satz 2 hinzugefügt:
„Die Gebühr ist auch fällig, wenn die Vorraussetzungen für die Anordnung erst nach Einleiten der Zwangsmaßnahme beseitigt sowie nachgewiesen worden sind.“
Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass „Anordnungen“ im Sinne dieses Gebührentatbestandes keine Vollziehungshandlungen sein können, die der Durchsetzung der verfügten Stilllegung dienen.
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seiner oben genannten Entscheidung bereits auf die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage für die dieser Gebührenerhebung zugrundeliegenden Verordnung hingewiesen. Gemäß § 6a Abs. 1 Nr. 3 Straßenverkehrsgesetz – StVG – werden Kosten (Gebühren und Auslagen) erhoben für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Stilllegung von Kraftfahrzeugen und Kraftfahrzeuganhängern.
Bereits diese weite Formulierung („Maßnahmen im Zusammenhang mit der Stilllegung“) spricht dafür, dass der Gesetzgeber eine Grundlage für die Gebührenpflicht für sämtliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Stilllegung von Kraftfahrzeugen schaffen wollte. Dem entsprechend waren auch die bereits vom Verwaltungsgericht im Einzelnen wörtlich aufgeführten Vorgängerfassungen des heutigen Gebührentarifs Nr. 254 ausdrücklich so formuliert, dass konkrete Vollzugshandlungen der Gebührenpflicht unterlagen. Auch in diesen Fassungen fand sich jeweils die Regelung, dass die Gebühr auch fällig sei, wenn die Voraussetzungen für die zwangsweise Einziehung erst nach Einleiten der Zwangsmaßnahme beseitigt wurden. Noch in der Fassung der Dreizehnten Verordnung zur Änderung der Gebührenordnung für Maßnahmen im Straßenverkehr vom 06. Oktober 1993 (BGBl. I Seite 1683) fand sich hinter dem Tatbestandsmerkmal „Sonstige Anordnungen nach der StVZO“ der klarstellende Klammerzusatz „z. B. zwangsweise Einziehung des Führerscheines“, der erkennen lässt, dass vom Verordnungsgeber auch Vollzugshandlungen als gebührenpflichtig angesehen wurden. Erst mit der Fassung des Gebührentatbestandes durch die Verordnung über die Zulassung von Personen zum Straßenverkehr und zur Änderung straßenverkehrsrechtlicher Vorschriften vom 18. August 1998 (BGBI. I Seite 2214) entfiel dieser klarstellende Hinweis auf Vollzugshandlungen. Allerdings verfolgte der Verordnungsgeber mit der Änderung (Einfügung der Fahrerlaubnis-Verordnung und der Verordnung über den internationalen Kraftfahrzeugverkehr in die Reihe der im Gebührentatbestand genannten Rechtsnormen) lediglich eine redaktionelle Anpassung (vgl. BT-Drs. 443/98, Seite 341 zu Art. 5 Nr. 3 e). Ausführlich hat dies der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem oben genannten Urteil ausgeführt. Betrachtet man somit die hier maßgebliche Fassung des Gebührentatbestandes Nr. 254 im Gesamtzusammenhang seiner Entstehung kann nicht davon ausgegangen werden, dass – gerade – der verfügten Stilllegung dienende Vollzugshandlungen, deren gebührenmäßige Erfassung die Ermächtigungsgrundlage in § 6a Abs. 3 StVG zulässt, aus der Gebührenpflicht mit der aktuell geltenden Fassung herausgenommen werden sollten. Für diese – weitere – Auslegung spricht auch – wie ebenfalls der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg dargelegt hat – der Wortlaut des Satzes 2 der Gebührennummer 254, wonach die Gebühr auch fällig ist, wenn die Voraussetzungen für die Anordnung erst nach Einleiten der Zwangsmaßnahme beseitigt sowie nachgewiesen sind. Für die eigentliche Stilllegungsverfügung wäre eine derartige Regelung überflüssig, da eine Gebührenpflicht für einen rechtmäßig erlassenen Verwaltungsakt auch ohne eine derartige Regelung nicht entfällt, wenn der Pflichtige seiner Pflicht nach dem Erlass nachkommt.
Da somit der Gebührenbescheid der Antragsgegnerin über eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage verfügt, bestehen keine ernstlichen Zweifel gegen seine Rechtmäßigkeit. Für die vom Antragsteller bei Einleitung seines Verfahrens geäußerten Zweifel, ob überhaupt Versuche, sein Kfz stillzulegen, stattgefunden haben, lässt sich, insbesondere angesichts der dezidierten Angaben in den Verwaltungsakten, keine sachliche Grundlage erkennen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die Höhe des Streitwertes auf den §§ 53 Abs. 3, 52 Abs. 1, 47 Gerichtskostengesetz – GKG -.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 4 in Verbindung mit § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).
Dr. Lohamnn Schneider Dr. Apell
6. OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN, 24 U 242/08, URTEIL VOM 26.6.2009
Vorinstanz: AG Langen 57 C 207/08 (07)
Stichworte: Besichtigungsrecht des Vermieters alle vier Wochen an Samstagen
Der 24. Zivilsenat in Darmstadt des Oberlandesgerichtes Frankfurt am Main hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26. Juni 2009 durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Kessler als Einzelrichter
für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Kläger wird das Teilanerkenntnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Langen vom 27. Oktober 2008 abgeändert.
Die Beklagten werden verurteilt, den Klägern nach vorheriger schriftlicher Ankündigung alle vier Wochen samstags zwischen 11.00 h und 12 h den Zutritt zu der Liegenschaft Eisenbahnstraße 145 in 63303 Dreieich zu gewähren, und zwar durch Öffnen des Hoftores, der Wohnungseingangstür, sowie sämtlicher Zimmer- und Raumtüren, sowie den Zutritt zu dem Garten zu gestatten.
Die in dem angefochtenen Urteil angesprochene Verurteilung der Beklagten, den Klägern alle drei Wochen an einem Freitagnachmittag 16.00 h und 18.00 h für die Dauer einer Stunde den Zutritt zu der vorgenannten Liegenschaft nebst Garten zu gewähren (Hilfsantrag), wird zur Klarstellung aufgehoben.
Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen. Von den Kosten beider Rechtszüge haben die Kläger 1/3 und die Beklagten 2/3 zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien sind mit weniger als EUR 20.000,00 beschwert.
Gründe
I. Von der Darstellung des Sach- und Streitgegenstandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
II. Die Berufung der Kläger ist teilweise begründet und führt zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang.
1. Da die Kläger beabsichtigen, das derzeit von den Beklagten bewohnte Hausanwesen in Dreieich zu veräußern, besteht für sie ein berechtigter Grund, das Hausanwesen mit Interessenten zu besichtigen. Dies ist zwischen den Parteien dem Grunde nach auch nicht umstritten.
Der Hauptantrag der Kläger, der auf eine Besichtigung an Samstagen zwischen 11.00 Uhr und 12.00 Uhr abzielt, ist begründet. Das Besichtigungsrecht der Kläger zu diesen Zeiten ergibt sich bereits eindeutig aus den Regelungen des Mietvertrages (§20). Danach ist die Besichtigung „während der üblichen Tageszeit“ und werktags bis 19.00 Uhr zu gewährleisten. Auch der Samstag ist ein Werktag. Da die Besichtigung nach dem Antrag der Kläger nur alle vier Wochen erfolgen kann und zudem einer vorherigen schriftlichen Ankündigung bedarf, wird das Recht der Beklagten an der Unverletzlichkeit ihrer Wohnräume (Artikel 13 GG) nicht unvertretbar eingeschränkt. Neben den Interessen der Beklagten an einem erlebnisreichen Samstag steht das Interesse der Kläger, die aus der Schweiz anreisen müssen, an einer möglichst geringfügigen Beeinträchtigung ihrer beruflichen Tätigkeiten und ihres Privatlebens.
2. Da die Klägerin hinsichtlich der Besichtigung der Wohnräume im Hauptantrag obsiegen, ist die vom Amtsgericht aufgrund eines Anerkenntnisses der Beklagten vorgenommene Verurteilung gemäß dem Hilfsantrag von Amts wegen aufzuheben, auch wenn die Beklagten insoweit selbst keine Berufung eingelegt haben (BGH, NJW 1989, 1486).
3. Soweit die Kläger die Anfertigung von Fotografien beanspruchen, bleibt ihre Berufung ohne Erfolg. Hier hat es bei der Abweisung der Klage zu verbleiben. Auch wenn der Berufungsantrag der Kläger dahin zu verstehen ist, dass sie – entsprechend ihrer Antragstellung im ersten Rechtszug – nur die Anfertigung von Fotografien „technischer Einrichtungsgegenstände“, sowie des Gartens begehren, kann dem Klageantrag mangels Schlüssigkeit nicht entsprochen werden. Denn die Kläger haben weder im ersten Rechtszug noch in ihrer Berufungsbegründung vorgetragen, aus welchen Gründen Fotografien angefertigt werden sollen. Ihrem Begehren steht zudem entgegen, dass die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 26. Juni 2009 unwidersprochen darauf hingewiesen haben, dass die Kläger bereits über ausreichende Fotografien verfügen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Da über den Hilfsantrag nicht zu entscheiden ist, findet § 93 ZPO keine Anwendung.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10,711 und 713 ZPO.
Die gesetzlichen Vorraussetzungen zur Zulassung der Revision (§543 ZPO) liegen nicht vor.
Dr. Kessler
7. Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 19.10.2010, Az.: 330 C 16/10 (rechtskräftig)
Stichworte: Wiederwahl eines WEG-Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordentlich führt.
Das Amtsgericht Offenbach am Main hat durch den Richter Dr. Höra auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.09.2010 für Recht erkannt:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG, Offenbach, vom 08.02.2010 zu TOP 8, mit dem — beauftragt wurde, die Hausverwaltung bis zum 31.12.2010 weiterzuführen, wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses.
Nachdem — bereits seit November 1997 Verwalterin war, wurde sie in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.10.2004 für weitere fünf Jahre bis zum 31.12.2009 mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Parteien betraut.
— erlitt während dieser Zeit mehrere schwere persönliche Schicksalsschläge. Anfang des Jahres 2009 verstarb eine weitere Person aus ihrer Familie.
Die Abrechnung für das Jahr 2008 erstellte — im Dezember 2009. Dabei berücksichtigte sie Vorauszahlungen des Klägers in Höhe von 1.000,00 € nicht. Auf dessen Hinweis korrigierte sie den Fehler.
Im Januar 2010 lud — die Parteien zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 08.02.2010 ein, in der unter TOP 2 ihr Bericht über die im Jahr 2008 ausgeführten Maßnahmen, unter TOP 3 die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2008, unter TOP 6 die Beschlussfassung über ihre Entlastung und unter TOP 8 die Besprechung und Beschlussfassung über die Verlängerung ihres Verwaltervertrages auf dem Programm standen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Einladungsschreiben (Bl. 6 f. d. A.) verwiesen.
Mit Schreiben vom 12.01.2010 wandte sich die Energieversorgung Offebach AG unmittelbar an die Parteien bzw. deren Mieter. Sie informierte diese darüber, dass per Datum des Schreibens ein Forderungsrückstand von 9.721,26 € bestehe, der trotz mehrfacher Zahlungsaufforderungen noch nicht ausgeglichen worden sei. Um ihnen Unannehmlichkeiten bis hin zur Sperrung des Fernwärmeanschlusses zu ersparen, würden die Parteien darum gebeten, sich umgehend mit — in Verbindung zu setzen und eine Klärung herbeizuführen. Falls bis zum 29.01.2010 keine Zahlung oder anderweitige Regelung erfolge, sehe man sich leider dazu gezwungen, die Wärmelieferung ab dem 12.02.2010 einzustellen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 16 d. A.) verwiesen.
— schaltete daraufhin einen Anwalt ein. Dieser rügte mit Schreiben vom 28.02.2010 gegenüber der Energieversorgung Offenbach AG, dass diese sich unmittelbar mit den Parteien bzw. deren Mietern in Verbindung gesetzt habe. Ansprechpartner sei jedoch allein seine Mandantin als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er forderte eine Entschuldigung, zukünftige Beachtung und Stellungnahme bis zum 04.02.2010. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl. 69 f. d. A.) verwiesen.
Die Energieversorgung Offenbach AG antwortete mit Schreiben vom 02.02.2010, dass sie kein Fehlverhalten feststellen könne. Ihr Verhalten sei eine legitime Vorgehensweise gewesen, die Zahlung der bis zu diesem Datum erfolglos angemahnten offenen Beträge für die Fernwärmeversorgung zu betreiben. Sie gehe davon aus, dass der Ausgleich offener Rechnungen von nun an fristgerecht erfolgen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben (Bl 87. d. A.) verwiesen.
An der Wohnungseigentümerversammlung am 08.02.2010 nahmen außer den Herren — sämtliche übrigen Parteien teil. Die Herren — hatten der Verwaltung dabei Vollmachten ausgestellt. In der Versammlung erklärte Frau — unter TOP 3, dass sie für die verspätete Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2008 nichts könne, da ihr die ista die Abrechnung erst am 08.12.2009 geschickt habe. Unter TOP 4 wurde die Genehmigung der Abrechnung für das Jahr 2008 mehrheitlich abgelehnt. Unter TOP 6 wurde — mehrheitlich die Entlastung verweigert. Danach gab sie eine persönliche Erklärung ab. Sie bedauere die späte Erstellung der Abrechnung wegen ista. Sie habe im Januar einen Trauerfall in der Familie gehabt. Danach verließ — die Versammlung. Unter TOP 8 wurde sodann über die Verlängerung des Verwaltervertrages mit ihr diskutiert. Dabei wurde von verschiedenen Wohnungseigentümern beklagt, dass ihnen das Vertrauen in — fehle und sie sich nicht gut von ihr vertreten fühlen. Weiter wurde darüber gesprochen, welche Alternativen es gäbe. Im Zuge dessen wurden zwei weitere professionelle Hausverwaltungen benannt, von denen Angebote vorlagen. Im Anschluss daran wurde zunächst mehrheitlich beschlossen, dass — nicht weiter mit der Verwaltung betraut werden solle. Danach wurde noch einmal darüber diskutiert, wer denn nun die Verwaltung übernehmen solle. Die Mehrheit war dafür, — zu fragen, ob sie die Geschäfte weiterführen würde, bis eine neue Hausverwaltung bestellt werde. — wurde über das Abstimmungsergebnis informiert und betrat daraufhin wieder den Sitzungssaal. Sie erklärte, dass sie grundsätzlich zu einer weiteren Tätigkeit bereit sei, allerdings nur bis zum 31.12.2010. Im Anschluss daran wurde mehrheitlich beschlossen, dass — beauftragt werde, die Hausverwaltung bis 31.12.2010 weiterzuführen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll (Bl. 8 ff. d. A.) verwiesen.
Der Kläger macht geltend, dass der angefochtene Beschluss an einem Ladungsmangel leide, da — wegen Ablaufs ihrer Bestellungszeit nicht mehr zur Einberufung der Versammlung befugt gewesen sei. Außerdem entspreche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da — verschiedene gravierende Fehler begangen und sich dadurch gezeigt habe, dass sie für das Amt nicht geeignet sei. So habe — es versäumt, die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen. Deshalb sei diese in Zahlungsschwierigkeiten geraten und es zur Androhung der Versorgungseinstellung durch die Energieversorgung Offenbach AG gekommen. Auch habe — die Abrechnung für das Jahr 2008 nicht rechtzeitig erstellt. Diese sei wegen der nicht berücksichtigten Vorauszahlungen des Klägers zunächst auch inhaltlich nicht korrekt gewesen. — habe zudem keine ordnungsgemäße Beschlusssammlung geführt, ihm die Einsicht in die Sammlung verweigert und nicht rechtzeitig für die Reparatur des Wasserkessels der Fernwärmeanlage gesorgt. Schließlich habe — nicht rechtzeitig für ihre Wiederbestellung gesorgt. Auch gäbe es Gerüchte, dass durch einen Gerichtsvollzieher vergeblich versucht worden sei, in ihr Vermögen zu vollstrecken.
Der Kläger beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG — Offenbach, vom 08.02.2010 zu TOP 8 aufzuheben, soweit — beauftragt wurde, die Hausverwaltung bis zum 31.12.2010 weiterzuführen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen den Beschluss. Der Ladungsmangel sei nicht kausal für das Abstimmungsergebnis. Die Verwaltertätigkeit von — sei einwandfrei. Die Energieversorgung Offenbach AG habe — im Oktober 2009 die Rechnungen für drei Monate auf einmal übersandt. Sie habe daraufhin Raten gezahlt. Der Gemeinschaft sei kein Nachteil entstanden. Für die verspätete Abrechnung für das Jahr 2008 die techem verantwortlich gewesen, weil diese ihre Abrechnung erst am 08.12.2009 erstellt und — übersandt habe. Auch insoweit sei der Gemeinschaft kein Nachteil entstanden. Die Beschlusssammlung werde von — ordnungsgemäß geführt. Die Beanstandungen des Klägers seien umgehend behoben worden. Die Reparatur des Wasserkessels der Fernwärmeanlage habe — ausreichend gefördert.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 22.09.2010 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg. Der Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 08.02.2010 zu TOP 8, mit dem — beauftragt wurde, die Hausverwaltung bis zum 31.12.2010 weiterzuführen, war gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG für ungültig zu erklären.
Insoweit kann dahinstehen, ob der Beschluss an einem Einberufungsmangel leidet und bereits deshalb aufzuheben war.
Denn er war jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG entspricht.
Dies folgt daraus, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfechtung wichtige Gründe vorlagen, die gegen eine Wiederbestellung von — bis zum 31.12.2010 sprachen.
Ein wichtiger Grund in diesem Sinne liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter – Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, NJW 2002, 3240, 3243).
Davon ist hier auszugehen. — hat bei der Energieversorgung Offenbach AG per 12.01.2010 einen Zahlungsrückstand von fast 10.000,00 € auflaufen lassen und auf mehrfache Zahlungsaufforderungen nicht ausreichend reagiert. Dadurch hat die Energieversorgung Offenbach AG sich dazu veranlasst gesehen, die Eigentümer bzw. deren Mieter unter dem 12.01.2010 direkt anzuschreiben und ihnen die Sperrung des Fernwärmeanschlusses anzudrohen.
Die Versorgung der Eigentumswohnungen mit Wärme ist eine unverzichtbare Vorraussetzung für deren Nutzbarkeit während der Winterzeit. Vor diesem Hintergrund stellt es eine schwere Pflichtverletzung von — dar, dass sie nicht für die nötige Liquidität zur Tilgung der Rechnungen der Energieversorgung Offenbach AG gesorgt und mit dieser bis zum 12.01.2010 auch trotz mehrfacher Zahlungsaufforderungen keine anderweitige Regelung zur Tilgung der Rückstände getroffen hat. Dadurch hat sie riskiert, dass den Parteien bzw. deren Mietern die Grundlage für die Nutzung der Wohnungen entzogen wird.
Hinzu kommt, dass — mit dem Problem nicht offen an die Wohnungseigentümer herangetreten ist und auch nicht gezeigt hat, dass dessen Lösung für sie an erster Stelle steht. Stattdessen hat sie einen Anwalt eingeschaltet, um die Vorgehensweise der Energieversorgung Offenbach AG zu rügen, sich unter Umgehung ihrer Person direkt mit den Wohnungseigentümern bzw. deren Mietern in Verbindung zu setzen. Eine Stellungnahme in der Sache ist durch den Anwalt hingegen nicht erfolgt.
Auch in der Folgezeit bis zur Wohnungseigentümerversammlung und in dieser selbst hat sie den Sachverhalt nicht gegenüber den Wohnungseigentümern offengelegt und eine Erklärung abgegeben.
Der Einwand, dass — dies nicht möglich gewesen sei, weil die Versammlung einen chaotischen Verlauf gehabt habe, sie kein Wort mehr erhalten habe und lediglich Fragen habe beantworten müssen, entlastet sie nicht. Zum einen bezieht sich der Einwand sich nur auf die Versammlung selbst, sodass er keine Erklärung dafür liefern kann, warum — sich nicht bereits in deren Vorfeld zu dem Vorfall geäußert hat. Zum anderen ist auch nicht nachvollziehbar, wieso — eine Stellungnahme in der Versammlung selbst nicht möglich gewesen sein soll. Unter TOP 2 hat sie über die im Jahr 2008 ausgeführten Maßnahmen Bericht erstattet. Unter diesem TOP hat sie sich auch zu der verspäteten Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2008 erklärt. Es ist nicht ersichtlich, wieso ihr hier nicht auch eine Stellungnahme zu der Androhung der Versorgungseinstellung durch die Energieversorgung Offenbach AG möglich gewesen sein sollte.
Der Einwand, dass die Energieversorgung Offenbach AG — im Oktober 2009 Rechnungen für drei Monate auf einmal übersandt und letztere seitdem Raten bezahlt habe, entlastet sie ebenfalls nicht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Art und Weise der Rechnungsstellung durch die Energieversorgung Offenbach AG Rechnungen pflichtwidrig und nicht voraussehbar gewesen wäre, dass — damit nicht habe rechnen können und sich darauf auch nicht habe einstellen müssen und dass es eine Ratenzahlungsvereinbarung mit der Energieversorgung Offenbach AG gegeben hätte. Aus diesem Grund muss das Gericht davon ausgehen, dass all diese Umstände nicht zutreffen.
Bereits diese Versäumnisse haben durchgreifende Zweifel daran begründet, ob — dazu geeignet und in der Lage gewesen ist, ihre Pflichten als Verwalterin bis zum 31.12.2010 ordnungsgemäß zu erfüllen, eigene Fehler einzugestehen und die Interessen der Wohnungseigentümer bzw. deren Gemeinschaft in der gebotenen Weise über ihre eigenen Interessen zu stellen.
Eine hinreichende Vertrauensgrundlage für eine Wiederbestellung von — bis zum 31.12.2010 hat insofern nicht vorgelegen. Die Parteien haben sich vielmehr fragen müssen, ob — die von Ihr erlittenen persönlichen Schicksalsschläge bereits überwunden hatte.
Hinzu kommt, dass — die Abrechnung für das Jahr 2008 nicht rechtzeitig aufgestellt hat. Die Frist hierfür beträgt drei bis sechs Monate (vgl. Niedenführ/ Kümmel/ Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, § 28 Rn. 128 n. w. N.). Auch insoweit fehlt es an einer hinreichenden Entlastung. Der Einwand, dass die Abrechnung der ista vom 08.12.2009 datiere und erst am 10.12.2009 bei — eingegangen sei, genügt insofern nicht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, warum die ista die Abrechnung erst am 08.12.2009 erstellt und — übersandt hat. Entsprechender Vortrag wäre aber ersichtlich erforderlich gewesen, nachdem der Kläger geltend gemacht hat, dass die ista ihre Abrechnung wohl deshalb nicht früher erstellt habe, weil auch deren Rechnung nicht bezahlt worden sei. Zudem ist auch nicht ersichtlich, dass — auf irgendeine Art und Weise darauf hingewirkt hätte, dass die ista die Abrechnung früher erstellt und an sie übersendet.
Weiter muss — sich auch in diesem Zusammenhang vorhalten lassen, dass sie den Parteien das Problem und die hierfür maßgeblichen Gründe nicht schon viel früher offengelegt hat. Erst in der Wohnungseigentümerversammlung hat sie hierzu eine Erklärung abgegeben und auch dort nur in Form eines rudimentären Hinweises, dass die ista dafür verantwortlich sei.
Auch insoweit hat sie daher einen verantwortlichen Umgang mit eigenen Fehlern vermissen lassen und Zweifel daran erweckt, ob sie bei einer weiteren Verwaltertätigkeit bis zum 31.12.2010 die Interessen der Parteien bzw. der Gemeinschaft in der gebotenen Weise über ihre eigenen Interessen stellen werde.
Außerdem hat — die Wohnungseigentümerversammlung am 08.02.2010 einberufen, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Verwalterin und deshalb nach § 24 Abs. 2 und 3 WEG auch nicht mehr zur Einberufung befugt gewesen ist. Damit ist sie ein erhebliches Risiko eingegangen, weil die in der Versammlung gefassten Beschlüsse im Falle der Anfechtung für ungültig zu erklären sind, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich die fehlerhafte Einberufung auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (vgl. Niedenführ/ Kümmel/ Vandenhouten, a. a. O., § 24 Rn. 6 m. w. N.). Dies ist hier als besonders schwerwiegend anzusehen, weil eine Einberufung durch den Verwaltungsbeirat ohne Weiteres möglich gewesen wäre und bei der Versammlung durch die Verlängerung des Verwaltervertrages mit — auf der Tagesordnung stand.
Auch insoweit muss sich — daher vorhalten lassen, dass sie sich dafür entschieden hat, lieber unbefugt zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, was zur Aufhebung sämtlicher dort gefasster Beschlüsse hätte führen können, als gegenüber den Parteien offenzulegen, dass sie sich nicht rechtzeitig um ihre Wiederbestellung gekümmert hat und deshalb den Verwaltungsbeirat die Versammlung einberufen zu lassen.
Auch insoweit hat sie daher einen verantwortlichen Umgang mit eigenen Fehlern vermissen lassen und Zweifel daran erweckt, ob sie bei einer weiteren Verwaltertätigkeit bis zum 31.12.2010 die Interessen der Parteien bzw. der Gemeinschaft in der gebotenen Weise über ihre eigenen Interessen stellen werde.
Darüber hinaus hat — die Beschlusssammlung nicht nach den Vorgaben des § 21 Abs. 7 WEG geführt. Entgegen dessen Satz 2 enthielt die mit Schriftsatz vom 20.09.2010 vorgelegte Beschlusssammlung nicht den Wortlauf der gefassten Beschlüsse, sondern nur eine schlagwortartige Bezeichnung ihrer Gegenstände. Dies zeigt bereits der Vergleich mit dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 19.04.2010. Auf diese Art und Weise geführt, konnte die Beschlusssammlung ihren Zweck nicht erfüllen. Dieser besteht darin, einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von der aktuellen Beschlusslage der Gemeinschaft und den damit zusammenhängenden gerichtlichen Entscheidungen zu geben (Bärmann, WEG, 10. Aufl. 2008, § 24 Rn. 131 m. w. N.). Die bloß schlagwortartige Aufnahme der Gegenstände der Beschlüsse konnte vielmehr sogar irreführend sein und zu falschen Annahmen verleiten.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den § 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Eine Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG erschien hier nicht angezeigt, weil die Tätigkeit des Gerichts nicht unmittelbar durch — veranlasst wurde, sondern durch die Entscheidung der Mehrheit der Wohnungseigentümer, diese trotzdem wieder bis zum 31.12.2010 zur Verwalterin zu bestellen.
Der Streitwert wir gemäß § 49 a GKG auf 4.913,60 € festgesetzt. Zur Begründung wird auf die Angaben in der Klageschrift verwiesen.
Dr. Höra,
Richter
8. Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen: 33 C 2060/10 – 67
Stichworte:
Verspätete Vorlage der WEG-Abrechnung führt nicht zu Schadensersatzanspruch eines vermietenden Wohnungseigentümers gegen den WEG-Verwalter, wenn der Mieter sich wegen der Verspätung weigert, den Saldo auszugleichen
Das Amtsgericht Frankfurt am Main – Abteilung 33 – hat
durch Richter am Amtsgericht Wissen
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 2.11.2010 für Recht erkannt:
1) Die Klage wird abgewiesen.
2) Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerseite bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren
Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagtenseite vor
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
T a t b e s t a n d
Der Kläger macht Schadenersatzansprüche gegen den Beklagten wegen
verspäteter Hausgeldabrechnung geltend.
Der Kläger ist Wohnungseigentümer und der Beklagte Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger benötigt die vom Beklagten zu erstellende Hausgeldabrechnung, um seinerseits gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten abrechnen zu können. Für das Jahr 2007 erstellte der Beklagte die Hausgeldabrechnung erst im November 2009. Diese wies eine
Nachzahlungspflicht von 743,32 Euro auf. Die Mieter des Klägers lehnten eine Zahlung aufgrund der verspäteten Abrechnung ab.
Der Kläger meint, ihm stünde ein entsprechender Schadenersatzanspruch zu. Insbesondere sei ihm im Verhältnis zu seinem Mieter die Pflichtverletzung des Hausverwalters zuzurechnen, weil dieser insoweit als sein Erfüllungsgehilfe anzusehen sei. Dass in dem geltend gemachten Betrag auch Hausverwalterkosten in Höhe von 142,81 Euro enthalten seien, die als Betriebskosten nicht an den Mieter weitergegeben werden könnten, sei deshalb unerheblich, weil sich der Mieter sowohl in der Vergangenheit, als auch hinsichtlich des streitgegenständlichen Jahres 2007 hierauf nicht berufen habe.
Wegen des weiteren Vortrags im Einzelnen wird auf die Klageschrift vom 6.7.2010 sowie den Schriftsatz vom 5.8.2010 nebst Anlagen Bezug genommen.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zur Zahlung von 743,32 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.2.2010 zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet den geltend gemachten Anspruch mit den Einwendungen des Schriftsatzes vom 16.7.2010, auf dessen Inhalt nebst Anlagen Bezug genommen wird.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Dem Kläger steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zu, weil die verspätete Übersendung der Hausgeldabrechnung nicht ursächlich für den Verlust des Nachzahlungsanspruchs des Klägers gegenüber seinem Mieter war.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nämlich die Nachforderung des Vermieters auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Danach hat vorliegend die verspätete Hausgeldabrechnung nicht zum Verlust des
Nachforderungsrechts des Klägers gegen seinen Mieter geführt.
Denn das Verschulden des Verwalters ist dem Vermieter nicht zuzurechnen (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, Abschnitt V Rn 411). Eine Einstandspflicht des Vermieters für den Dritten nach § 278 BGB setzt nämlich voraus, dass dieser als Hilfsperson vom Vermieter in die Erfüllung seiner gegenüber dem Mieter bestehenden Abrechnungspflicht eingeschaltet wurde (Palandt, 69. Auflage, § 278 Rn 7). Das ist (anders als bei einer vom Vermieter mit der Entstellung der Betriebskostenabrechnung beauftragten Abrechnungsfirma) bei Lieferanten, vor allem Ver- und Entsorgungsunternehmen, aber auch sonstigen gegenüber dem Vermieter abrechnenden Dritten, wie z.B. Behörden, regelmäßig zu verneinen. Auch der die Wohngeldabrechnung erstellte Verwalter ist insoweit gegenüber dem abrechnungspflichtigen vermietenden Sondereigentümer im Verhältnis zu dessen Mieter kein Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB (AG Singen, Beschluss vom 24.2.2004, 7 UR WEG 48/03, MietRB 2004, 295; AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 3.5.2007, 14 C 78/06). Etwas andres folgt auch nicht aus der klägerseits herangezogenen Kommentarstelle (Münchener Kommentar, 5. Auflage, § 556 Rn 56 ff). Denn es ist nicht vorgetragen, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Beklagten getroffen wurde.
Im Weiteren zitiert der Kläger zu der hier nicht relevanten Problematik, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung erst abrechnen kann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abrechnung des Verwalters genehmigt hat. Schlussendlich kann aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9.3.2005 (NJW 2005, 1499) nicht darauf geschlossen werden, dass ein Fehlverhalten des Hausverwalters dem Vermieter zuzurechnen ist. Der BGH weist vielmehr lediglich darauf hin, dass trotz Abhandenkommens der Abrechnungsunterlagen eine Abrechnung zu erstellen ist, wobei allenfalls geringere Anforderungen der substantiellen Darlegung der einzelnen
Positionen gerechtfertigt seien. Der Auffassung von Weitermeyer (Staudinger, Auflage 2006, § 556 Rn 109), der den Wohnungseigentumsverwalter als Erfüllungshilfe des vermietenden Sondereigentümers ansieht, vermag das Gericht nicht zu folgen.
Anknüpfungspunkt für eine Beurteilung des Vertretenmüssens kann vorliegend mithin nur das Verhalten des Vermieters selbst sein. Eine entschuldigte Verspätung der Betriebskostenabrechnung liegt demnach nicht vor, wenn der Vermieter schlicht zugewartet hat, dass die Hausgeldabrechnung
irgendwann bei ihm eingeht. Grundsätzlich muss er sich darum bemühen, die notwendigen Unterlagen rechtzeitig zu erhalten (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Auflage, Abschnitt G Rn 83, 84). Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass sich der Kläger in irgendeiner Form darum bemüht hätte, die Hausgeldabrechnung der Klägers innerhalb der 12-Monats-Frist zu erhalten. Er ist schlicht untätig geblieben, woraus sich vorliegend erst der Nachforderungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ergibt.
Nach alledem beruht der Nachforderungsausschluss nicht auf einer Pflichtverletzung des Beklagten, sondern auf dem eigenen Untätigbleiben des Klägers, so dass ein Schadensersatzanspruch bereits dem Grunde nach ausscheidet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
9. Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 17.05.2011, Aktenzeichen: C 3962/09-31
Stichworte:
Aufopferungs-Anspruch nach § 14 Nr. 4 WEG richtet sich gegen den Verband, auch wenn vorher ein ablehnender Beschluß gefasst wurde
in
dem Rechtsstreit
XXX ./. WEG
hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main
am 17.05.2011 beschlossen:
1. Der Berufungskläger wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen (§522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der Kläger erhält Gelegenheit, binnen drei Wochen zu prüfen, ob es aus Kostengründen sinnvoll ist, die Berufung zurückzunehmen. Neuem Vortrag setzt die Prozessordnung sehr enge Grenzen. Gegen die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung durch Beschluss ist gemäß § 522 Abs. 3 ZPO kein Rechtsmittel gegeben.
Gründe:
Nach dem Ergebnis der Vorberatung der Kammer besitzt die Berufung keine Aussicht auf Erfolg. Außerdem weist die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung auf, und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht.
Im Einzelnen:
I.
Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Liegenschaft in Frankfurt am Main.
Der Kläger ist in gemeinschaftlicher Berechtigung mit seiner Ehefrau Wohnungseigentümer der im Anwesen befindlichen Wohnung. Im Jahr 2008 führte eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Fa. die Sanierung der Steigleitungen für Heizung und Sanitär in der gesamten Liegenschaft durch. Hierbei wurden auch Arbeiten im Duschbad des Klägers vorgenommen, wobei es – was von den Beklagten in Abrede gestellt wird – aufgrund des Verbleibs eines gekappten Rohrstücks hinter der Fliesenwand zum Einsickern von Wasser aus der WC-Spülung in die Wand gekommen sein soll. Im März 2009 wurden Feuchtigkeitsschäden im Treppenhaus sowie in der Wohnung des Klägers erkennbar. Die seinerzeitige Hausverwaltung beauftragte eine Fa. Haustechnik GmbH mit der Schadensfeststellung, deren Mitarbeiter als Schadensursache zunächst einen Defekt des Unterputzspülkastens im Duschbad des Klägers vermuteten und diesen samt WC ausbauten, außerdem Kacheln an der linken Wand des Bades und am Fußboden entfernten. Da der alte Spülkasten wegen des Fehlers von Ersatzteilen nicht mehr zu gebrauchen war, installierte die Fa. einen neuen Unzerputzspülkasten und stellte ihre Arbeiten hierzu – eine gesonderte, nicht streitgegenständliche Rechnung wurde für Such-, Leckortungs- und Trocknungsmaßnahmen im Übrigen gestellt – dem Kläger unter dem 20.08.2009 mit 1.141,29 € in Rechnung. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung der Rechnung (Bl. 42 d.A.) Bezug genommen. Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag der Fa. Wohnraumdesign vom 27.08.2009 zur Neuverfliesung und Sanierung des Duschbades ein, der mit einem Betrag vom 8.133,– € zzgl. MWSt. endete. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung (Bl. 36 d. A.) Bezug genommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.10.2009 lehnten die Wohnungseigentümer u. a. zu TOP 5 und 6 folgende Beschlussanträge des Klägers mehrheitlich ab:
Zu TOP 5 – Beschluss zur Kostenübernahme und – umfang der Gemeinschaft für das Sondereigentum
Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, wonach die Kosten der Verfliesung des Bades gemäß Angebot der Firma Wohnraum-Design vom 7.08.2009 in Höhe von 6.758,18 € sowie die Kosten der Arbeiten an den Sanitäreinrichtungen in diesem Bad gemäß der Rechnung der Firma vom 20.08.09, zugestellt am 23.08.09 in Höhe von 1141,29 € an gezahlt werden. Er erläutert den Beschlussinhalt.
Zu TOP 6 – Gewährleistung gegen Firma
Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, dass die Verwaltung beauftragt und ermächtigt wird, ggf. unter Einschaltung eines Rechtsanwalts – notfalls auch gerichtlich – Gewährleistungsansprüche wegen der fehlerhaften Durchführung der Arbeiten in der Wohnung gegen die Firma unter Anrechnung der eventuellen Leistungen der Haftpflichtversicherung der Firma durchzusetzen. Die Verwaltung wird in diesem Zusammenhang auch beauftragt und ermächtigt, in Höhe des zuvor unter TOP 5 beschlossenen Betrages die von der Firma hinterlegte Sicherheit hierzu in Anspruch zu nehmen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Versammlungsprotokolls (Bl.54ff. (59) d. A.) Bezug genommen.
Der Kläger hat sich mit seiner am 04.11.2009 bei Gericht eingegangenen Klageschrift u. a. gegen die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.10.2009 zu TOP 5 und 6 gewendet und daneben weitere Anträge gestellt.
Der Kläger hat unter Bezugnahme auf ein Gutachten des von der Versicherung der Firma beauftragten Sachverständigen vom 09.10.2009 behauptet, der Schaden sei auf die fehlerhafte Bearbeitung einer Tropfleitung durch die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Firma entstanden. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Arbeiten zum Wiedereinbau des Spülkastens sowie zur Neuverfliesung seien als notwendige folge der Schadensfeststellung der Firma von den Beklagen – abzüglich des Anteils des Klägers – nach § 14 Nr. 4 WEG zu bezahlen. Er hat hierzu behauptet, die abgeschlagenen Fliesen seien nicht mehr lieferbar, so dass zur Schadensbeseitigung nur eine Neuverfliesung des Duschbades in Betracht komme.
Der Kläger hat erstinstanzlich zuletzt beantragt,
1. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG Frankfurt vom 05.10.2009 zu den Tagesordnungspunkten
1b) Entlastung der Verwalterin
5) Beschluss zur Kostenübernahme … für das Sondereigentum
6) Gewährleistung der Firma
aufzuheben,
2. die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 7.563,91 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2009 zu zahlen,
3. festzuhalten, dass die Beklagten zum Ausgleich der Mehrwertsteuer der Kosten der Neuverfliesung des Bades des Klägers in seiner Wohnung in Frankfurt nach Durchführung der Arbeiten gemäß dann vorzulegender Rechnung verpflichtet sind,
4. die Beklagten zu verpflichten, den Kläger von Ansprüchen der Haustechnik GmbH aus der Rechnung vom 20.08.2009, Rechnungsnummer 290618, in Höhe von 1141,29 € freizustellen,
hilfsweise,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt
1. die Beschlüsse des Eigentümerversammlung der WEG Frankfurt, vertreten durch die Hausverwaltung vom 05.10.2009 zu den Tagesordnungspunkten
5) Beschluss zur Kostenübernahme … für das Sondereigentum
6) Gewährleistung der Firma
für ungültig zu erklären.
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 7.563,91 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2009 zu zahlen,
3. festzustellen, dass die Beklagten zum Ausgleich der Mehrwertsteuer der Kosten der Neuverfliesung des Bades des Klägers in seiner Wohnung in Frankfurt nach Durchführung der Arbeiten gemäß dann vorzulegender Rechnung verpflichtet sind,
4. die Beklagten zu verpflichten, den Kläger von Ansprüchen der Haustechnik GmbH aus der Rechnung vom 20.08.2009, Rechnungsnummer 290618, in Höhe von 1141,29 € freizustellen,
hilfsweise,
5. die Beklagten zu verurteilen, den Anträgen zu TOP 5 und 6 der ETV vom 05.10.2009 zuzustimmen,
6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger die Schäden an den Fußböden und Wand-Kacheln im Bads seiner Wohnung, die durch die Arbeiten der Haustechnik GmbH im Jahr 2009 entstanden sind, zu ersetzen,
7. festzustellen, dass die Ablehnung des Antrags des Klägers zu TOP 5 nichtig ist.
Die Beklagten zu 1. – 20. beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
5. die Beklagten zu verurteilen, den Anträgen zu TOP 5 und 6 der Eigentümerversammlung vom 05.10.2009 zuzustimmen.
Die Beklagten zu 1. – 20. haben den Beschlussanfechtungsantrag wegen des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.10.2009 zu TOP 1b aberkannt und im Übrigen Klageabweisung beantragt.
Die Beklagten zu 1. – 20. haben behauptet, der Schaden sei auf einen altersbedingten Defekt am Ablaufrohr des Spülkastens aufgetreten. Die Beklagten zu 1. – 20. sind der Auffassung gewesen, die Rechnung der Fa. sei vom Kläger zu tragen, da sie sein Sondereigentum betreffe. Die Beschlussanfechtungsklage sei unzulässig, weil dem Kläger als bloß Mitberechtigtem neben seiner Ehefrau die Klagebefugnis fehle. Die Beklagten seien für die Zahlungsansprüche nicht passivlegitimiert.
Das Amtsgericht hat auf das Annerkenntnis den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.10.2009 zu TOP 1b für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen mit dem angefochtenen Teilanerkenntnis- und Schlussurteil abgewiesen. Das Amtsgericht hat – soweit in zweiter Instanz noch von Interesse – zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Annahme der Beschlussvorschläge und die sofortige Verwertung der von der Firma gestellten Sicherheit stellten keine ordnungsgemäße Verwaltung dar. Selbst wenn man die Wohnungseigentümer als passivlegitimiert für einen Zahlungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG ansehen, würde, wäre der Vortrag zum Zahlungsbegehren unsubstantiiert. Der Feststellungsantrag sei unzulässig. Für den Freistellungsantrag fehle es am Rechtsschutzbedürfnis, weil der Kläger für die Kosten des Wiedereinbaus des Spülkastens nicht hafte, nachdem er selbst der keinen Auftrag erteilt habe. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, der unter Aufrechterhaltung seines erstinstanzlichen Vortrags ausführt, die Beklagten seien passivlegitimiert; wenn Voraussetzung einer Klage die vorherige Befassung der Wohnungseigentümer mit der Frage sei, müsse sich der Anspruch auch gegen die Wohnungseigentümer richten, weil andernfalls eine „Verdoppelung der Beklagten“ die prozessunökonomische Folge wäre. Die Wohnungseigentümer hätten keine Beschlusskompetenz zur Ablehnung eines Antrags auf Schadensersatz nach § 14 Nr. 4 WEG. Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts könne keinen Bestand haben, nachdem die Klage jedenfalls im Umfang des Teilanerkenntnisses Erfolg gehabt habe. Wenn die parallel erhobene Klage der GmbH gegen den Kläger vom Amtsgericht abgewiesen worden sei, zeige dies doch nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ausgleich der Forderung und damit auch zur Freistellung des Klägers verpflichtet sei. Die Höhe des Schadens könne nach § 287 ZPO geschätzt werden.
Der Kläger beantragt nunmehr – teilweise klageerweiternd- ,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Frankfurt
1. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG Frankfurt, vertreten durch die Hausverwaltung vom 05.10.2009 zu den Tagesordnungspunkten
5) Beschluss zur Kostenübernahme … für das Sondereigentum
6) Gewährleistung der Firma
für ungültig zu erklären.
2. die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 7.563,91 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.10.2009 zu zahlen,
3. festzustellen, dass die Beklagten zum Ausgleich der Mehrwertsteuer der Kosten der Neuverfliesung des Bades des Klägers in seiner Wohnung in Frankfurt nach Durchführung der Arbeiten gemäß dann vorzulegender Rechnung verpflichtet sind,
4. die Beklagten zu verpflichten, den Kläger von Ansprüchen der Haustechnik GmbH aus der Rechnung vom 20.08.2009, Rechnungsnummer 290618, in Höhe von 1141,29 € freizustellen,
hilfsweise,
5. die Beklagten zu verurteilen, den Anträgen zu TOP 5 und 6 der ETV vom 05.10.2009 zuzustimmen,
6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, dem Kläger die Schäden an den Fußböden und Wand-Kacheln im Bad seiner Wohnung, die durch die Arbeiten der Haustechnik GmbH im Jahr 2009 entstanden sind, zu ersetzen ,
7. festzustellen, dass die Ablehnung des Antrags des Klägers zu TOP 5 nichtig ist.
Die Beklagten zu 1. – 20. beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
II.
Die Kammer sieht für die Berufung nach vorläufiger Rechtsauffassung keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend entschieden.
Die Beschlussanfechtungsklage zu Ziff. 1 hat keinen Erfolg.
Zwar fehlt es nicht an der Klagebefugnis des Klägers als Mitberechtigtem. Richtig ist zwar, dass in der Literatur in diesem rechtlichen Zusammenhand die sich ergebenden praktischen Probleme ausgezeigt und diskutiert werden (vgl. etwa Becker ZWE 2008, 405). Allerdings ist die grundsätzliche Klagebefugnis des Bruchteilseigentümers einhellige aktuelle Rechtsprechung (vgl. Nachw. b. Riecke/Schmid-Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 46 Rn. 2), der sich auch die Kammer angeschlossen hat.
Auch fehlt es nicht an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zu einer Beschlussfassung, wie sie zu TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.10.2009 vorgeschlagen worden ist. Abgesehen davon, dass es schon befremdet, wenn der Kläger nunmehr die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zu den von ihm selbst eingebrachten Beschlussvorschlägen in Abrede stellen will, und dass die Frage, ob eine Ablehnung der positiven Beschlussfassung in den Fällen fehlender Beschlusskompetenz nichtig oder vielmehr gerade richtig ist, diskutabel erscheint, ist der Beschlussinhalt bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung „aus sich heraus“ gerade nicht so zu verstehen, dass die Wohnungseigentümer hier „als Gericht in eigener Sache“ Zahlungsansprüche mit rechtsverbindlicher Wirkung hätten ablehnen wollen. Die Wohnungseigentümer dürfen und können die objektive Rechtslage – sofern das WEG nicht Ausnahmen zulässt – nicht umge stalten und gar Rechte anderer wirksam aberkennen. Sie können allerdings im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz beschließen, dass an die Wohnungseigentümergemeinschaft herangetragene Ansprüche ganz oder teilweise außergerichtlich anerkannt und erfüllt werden sollen. In diesem Sinne ging es dem Kläger vorliegend offenbar darum, der Wohnungseigentümergemeinschaft vorab Gelegenheit zu geben, die von ihm geforderte Ausgleichzahlung nach § 14 Nr. 4 WEG bei Meidung eines Zahlungsprozesses zu beschließen. Insofern beinhaltet die Ablehnung zu TOP 5 nur, dass ein solches außergerichtliches Anerkenntnis im Moment nicht abgegeben werden soll; hierfür bestand die Beschlusskompetenz, weil es sich bei dem „Anerkenntnis“ eines Anspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 14 Nr. 4 WEG um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.
Dies vorausgeschickt ist bereits fraglich, ob dem Kläger überhaupt ein Rechtsschutzbedürfnis zur Anfechtung des Negativbeschlusses zu TOP 5 zur Seite steht. Denn weder steht der Beschluss dem entsprechenden Zahlungsbegehren – hier ja auch unproblematisch verfolgt durch den Antrag zu Ziff. 2 – entgegen, noch würde die Ungültigerklärung des Beschlusses zum Erfolg des Zahlungsantrags führen. Die Durchsetzung eines Zahlungsanspruchs des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft setzt keine vorherige Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus; die gegenteilige Auffassung des Klägers ist unzutreffend. Die Befassung ist hier lediglich sinnvoll, um in einem etwaigen Gerichtsverfahren der Kostenfolge des § 93 ZPO zu entgehen. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist vielmehr Zulässigkeitsvoraussetzung einer Klage nach § 21 Abs. 4 WEG oder der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG (BGH NJW 2010, 2129). Die begehrte Verwaltungsmaßnahme, für die eine vorherige Befassung erforderlich war, ist hier aber allenfalls die Erklärung des begehrten „Anerkenntnisses“ selbst, was der Kläger – neben dem Zahlungsantrag überflüssigerweise – auch mit dem Hilfsantrag zu Ziff. 5 noch verfolgt, nicht aber die Erfüllung des Zahlungsanspruchs, die der Kläger mit dem Antrag zu Ziff. 2 geltend macht.
Diese Unterscheidung spiegelt sich auch wieder in der Passivlegitimation der Ansprüche, worauf noch einzugehen sein wird. Während der Zahlungsanspruch gemäß § 14 Nr. 4 WEG (bzw. §§ 280, 278 BGB) sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (als Verband) richtet, s. u., besteht der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegenüber den Wohnungseigentümern. Von ersterem kann die Zahlung, von den letzteren die Erklärung eines „Anerkenntnisses“ verlangt werden, das Bestehen der Ansprüche vorausgesetzt. Ein ganz anderer, hier nicht vorliegender Fall ist es, wenn Schadensersatz wegen unterlassener Mitwirkung bei der ordnungsgemäßen Verwaltung, z. B. wegen unberechtigter Ablehnung oder Verschleppung von Sanierungsmaßnahmen mit Schadensfolgen im Sondereigentum, begehrt wird; hier richtet sich der Schadensersatzanspruch gegen die einzelnen, nicht mitwirkenden Wohnungseigentümer (vgl. Oberlandesgericht München NJW-RR 2008, 461).
Aber selbst wenn man von einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 ausgeht (so wohl allgemein für die Anfechtung von Negativbeschlüssen jetzt Bundesgerichtshof a. a. O.), ist der Beschluss nicht für ungültig zu erklären. Denn es bestand am 05.10.2009 kein Anspruch des Klägers, der dahin ging, dass die Wohnungseigentümer ein außergerichtliches Anerkenntnis wegen der geltend gemachten Zahlungsansprüche erklären, um dem Kläger einen Prozess zu ersparen. Angesichts des den Wohnungseigentümern einzuräumenden Ermessens müsste das begehrte Anerkenntnis am 05.10.2009 die einzige ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Maßnahme gewesen sein. Die kann nicht festgestellt werden. Für den Anspruch in Höhe der von der Fa. geltend gemachten Beträge ergibt sich dies schon daraus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft – wie der Kläger zu Recht meint und wovon das Amtsgericht auch in diesem wie in dem Parallelverfahren ausgegangen ist – hier selbst zahlungsverpflichtet ist. Ein Grund, den Betrag an den Kläger zu zahlen, ist daher nicht erkennbar. Ein Schaden liegt beim Kläger insoweit ersichtlich überhaupt nicht vor. Aber auch wegen der in dem Kostenvoranschlag der Firma Wohnraum-Design enthaltenen Beträge bestand kein klagbarer Anspruch auf Erklärung eines außergerichtlichen Anerkenntnisses. Zwar dürfte dem Grunde nach kaum ein Zweifel an einem Anspruch des Klägers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) aus § 14 Nr. 4 WEG bestehen, nachdem die Firma mit der Schadensfeststellung wegen am Gemeinschaftseigentum eingetretener Schäden beauftragt worden war und im Zuge dessen die Wand im Duschbad des Klägers geöffnet worden ist. Zum anderen kommt – wenn dies auch unter den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits in tatsächlicher Hinsicht trotz der präsentierten Gutachten streitig sein mag – ein Anspruch aus §§ 280, 278 BGB in Betracht, weil ein etwaiges Verschulden der ursprünglich ausführenden Firma der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen wäre. Allerdings bestanden zu dem hier relevanten Beschlusszeitpunkt am 05.10.2009 berechtigterweise erhebliche Zweifel an der Höhe der vom Kläger geltend gemachten Forderung und der Notwendigkeit der in dem Kostenvoranschlag genannten Positionen. Insofern kann uneingeschränkt auf die Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen werden, denen sich die Kammer insoweit anschließt.
Die Beschlussanfechtung zu TOP 6 scheitert ebenfalls im Ergebnis. Dass die Ablehnung der Inanspruchnahme der von der Firma gestellten Sicherheit vor Ablauf der Gewährleistung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, hat das Amtsgericht mit zutreffender Begründung erkannt. Hinzu kommt, dass TOP 6 Satz 2 auch auf den Beschluss zu Top 5 Bezug nimmt, so dass die Regelung ohnehin mit dem Beschluss zu TOP 5 steht und fällt, § 139 BGB. Da die Beschlussvorlage einen einheitlichen Beschluss zu TOP 6 vorsieht und Beschlussvorlagen nur angenommen oder abgelehnt werden können, wie sie zur Abstimmung gestellt werden, ergibt sich schon aus dem Umstand, dass die in TOP 6 Satz 2 vorgesehene Regelung abgelehnt werden durfte, dass der Beschlussvorschlag zu TOP 6 auch insgesamt nicht angenommen werden musste.
Die Ablehnung der Beschlussvorlage hätte allerdings auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen, wenn die Vorlage nur aus TOP 6 Satz 1 bestanden hätte. Zwar ist anerkannt, dass das Absehen von der Geltendmachung von Ansprüchen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn die Voraussetzungen eines Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen, wobei die Berücksichtigung sonstiger bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigender Gesichtspunkte wie z. B. ein Prozesskostenrisiko nicht ausgeschlossen ist (Oberlandesgericht Hamm NJW-RR 2004, 805; Oberlandesgericht Düsseldorf NJW-RR 2000, 381). Ein solcher Fall eines schlüssig dargelegten Anspruchs lag aber nicht vor. Zum einen stammt das Gutachten des Sachverständigen Bücking, auf das der Kläger sich stützen möchte, erst vom 09.10.2009 und lag anlässlich der Wohnungseigentümerversammlung von 05.10.2009 also noch gar nicht vor. Da es für die Beurteilung der Wirksamkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung auf die Sachlage bei Beschlussfassung ankommt (vgl. Riecke/Schmid-Abramenko, § 46 Rn. 13b m. w. N.), kann den Wohnungseigentümern nicht vorgeworfen werden, dass diese vor Bekanntwerden der Erkenntnisse des Gutachters der Versicherung der Firma noch nichts zum weiteren Vorgehen beschließen wollten. Zum anderen gibt das Gutachten auch gar nichts für die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen für die Schäden und in der Größenordnung, wie sie dem Kläger vorschwebt, her, zumal die Beschlussvorlage in TOP 6 Satz 1 eine sehr weitgehende pauschale Ermächtigung der Verwalterin vorgesehen hätte.
Auch hinsichtlich der Antrags zu Ziff. 2 hat die Berufung keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat auch den Zahlungsanspruch jedenfalls im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen. Denn die Beklagten sind schon nicht passivlegitimiert für einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG. Die für die gegenteilige Ansicht zitierte Rechtsprechung betrifft Altfälle aus der Zeit vor der Rechtsänderung (Oberlandesgericht Frankfurt am Main ZMR 2006, 625) oder lässt die Frage offen (Oberlandesgericht München
a. a. O.). Tatsächlich handelt es sich in Fällen wie dem vorliegenden, in dem es um die Folgen der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums geht, um einen Fall des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG. Anspruchsgegner und richtiger Beklagter für einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Beeinträchtigungen seiner Sondereigentums durch Mängel am Gemeinschaftseigentum ist der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer (Landgericht Hamburg ZMR 2009, 714; Riecke/Schmid-Abramenko, § 14 Rn. 39; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 14 Rn. 66). Die Befürchtung des Klägers, diese Auffassung habe zur Folge, dass der Wohnungseigentümer bei Zahlungsansprüchen nach § 14 Nr. 4 WEG immer sowohl die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die Wohnungseigentümer verklagen müsse, ist nach dem oben Gesagten nicht zutreffend, weil die Vorbefassung der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits nicht notwendig ist und ein etwa ergangener Negativbeschluss andererseits nicht angefochten werden muss, um die Zahlungsansprüche gegen den Verband gerichtlich weiterverfolgen zu können, s. o.
Der Antrag zu Ziff. 3 scheitert ebenso an der fehlenden Passivlegitimation; im Übrigen sind die Arbeiten inzwischen ausgeführt worden, sodass die angefallene Mehrwertsteuer bzw. der Gesamtschaden beziffert werden können.
Der Antrag zu 4. ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht erfolgreich, sei er unzulässig oder unbegründet. Ein Befreiungsanspruch kann jedenfalls nur von Verbindlichkeiten verlangt werden, die der Geschädigte eingegangen ist, vgl. § 257 BGB. Da der Kläger der Fa. Blum nach eigenen Angaben keinen Auftrag erteilt hat, besteht auch keine Verbindlichkeit, von der er freigestellt werden müsste. Entsprechend ist auch im Parallelverfahren – inzwischen wohl rechtskräftig – entschieden worden.
Auch mit den Hilfsanträgen dringt der Kläger nicht durch. Hierbei ist vorab festzustellen, dass die innerprozessuale Bedingung nicht eindeutig formuliert wird und daher schon nicht festgestellt werden kann, für den Fall des Misserfolgs mit welchem Hauptantrag welcher Hilfsantrag gestellt sein soll.
Die Hilfsanträge zu Ziff. 5 und 7 sind nach dem oben Gesagten jedenfalls unbegründet; der Antrag zu Ziff. 7 ist auch ohnehin evident ohne Erfolgsaussicht, weil nicht erkennbar ist, wieso die Stimmabgabe eines der in Anspruch genommenen Beklagten nichtig sein könnte. Irgendwelcher Vortrag ist hier nicht gehalten. Sollte die Beschlussnichtigkeit gemeint sein, ist der Antrag angesichts des übereinstimmenden Streitgegenstandes mit der Beschlussanfechtungsklage, vgl. § 48 Abs. 4 WEG (Bundesgerichtshof ZMR 2003, 947), überflüssig.
Zum Hilfsantrag Ziff. 6 gilt das zur fehlenden Passivlegitimation Gesagte entsprechend.
Auch die Kostenentscheidung des Amtsgerichts kann im Ergebnis bestehen bleiben, wenn auch der Einwand, dass ein Teil-Obsiegen des Klägers unberücksichtigt geblieben sei, nicht von der Hand zu weisen ist. Schon aus den Urteilsgründen, die insoweit nur auf § 91 ZPO Bezug nehmen, ist erkennbar, dass der Teilerfolg offenbar übersehen worden ist.
Die Kostenentscheidung lässt sich allerdings nach § 92 Abs. 2 ZPO rechtfertigen. Unerheblich bleibt dabei, dass eine Verurteilung aufgrund des Anerkenntnisses der Beklagten zu 1.-20. wohl schon gar nicht hätte ergehen dürfen. Die Beklagten einer Beschlussanfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG sind notwendige Streitgenossen gemäß § 62 Abs. 1 Var. 1 ZPO; dies hat wohl zur Folge, dass das für den Erlass eines Anerkenntnisurteils erforderliche Anerkenntnis durch alle Streitgenossen einheitlich abgegeben werden muss (Landgericht München ZWE 2010, 138; Amtsgericht Charlottenburg ZMR 2010, 644; Amtsgericht Wiesbaden ZMR 2008, 165). Legt man die vom Amtsgericht unter Bezugnahme auf die vorläufige Festsetzung angesetzten Streitwerte für die Kostenentscheidung zugrunde ist erkennbar, dass der Kläger in der Beschlussanfechtungssache zu Ziff. 1 (Teilstreitwert laut Amtsgericht: 8.049,84 €) nicht etwa in voller Höhe obsiegt, sondern vielmehr zu einem erheblichen Teil, nämlich wegen der Beschlussanfechtung zu TOP 5 und 6, unterliegt, die nach dem gestellten und abgelehnten Beschlussantrag einen Wert von bereits 7.899,42 € (einfaches Klägerinteresse, § 49 a GKG) hatte. Die Beschlussanfechtung zu TOP 5 und 6 ist auch nicht etwa bloß die Kehrseite des Zahlungsanspruchs zu Ziff. 2 (Teilstreitwert laut Amtsgericht: 7.563,91 €), s. o., sondern die Kehrseite des vom Amtsgericht dann nicht mehr gesondert berücksichtigen Hilfsantrags zu Ziff. 5. Legt man diese Streitwerte zugrunde, wäre ein Unterliegen des Klägers in Höhe von 18.041,59 € gegeben, was bei einem Gesamtwert von 18.192,01 € die Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO rechtfertigen würde.
Man kann auch nicht – wie wohl der Kläger – davon ausgehen, dass die Beschlussanfechtung zu TOP 1b allein schon mit 8.049,84 anzusetzen und in dieser Höhe ein Obsiegen des Klägers anzunehmen sei. Denn abgesehen davon, dass es dann an einem Wert für die Anfechtung zu TOP 5 und 6 fehlen würde, wäre der Ansatz eines Streitwerts von 8.049,84 € allein für TOP 1b weit übersetzt, nachdem die Klage auf einen Einladungsmangel gestützt worden ist. Die Verwalterentlastung im Zusammenhang mit einem Beschluss über die Jahresabrechnung bezieht sich in der Regel – so auch hier – nur auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat, mithin aus die Jahresabrechnung selbst sowie auf das den Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwaltungshandeln (Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 2001, 558; Oberlandesgericht Hamburg ZMR 2003, 772; Oberlandesgericht Köln ZMR 2001, 914). Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht auch nicht – wie der Kläger meint – schon per se im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (Bundesgerichtshof NJW 2003, 3124). Solche möglichen Ansprüche aus dem Verwalterhandeln im Zusammenhang mit der Abrechnung sind aber binnen der Anfechtungsbegründungsfrist nicht vorgebracht, sodass die Anfechtung zu TOP 1b letztlich nur wegen eine Formalie erfolgte und mit einem im Verhältnis zum Reststreitwert geringen Pauschbetrag anzusetzen wäre.
10. Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.10.2011, Aktenzeichen: 2-09 S 2/11
Stichworte:
Verspätete Vorlage der WEG-Abrechnung – Berufung zu Ziff. 8
Verspätete Jahresabrechnung durch den Verwalter des Wohnungseigentums führt nicht zu dessen Schadensersatzpflicht gegenüber dem vermietenden Sondereigentümer, dessen Betriebskostenabrechnung durch den Mieter wegen Verspätung nicht gezahlt wird.
In dem Rechtsstreit
./.
hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch den Richter am Landgericht Dr. Lerch als Einzelrichter
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.08.2011
für Recht erkannt:
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 – 33 C 2060/10-67 – wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe :
I.
Der Kläger ist Wohnungseigentümer und macht gegen den Beklagten in dessen Eigenschaft als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Schadenersatzansprüche wegen einer verspäteten Hausgeldabrechnung geltend.
Der Kläger seinerseits hatte die Wohnung vermietet und der Beklagte erstellte für das Abrechnungsjahr 2007 die Betriebskostenabrechnung erst im November 2009. Nach dieser Abrechnung wies diese eine Nachzahlungspflicht in Höhe von 743,32 EUR aus. Der Kläger teilte diese Nachzahlungspflicht seinen Mietern mit, jedoch lehnten diese mit Schreiben vom 14.12.2009 die verspätete Abrechnung ab und leisteten keine Zahlung.
Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass ihm ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber dem Beklagten zustehe. Die entsprechende Pflichtverletzung des Beklagten in seiner Eigenschaft als Hausverwalter sei ihm zuzurechnen, weil dieser insoweit als Erfüllungshilfe tätig geworden sei.
Der Kläger hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 EUR nebst
5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19.02.2010 zu
zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat erwidert, der Kläger verkenne, dass der Beklagte als Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nur verpflichtet sei, eine Abrechnung zu erstellen, welche den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes zu genügen habe. Es handele sich dabei gerade nicht um eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des Mietrechts. So sei ein Wohnungseigentumsverwalter nicht verpflichtet, eine mietrechtlich brauchbare Abrechnung über die so genannten Betriebskosten zu erstellen. Diese ergebe sich auch aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Singen vom 24.02.2004. Ob der Eigentümergemeinschaft wegen der Verspätung der Vorlage der Jahresabrechnung ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu stehe, könne offen bleiben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dabei im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Kläger gegenüber dem Beklagten ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zustehe, weil die verspätete Übersendung der Hausgeldabrechnung nicht ursächlich für den Verlust des Nachzahlungsanspruch des Klägers gegenüber seinem Mieter gewesen sei. Nach dem Gesetz sei nämlich die Nachforderung des Vermieters auch nach Ablauf von 12 Monats-Frist nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, denn das Verschulden des Verwalters sei dem Vermieter nicht zuzurechnen. Eine Einstandspflicht des Vermieters für den Dritte nach § 278 BGB setze nämlich voraus, dass diese als Hilfsperson vom Vermieter in die Erfüllung seiner gegenüber dem Mieter bestehenden Abrechnungspflicht eingeschaltet gewesen sei.
Dagegen wendet sich die Berufung des Klägers mit der wesentlichen Begründung, dass das Amtsgericht § 27 WEG nicht beachtet habe, wonach ausdrücklich vorgesehen sei, dass der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei, entsprechende Aufgaben wahrzunehmen. Würde man der Argumentation des Amtsgerichts folgen, könne ein Hausverwalter grundsätzlich seine Betriebskostenabrechnung zu einem Zeitpunkt erstellen, wie es ihm gerade passe.
Der Kläger beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 26.11.2010 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 743,32 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 19.02.2010 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen und nimmt auf den erstinstanzlichen Vortrag weitgehend Bezug.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden, jedoch muss dem Rechtsmittel im Ergebnis ein Erfolg versagt bleiben.
Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht und mit völlig zutreffender Begründung die Klage abgewiesen.
Dabei entspricht es der ganz herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. Köhler/Drabek, Anwaltsbuch, 2. Auflage, Teil 8 Rz 214, 234; Jennißen/Heinmann, WEG, 2. Auflage, § 27 Rz 179; RieckeSchmid, WEG 2. Auflage, § 21 Rz 29; OLG Hamm ZWE 2008, 133 ; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 423), dass der Verwalter seine Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG als eigene ihm vom Gericht zugewiesene Aufgabe wahrnimmt und dabei im Übrigen für die gesamte Gemeinschaft tätig wird, jedoch im Verhältnis zum möglicherweise geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungshilfe tätig wird. Nach dem Gesetz nimmt der Verwalter die Instandsetzung und Instandhaltung und auch die Abrechnung des gemeinschaftlichen Eigentums als eigene Aufgabe wahr und auch in der Berufungsbegründung hat der Kläger seine Ansicht nicht zu festigen vermocht, wieso der die Wohngeldabrechnung erstellende Verwalter in Gestalt des Beklagten gegenüber dem abrechnungspflichtigen vermietenden Sondereigentümer im Verhältnis zu seinem Mieter als Erfüllungshilfe im Sinne des § 278 BGB sein soll (so auch AG Singen, Beschluss vom 24.02.2004). Das Amtsgericht hat sich auch im Übrigen ausführlich mit der übrigen Kommentarliteratur auseinandergesetzt und dabei zu Recht darauf hingewiesen, dass auch aus anderen Literaturstellen kein Argument dafür herangezogen werden kann, weshalb der Verwalter Erfüllungshilfe im Verhältnis zum Wohnungseigentümer sein soll (Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage, § 556 RZ 56).
Dazu hätte es näheren Vortrages nämlich bedurft, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Beklagten getroffen worden sein müsste, was nicht der Fall war. Der Kläger übersieht dabei, dass es hinsichtlich des Verhältnisses zu seinem Mieter um eine Betriebskostenabrechnung geht, die nur indirekt etwas zu tun hat mit der Wohngeldabrechnung durch den Beklagten gegenüber dem Wohnungseigentümer in dessen Rechtsverhältnis. Es ist Aufgabe des Vermieters, im Verhältnis zu seinem Mieter der Eigentumswohnung eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet mit der Folge, dass eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters auf keinen Fall dem Verwalter zugerechnet werden kann, weil dieser, wie bereits ausgeführt, nicht Erfüllungshilfe der übrigen Wohnungseigentümer ist. Nach § 556 Abs 3 Satz 2 ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die verspätete Geltendmachung des Klägers beruht aber auf einer reinen Nachlässigkeit seinerseits und hat allenfalls mittelbar ihre Ursache darin, dass der Verwalter eine verspätete Wohngeldabrechnung erstellt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit geht auf § 708 Nr. 10 ZPO zurück.
Die Revision war nach § 543 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern würde, denn die Kammer weicht insoweit weder von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte noch von der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ab.
Dr. Lerch
11. Amtsgericht Offenbach am Main, 330 C 84/09, den 04.02.2011
Stichworte:
keine Erstattungsfähigkeit von Reisekosten des auswärtigen Anwalts einer Wohnungseigentümergemeinschaft, auswärtige Verwaltung
Beschluss
In dem Rechtsstreit
XXX ./. WEG
hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch den Richter Dr. Höra am 04.02.2011 beschlossen:
Auf die Erinnerung des Beklagten von 25.11.2010 wird der Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11.11.2010 dahin abgeändert, dass von der Beklagtenseite an Kosten nur 492,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2010 an die Klägerseite zu erstatten sind.
Die Kosten des Erinnerungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
Gründe
Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers findet die sofortige Beschwerde nur statt, wenn der Beschwerdewert des § 567 Abs. 2 ZPO erreicht ist. Andernfalls ist die befristete Erinnerung nach § 11 Abs. 2 S. 1 RPflG gegeben. Hier beträgt der Beschwerdewert nur 123,45 €. Der Antrag der Beklagten vom 25.11.2010 war dementsprechend als Erinnerung gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss vom 11.11.2010 auszulegen.
Die Erinnerung wurde fristgerecht eingereicht und hat auch in der Sache Erfolg. Nach § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO sind der obsiegenden Partei nur diejenigen Kosten zu erstatten, die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich waren. Aus diesem Grund sind die Mehrkosten durch Einschaltung eines auswärtigen Rechtsanwalts nicht erstattungsfähig, wenn die Partei im eigenen Gerichtsstand klagt. Eine vernünftige, kostenbewusste Partei, die Klage im eigenen Gerichtsstand erheben möchte, wird, wenn nicht besondere Umstände die Einschaltung eines auswärtigen Anwalts geboten erscheinen lassen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der entweder seine Kanzlei in der Nähe ihres Wohl- oder Geschäftsorts oder am Gerichtsort selbst hat. Die Beauftragung eines solchen Rechtsanwalts empfiehlt sich in aller Regel nicht nur wegen der geringeren Kosten, sondern auch im Hinblick auf die erleichterte persönliche Unterrichtung und Beratung (BGH, NJW-RR 2007, 1071, 1072; vgl. Zöller/Herget, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 91 Rn. 13 „Reisekosten des Anwalts“).
Diese Grundsätze müssen auch für den hier vorliegenden Fall gelten. Besondere Umstände, welche die Einschaltung der Rechtsanwälte aus Chemnitz aus Sicht der im hiesigen Gerichtsbezirk ansässigen Klägerin geboten erscheinen lassen würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere reicht es nicht aus, dass die Rechtsanwälte aus Chemnitz die Klägerin angabegemäß ständig vertreten und deshalb ein entsprechendes Vertrauensverhältnis besteht (vgl. BGH, Beschluss v. 22.04.2008, XI ZB 20/07, BeckRS 2008, 10901). Es ist auch nicht dargetan, dass der Verwalter gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für eine Informationsreise hätte noch dass er zu einer schriftlichen Informationserteilung nicht in der Lage gewesen wäre. Im Gegenteil ist gerade der Grund der Entscheidung der Klägerin bzw. der Wohnungseigentümer für einen auswärtigen Verwalter davon auszugehen, dass dieser zu einer schriftlichen Informationserteilung in der Lage und eine persönliche Unterrichtung und Beratung grundsätzlich nicht erforderlich ist. Andernfalls hätten die Kläger bzw. die Wohnungseigentümer sich für einen ortansässigen Verwalter entschieden.
Da die Einschaltung der Rechtsanwälte aus Chemnitz zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung der Klägerin nicht erforderlich war und die Klägerin auch nicht die Erstattung fiktiver Reisekosten für eine Informationsreise des Verwalters verlangen kann, stehen ihr auch die Gebühren für den Unterbevollmächtigten von 123,45 € nicht zu. Insoweit war der Kostenfestsetzungsbeschluss deshalb abzuändern.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91,97 ZPO. Der Gegenstandswert wird auf 123,45 € festgesetzt.
Dr. Höra
Richter
12. Landgericht Frankfurt, 6.2.2012, Aktenzeichen: 2 – 13 S 151/09
Kompetenzen des Verwaltungsbeirats bei der Unterzeichnung des Verwaltervertrages
Stichworte:
Zu den Kompetenzen des Verwaltungsbeirats beim Abschluß eines Verwaltervertrages
Beschluss
In dem Rechtsstreit
Kläger und Berufungskläger
gegen
die übrigen Eigentümer
Beklagte und Berufungsbeklagte
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert,
kommt nach eingehender Beratung der Kammer in Betracht, die Berufung der Beklagten durch einen einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückweisen, da sie nach der derzeitigen Sach- und Rechtslage offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Auch hat die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts, so dass die weiteren Voraussetzungen des § 522 abs. 2 Ziffer 2 und 3 ZPO ebenfalls vorliegen. Ferner ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten.
Der Kläger verfolgte die Anfechtung verschiedener Beschlüsse, die die Eigentümerversammlung des Anwesens Siemensstraße 7 in Offenbach am 07.12.08 gefasst hat. Streitgegenständlich sind in der Berufungsinstanz noch die Beschlüsse zu den TOP 4 und 12. Hinsichtlich des Sachverhalts im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Diese sind wie folgt zu ergänzen: Die seinerzeit mit TOP 4 als Verwalterin eingesetzten Firma ist unterdessen nicht mehr als Verwalterin tätig. Die seinerzeit im TOP 12 beschlossene Sanierungsmaßnahme im Bereich des Tordurchfahrt kam aus technischen Gründen nicht zur Umsetzung, die Eigentümerversammlung hat unterdessen einen weiteren Beschluss gefasst und die Maßnahme ausgeführt.
I.
Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der jetzt noch streitigen Punkte abgewiesen. Hinsichtlich der im TOP 4 enthaltenen Ermächtigung des Beirats sei dem Kläger zwar zuzugeben, dass das „Aushandeln und Abschließen von Verträgen“ zu den ureigensten Aufgaben der Eigentümerversammlung gehöre, die nur im Wege einer Vereinbarung delegiert werden dürften. Vorliegend sei aber gerade nicht eine grundsätzliche Befugnis zur Vorbereitung und Durchführung des Abschlusses eines Vertrages übertragen worden, vielmehr habe sich diese Kompetenzverlagerung ausdrücklich nur auf den gerade fraglichen Einzelfall bezogen. Die wesentlichen Bedingungen des abzuschließenden Vertrages seien durch die Tischvorlage bekannt gewesen, die Versammlung selbst habe schon zuvor die Bestellung der betroffenen Verwalterin geschlossen.
Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 12 sei die Klage unbegründet, weil der Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche und auch eine hinreichende Bestimmung der vorzunehmenden Maßnahme erlaube. Inhaltlich sei der Beschluss nicht zu beanstanden. Zwar könne ein Wohnungseigentümer nicht zur Zustimmung von Sanierungsarbeiten verpflichtet werden, deren Kosten noch offen blieben. Hier seien die Kosten aber auf der Grundlage einer Massenermittlung und eines bereits vorliegenden Angebotes beziffert worden, so dass eine Beschlussfassung über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung vorläge, was auch ausreichend sei.
Gegen diese Bewertung des Amtsgerichts wendet sich die Berufung. Der Kläger wiederholt und vertieft seinen erstinstanzlichen Vortrag und führt hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 4 aus, dass auf die Tischvorlage schon deswegen nicht zurückgegriffen werden könne, weil das Protokoll des Versammlung diese nicht erwähne. Die Beschlussfassung sei insgesamt aber schon deswegen nichtig, weil in der Teilungserklärung abweichende Regelungen getroffen werden. Hiervon könne nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern bestenfalls durch eine Vereinbarung abgewichen werden. Im übrigen seien auch die Eckdaten des Vertrages nicht hinreichend bekannt gewesen, der Verwaltervertrag selbst verstoße in einigen Bereichen gegen die Kompetenzverteilung zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft, etwa bei der Durchführung von kleineren Instandsetzungsmaßnahmen.
Auch der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 12 sei ungültig. So sei bei der Abstimmung der Instandsetzungsbedarf noch gar nicht hinreichend ermittelt gewesen, Vergleichsangebote hätten nicht vorgelegen. Schließlich habe die Gemeinschaft auch nicht überprüft, ob etwa eine Reparatur ausreichend sei. Die Richtigkeit der von einer Miteigentümerin eingeholten Kostenschätzung sei zu bestreiten, die diesbezüglichen Angaben eines weiteren Eigentümers könnten im Übrigen für eine Ermittlung auch gar nicht herangezogen werden.
Der Beschluss sei technisch auch nicht umsetzbar.
II.
Die Berufung ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg.
Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die für die Berufungsinstanz zu unterstellenden Tatsachen eine abweichende Entscheidung.
1.
Soweit sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 12 richtet, fehlt ihm jedenfalls jetzt das Rechtsschutzbedürfnis.
Die Eigentümerversammlung hat am 05.09.09 einen neuen Beschluss über Art und Umfang der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen getroffen. Die Maßnahmen sind unterdessen auch unstreitig in die Tat umgesetzt worden, wobei sich auch dem Vortrag der Parteien nicht ersehen lässt, welcher Art genau diese letztendlich durchgeführten Maßnahmen gewesen sein sollten.
Nachdem es zwischen diesen Parteien aber unstreitig geblieben ist, dass die spätere Vorgehensweise schon im Hinblick auf die technische Unmöglichkeit der Umsetzung des ursprünglich gefassten und vom Kläger angegriffenen Beschlusses erforderlich wurde, ist ein Rechtsschutzinteresse an der Klärung der Frage, ob der im August 2008 gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, nicht mehr zu erkennen.
Der Kläger kann dieses Interesse auch nicht damit begründen, dass er auf der Grundlage entsprechender Überprüfung möglicherweise einen Rückbau verlangen wird oder Schadenersatzansprüche gegen die ausgeschiedene Hausverwaltung infrage kämen. Ein Rückbau könnte sich nämlich bestenfalls auf die tatsächlich durchgeführte Maßnahme beziehen, die im Jahr 2008 aber weder den Gegenstand der Versammlung noch der Beschlussfassung gebildet hat. Entsprechendes gilt für vermeintliche Schadensersatzansprüche gegen die frühere Hausverwaltung, die sich ihrerseits nur aus einer etwaigen Umsetzung des damals gefassten Beschlusses, nicht jedoch des Beschlusses aus dem Jahre 2009 ergeben könnte.
Die Klage ist daher spätestens mit der Umsetzung des Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage des neuen Beschlusses aus dem Jahre 2009 unzulässig geworden. Eine Erledigungserklärung liegt nicht vor.
2.
Das Rechtsschutzinteresse der Klägers hinsichtlich der Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 4 ist nach Auffassung der Kammer nicht entfallen. Der Umstand, dass unterdessen die Hausverwaltung gewechselt hat, reicht für die Annahme eines Wegfalls dieses Interesses nicht aus. Denn der Klageantrag bezieht sich nicht auf die Beauftragung einer konkreten Hausverwaltung, sondern vielmehr auf den gefassten Beschluss ausdrücklich nur „soweit der Verwaltungsbeirat beauftragt wurde, den Verwaltervertrag mit dem neugewählten Verwalter abzuhandeln und anzuschließen“. Das Interesse an der Feststellung einer derart abstrakten Delegationsbefugnis, auch wenn sie sich aus der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung jeweils für Einzelfälle ergeben mag, besteht unabhängig von der Person des jeweiligen Verwalters fort.
Das Amtsgericht hat den diesbezüglichen Antrag des Klägers aber zu Recht abgewiesen. Eine unzulässige Übertragung von ureigensten Befugnissen der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat liegt nicht vor.
Dem Kläger ist in diesem Zusammenhang zuzugeben, dass die Formulierung der Beschlussfassung bezüglich der Delegation einer Verhandlung missverständlich formuliert ist. Aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich aber zum einen, dass eine tatsächliche und am Beginn der vertraglichen Beziehungen stehende Verhandlung überhaupt nicht gemeint ist und es zudem auf diesen Umstand auch nicht ankäme. Denn nach der überwiegenden und unterdessen wohl ganz herrschenden Auffassung kommt es in diesem Zusammenhang lediglich darauf an, ob bei Delegation der weiteren Aufgaben die „wesentlichen Eckdaten“ bereits bekannt sind (Niedenführ, 9. Aufl., § 26, Anm. 38ff, mwN). Was diese „Eckdaten“ sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, diese dürften allerdings jedenfalls die Dauer des Vertrages und dessen Vergütung betreffen (vgl.Riecke-Abramenko, § 26 WEG, Anm. 40 mwN). Selbst wenn es an der Kenntnis dieser Eckdaten fehlt, ist eine generelle Ermächtigung zur Verhandlung und zum Abschluss indessen nicht gänzlich unbeachtlich, vielmehr muss sie dann an den Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 WEG gemessen werden (vgl. Bärmann-Merle, WEG, 11. Aufl., § 26, Anm. 100; Riecke-Abramenko, § 26, Anm. 40, jeweils mwN). Die Möglichkeit zur Delegation in diesem Bereich ist in § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG ausdrücklich vorgesehen.
Diese Vorgaben gelten vorliegend auch in Ansehung der Regelung in der Teilungserklärung, denn diese gibt erkennbar nur die Intention des Gesetzes zu diesem Themenkomplex (erneut) wieder und tritt als eigenständiger weiterer Verbotstatbestand neben dieses.
Vor diesem Hintergrund kann es im vorliegenden Fall dahinstehen, ob die Tischvorlage der Eigentümerversammlung im fraglichen Zeitpunkt vorgelegen hat oder nicht. Das diesbezügliche Bestreiten des Klägers ist zwar schon nach allgemeiner Lebenserfahrung wenig überzeugend, denn die Vermutung, die Versammlung habe an jenem Tag über die Bestellung eines von drei zur Auswahl stehenden Verwalters abgestimmt, ohne auch nur eine einzige Einzelheit aus den beabsichtigten Verträgen zu kenne, scheint ausgesprochen fern liegend zu sein. Hierauf kommt es aber deswegen nicht an, weil die Versammlung die seinerzeit vorgeschlagene Hausverwaltung bereits zuvor mit Mehrheitsbeschluss für einen Zeitraum von 2 Jahren bestellt hat. Die Beschlussfassung zu diesem Punkt ist durch den Kläger ausdrücklich nicht angegriffen worden. Nachdem die Beschlussfassung über die Bestellung der Verwalterin aber bestandskräftig geworden ist, müsste es für den konkret zu entscheidenden Fall der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen, wenn die erst im Anschluss beschlossene Übertragung zur Aushandlung und zum Abschluss des Verwaltervertrages gerade bezüglich dieser Bestellung ungültig werden sollte. Etwas anderes wäre in dieser Konstellation nur dann anzunehmen, wenn der Vertrag in der Tag Klauseln, etwa im Vergütungsbereich oder im Zusammenhang mit übertragenen Befugnissen enthält, die als eklatante Abweichung von den Üblichkeiten oder gar gesetzlichen Vorschriften zu bewerten wären. Dies ist bzgl. der vom Kläger beanstandeten Punkte aber nicht der Fall. Die Abweichung der Vergütungsregelung von einem errechneten Gesamtbetrag in Höhe von 189,96 € zu den im Vertrag festgehaltenen 190 € ist ausgesprochen marginal und ohne weiteres akzeptabel. Die Sondervergütungsabsprachen in § 4 des Vertrages finden sich, wie aus einer Vielzahl vergleichbarer Verfahren bekannt ist, in fast allen Verwalterverträgen in unterschiedlicher Ausprägung, sie sind deswegen auch als üblich zu bezeichnen. Der Umstand, dass der Verwalter in Notfällen auch ohne Zustimmung des Verwalterbeirates oder der Eigentümerversammlung Maßnahmeneinleiten darf, macht eine Regelung darüber, dass er abweichend von dieser Möglichkeit zuvor eine Zustimmung des Beirats einholen soll, weder ungültig noch gar richtig. Die Vereinbarung eines Honorars auf der Grundlage der entsprechenden Gebührenordnung ist dem Vertrag zufolge ausdrücklich daran geknüpft, dass an die offenkundig hierzu auch in fachlicher Hinsicht befähige Verwalterin entsprechende Aufträge aus der Grundlage dieser Gebührenordnung erteilt werden. Die Regelung eines Anspruchs auf Entlastung ist, gerade aus dem vom Kläger genannten Grund, dass eine gesetzliche Vorgabe fehlt, sinnvoll und nicht zu beanstanden. Auch die Übertragung des zur eigenständigen Beauftragung von „Kleinreparaturen“ im Rahmen des Verwaltervertrages ist weder allgemein noch konkret unzulässig (vgl. hierzu Rieck, aaO, Anm. 50 mwN). Zwar können solche Klauseln wegen der Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durchaus gegen die Vorgaben der Inhaltskontrolle verstoßen. Davon ist hier allerdings nicht auszugehen, weil die geregelte Befugnis eine ausdrückliche Obergrenze von Maßnahmen bis insgesamt 2.500 € schafft, die auch innerhalb entsprechender Grenzen angesetzt ist die Klausel des Vertrages bezieht sich erkennbar auf § 27 WEG, nach dessen Abs. 1 Ziffer 2 der Verwalter sogar verpflichtet wäre, ggf. diesbezüglich Maßnahmen einzuleiten und vorzunehmen.
Nachdem für eine Zulassung der Revision die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, regt die Kammer an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen.
Etwaiger neuer Vertrag ist nach der ZPO ohnehin nur in sehr engen Grenzen zulässig.
Es wird Gelegenheit gegeben, zu diesem Hinweis binnen 3 Wochen Stellung zu nehmen.
Kurz Dr. Küls Richter
13. Landgericht Frankfurt am Main, den 17.02.2012, Aktenzeichen: 2-11 T 21/12
Räumung des Lebensgefährten der Mieterin
Stichworte:
Der Lebensgefährte einer Mieterin kann ohne selbständigen Räumungstitel geräumt werden
Beschluss
In der Beschwerdesache
der Schuldnerin, Erinnerungsführerin und Beschwerdeführerin
gegen
Gläubiger, Erinnerungsgegner und Beschwerdegegner
vertreten durch: RA A. Herbert
Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin gegen den Beschluss des
Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 16.02.2012 (AZ.: 33 M 3/12 – 51)
wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Schuldnerin zu tragen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe:
Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin ohne Datum (Bl. 53 der Akte) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 16.02.2012 (AZ.: 33 M 3/12 – 51 ) (Bl. 44 bis 46 der Akte), welcher das Amtsgericht durch Beschluss vom 17.02.2012 (Bl. 54 Der Akte) nicht abgeholfen hat, ist zulässig. Sie gemäß § 793 ZPO statthaft und wurde form- und fristgerecht eingelegt. Die Schuldnerin ist beschwerdebefugt, da sich diese entgegen der offenkundigen Annahme in der Nichtabhilfeentscheidung nicht gegen den Beschluss über die Erinnerung des Herrn S. (Bl. 47 bis 50 der Akte), sondern gegen den Beschluss über ihre eigene zurückgewiesene Erinnerung (Bl. 44 bis 45 der Akte) richtet.
Die sofortige Beschwerde der Schuldnerin ist jedoch unbegründet. Einer Räumungs-vollstreckung gemäß § 885 ZPO steht es nur entgegen, wenn ein im Vollstreckungs-titel oder in der Vollstreckungsklausel nicht bezeichneter Dritter – zumindest auch – Besitzer – hier: der streitgegenständlichen Wohnung – ist (vgl. Zöller, ZPO 29. Aufl., § 885 Rn. 5 und 10). Der Gerichtsvollzieher hat bei der Beurteilung, ob ein solcher Besitz vorhanden ist, allerdings nur eine nach außen hin erkennbare Sachherrschaft zu berücksichtigen (vgl. Zöller, ZPO, 29. Auflage, § 885 Rn. 5 und 10). Dabei muss sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte – etwa ein nichtehelicher Lebensgefährte des Schuldners – Mitbesitzer ist, da das Zwangs-vollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung
geschützt werden muss (vgl. BGH WuM 2008, 364 f.). Vorliegend ist eine Sachherr-schaft des Herrn S. nicht erkennbar. Allein seine Anwesenheit in der Wohnung bei dem Räumungstermin vom 28.12.2011 rechtfertigt nicht die Annahme, dass er Mitbesitzer sei (vgl. BGH WuM 2008, 364 f.). Anhaltspunkte wären vielmehr seine Meldung in der Wohnung nach dem Meldegesetz bzw. eine Anzeige der Schuldnerin an die Gläubiger über seinen Aufnahme in die Wohnung zu Wohnzwecken (vgl. BGH WuM 2008, 364 f.) An beidem fehlt es aber. Gegen den Mitbesitz des Herrn S. spricht darüber hinaus die Mitteilung in dessen Schreiben vom 22.01.2012, dass er sich „in dieser [d. h. der streitgegenständlichen] Wohnung oft aufhalte“ – also gerade nicht dort wohne -, und seine Anschrift „xx Frankfurt“ sei – also gerade nicht die Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
Frankfurt am Main, 17.02.2012
Landgericht – 11. Zivilkammer –
Der Einzelrichter
Grund
Richter am Landgericht
14. Amtsgericht Offenbach am Main 24.02.2012, Aktenzeichen: 32 C 221/11
Mietminderung wegen Mängeln in der Robert-Richter-Anlage, Dietzenbach
Stichworte:
Robert-Richter-Anlage Dietzenbach: Mietminderung wegen Mängeln jedenfalls bis 2008 gerechtfertigt
Urteil
In dem Rechtsstreit
Robert Richter, Königstein
Kläger
gegen
Beklagter
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Herbert u. Koll., Tulpenhofstraße 1,
63067 Offenbach am Main
Hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch den Richter am Amtsgericht Dr. Eckert aufgrund des mündlichen Verhandlung vom 3.2.2012 für Recht anerkannt:
1.) die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Widerklage wird abgewiesen.
3.) Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 77 % und der Beklagte 23 %.
4.) Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können jeweils die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenpartei vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5.) Der Streitwert wird auf 7.340,40 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger war Vermieter, der Beklagte war Mieter der Wohnung Robert Koch Straße 9 in 63128 Dietzenbach. Auf den Mietvertrag der Parteien vom 26. September 1986 (Anl. K4, Bl. 43 der Akte) wird inhaltlich verwiesen. Im letzten Quartal des Jahres 2008 endete das Mietverhältnis und der Beklagte zog aus der Mietwohnung aus. Der genaue Zeitpunkt des Auszuges ist umstritten.
Seit dem 1.9.2001 betrug der Nettomietzins 314,96 €. Die Bruttomiete betrug 447,89 €.
Für die 11 Monate von Januar 2008 bis November 2009 zahlte der Beklagte lediglich eine Bruttomiete von monatlich 395,54 €, also gegenüber der vereinbarten Bruttomiete von447,89 € monatlich 52,35 € zu wenig, für die 11 Monate insgesamt 575,85 € weniger als vereinbart. Für Dezember 2008 leistete der Beklagte keine Zahlungen.
Der Kläger rechnete die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2007 mit der Mietnebenkostenabrechnung vom 18.12.2008 mit dem Ergebnis eines Nachzahlungsbetrages in Höhe von 2486,66 € gegenüber dem Beklagten ab. Die Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 2008 rechnete der Kläger durch Mietnebenkostenabrechnung vom 1.11.2009 mit dem Ergebnis eines Nachzahlungsbetrages in Höhe von 2.281,07 € gegenüber dem Beklagten ab. Die Nebenkostenabrechnungen wurden dem Beklagten nicht zugestellt, sondern gingen diesem erst im vorliegenden Verfahren zu.
Mit der Klage macht der Kläger die Nachzahlungsbeträge aus den Nebenkostenabrechnungen für 2007 und 2008 geltend, sowie die nicht gezahlten Mietbeträge für die Monate Januar bis Dezember 2008.
Der Kläger behauptet, der Beklagte sei erst im Dezember 2008 aus der Wohnung ausgezogen. Der Beklagte habe die Wohnung ohne Hinterlassung einer Adresse verlassen und sei im Folgenden durch Einwohnermeldeamtsanfragen nicht zu ermitteln gewesen.
Der Kläger beantragt,
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5658,54 € zuzüglich Zinsen in Hö-
he von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.5.2011 zu
zahlen
Der Beklagte beantragt,
1.) die Klage abzuweisen.
2.) Im Wege der Widerklage den Kläger zur Zahlung von 1681,86 € an den Be-
klagten nebst zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins-
satz seit dem 23. August 2011 zu verurteilen.
Der Beklagte beruft sich auf die Verjährung der Nebenkostennachforderungen, da diese ihm erst im vorliegenden Verfahren zugegangen sind. Zudem sei in den Abrechnungen teilweise der falsche, also nicht der vereinbarte Abrechnungsschlüssel angesetzt.
Der Beklagte wendet weiter ein, dass die Miete im Zeitraum von Januar bis November 2008 um 15 % wegen folgender, mit Anwaltsschreiben vom 10.9.2002 (Anlage1, Bl. 32 der Akte)) gerügter Mängel des Anwesens und der Mietwohnung gemindert gewesen sei:
a) In der Wohnung
– im Wohnzimmer sind Fensterrahmen und das Holz unter dem Fenster verfault
– die Farbe der Badewanne ist abgeplatzt
– alle Türen in der Wohnung seien defekt: Sie schließen nicht richtig, der Tür-
spalt ist groß, so dass es ständig zieht und die Türen nicht richtig schließen
– die Innentür zwischen Flur und Esszimmer fehlt
– die Heizungs- und Toilettenrohre sind verrostet
b) Im Haus
– defekte Klingel
– keine Sauberkeit sowohl im Treppenhaus als auch in den Fluren
– kaputte Lichtschalter, Licht defekt
– keine Feuerlöscher
– die Kacheln am Treppengeländer fehlen
– mindestens einmal im Monat ist der Aufzug kaputt, ständig ist er verdreckt und unhygienisch
– die Fenster im Treppenhaus sind nicht erneuert, das Holz ist verfault, es zieht
– die früheren Waschräume werden nicht mehr zur Verfügung gestellt
– Ungeziefer wir Kakerlaken und Ratten im Haus
– Briefkästen unbenutzbar
– die Eingangstür ist defekt, so dass jedermann ins Haus kommen kann
– Außenanlagen im schlechten Zustand
– Parkplätze von Fremden mit Schrottautos zugemüllt
– kein Kellerraum für den Kläger
für Dezember 2008 sei keine Miete angefallen, da das Mietverhältnis bereits am 30. November 2008 gekündigt und bereits zum 3.11.2008 die Wohnung geräumt und an den Kläger übergeben worden sei.
Hilfsweise beruft sich der Beklagte auf die Aufrechnung mit den von ihm geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruchs hinsichtlich der im September 1986 gezahlten Kaution in Höhe von umgerechnet 728,59 € nebst Zinsen, insgesamt unter Einsatz von 2 % jährlichen Zinsen 1681,86 €. Den aufgerechneten Betrag macht der Beklagte zudem im Wege der Widerklage geltend.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Wie aus dem Schreiben des Klägers vom 18.5.2011 ersichtlich, sei die Kaution bereits mit nicht streitgegenständlichen weiteren Forderungen des Klägers verrechnet worden. Auch das Schreiben vom 18.5.2011 (Bl. 102 der Akte, Anlage zum Klägerschriftsatz vom 25.10.2011) wird verwiesen.
Hinsichtlich der Zustellung den Nebenkostenabrechnungen beruft sich der Kläger darauf, dass er diese auch mit Wirkung gegen den Beklagten rechtzeitig an in die ehemalige Ehefrau des Beklagten unter deren neuen Adresse in Kassel zugestellt worden sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen in der öffentlichen Verhandlung vom 19.12.2011 (Bl. 143 ff. d. Akte) sowie durch Vernehmung der Zeugen, in der öffentlichen Verhandlung vom 3.2.2012 (Bl. 182 ff. d. Akte). Auf das Protokoll vom 19.12.2011 und vom 3.2.2012 wird wegen des Inhalts der Aussagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen gegen den Beklagten weder Mietzinsansprüche gemäß § 535 Abs. 2 BGB, noch Betriebskostennachzahlungen gemäß § 556 ff. BGB zu.
Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2007 und 2008 stehen dem Kläger nicht zu, da zum Zeitpunkt deren Zustellung an den Beklagten im vorliegenden Klageverfahren im Jahre 2011 die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bereits abgelaufen und die Forderungen deshalb verjährt waren.
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss eine Nebenkostenabrechnung die Miete spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden, für das Abrechnungsjahr 2008 also spätestens bis zum Ablauf des Jahres 2009. Unstreitig ist bis dahin weder für das Abrechnungsjahr 2007, noch für das Abrechnungsjahr 2008 eine Nebenkostenabrechnung dem Beklagten zugestellt worden.
Die fehlende Kenntnis des Klägers von der Adresse des Beklagten nach dessen Auszug steht dem Verjährungseintritt nicht entgegen.
Grundsätzlich hat es der Vermieter zu vertreten, wenn bei Auszug die neue Adresse des Mieters nicht erfragt wird oder durch Registerauskunft die neue Adresse des Mieters nicht ermittelt wird (Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 556, Rn. 472; BeckOK BGB, § 556, Stand November 2011, Rdn. 62). Dass der Kläger bei Auszug die neue Adresse des Beklagten erfragt hätte ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. Von sich aus muss der Mieter die neue Adresse nicht ungefragt mitteilen. Es ist Aufgabe des Vermieters sicherzustellen, dass die Abrechnungsfrist eingehalten wird und die Abrechnung rechzeitig zugestellt werden kann. Dem Vermieter obliegt die Wahrung der ihm zustehenden Ansprüche. Die Tatsache, dass, wie von der Zeugin F. bestätigt, kein einseitiger Auszug des Beklagten zu einer unbekannten Adresse erfolgte, sondern eine Wohnungsübergabe mit Fertigung eines Übergabeprotokolls stattfand, belegt, dass der Kläger die Möglichkeit hatte, den ausziehenden Beklagten nach seiner neuen Anschrift zu befragen. Dass der Beklagte befragt und er die Anschrift verweigert hätte, wird nicht vorgetragen. Vielmehr spricht die Tatsache, dass im Folgenden diverse Schreiben des Klägers nach Auszug im Jahre 2008 noch an die alte nicht mehr aktuelle Adresse der streitgegenständlichen Mietwohnung zur Zustellung an den Beklagten versandt wurden (so noch die Kautionsabrechnung/Mahnung vom 18.05.2011), belegt vielmehr, dass sich die Verwaltung des Klägers offenbar der Adressenänderung des Beklagten nicht mehr bewusst war. Die Zeugin F hat zudem bestätigt, dass sie als Mitarbeiterin des Klägers bereits Anfang 2009 die aktuelle Adresse des Beklagten erfahren hatte, so dass zumindest die Abrechnung für 2008 ohne weiteres noch bis Ende 2009 an diese Adresse fristwahrend hätte zugestellt werden können. Schließlich hätte es vorliegend die Möglichkeit gegeben bei Nachbarn der Liegenschaft sich nach der neuen Adresse zu erkundigen, was im vorliegenden Einzelfall deshalb erfolgversprechend war, weil mehrere Personen mit dem Namen in der Liegenschaft wohnen, eine Verwandtschaft mit dem Beklagten und deshalb besondere Kenntnis von seinem Aufenthaltsort aufgrund des nicht alltäglichen Nachnamens deshalb naheliegend waren.
Die Zustellung der Nebenkostenabrechnung an die geschiedene Ehefrau des Beklagten, die Zeugin, kann keine rechtzeitige Zustellung im Verhältnis zu den Beklagten bewirken. Zwar haben die Parteien in § 22 des Mietvertrages eine Vertretungsklausel auch hinsichtlich von Zustellung vereinbart. In § 22 des Mietvertrages der Parteien heißt es: Mehrere Personen als Mieter bevollmächtigen sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Annahme von Erklärungen mit Wirkung für und gegen jede Peson. Der Mietvertrag war mit dem Kläger und dessen ehemaliger Ehefrau geschlossen. Die Klausel ist jedoch unwirksam, da sie von ihrem unbeschränkten Wortlaut her jeweils auch die Abgabe bzw. die Annahme von Kündigungen umfasst. Eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich (Schmidt-Futterer, MietR, 10. Aufl., § 542, Rn. 58 ff.). Auch eine fristwahrende Zustellung an die Zeugin als Empfangsbotin des Beklagten ist nicht erfolgt. Grundsätzlich sind Ehegatten, die in der gleichen Wohnung leben, nach der Verkehrsanschauung füreinander als Empfangsboten anzusehen, so dass ein Zugang der Willenserklärung nach § 130 Abs. 1 BGB auch durch Zustellung an den anderen Ehegatten erreicht werden kann. Dies gilt aber eben nur solange, wie die Ehegatten tatsächlich in der gleichen Wohnung leben. Dies war vorliegend nicht der Fall. Der Beklagte und die Zeugin haben sich Jahre vor der streitgegenständlichen Zustellung getrennt, die Zeugin bewohnte in einer anderen Stadt eine andere Wohnung.
Die eingeklagten Mietzinsansprüche für die Zeit von Januar bis November 2008 stehen dem Kläger nicht zu. Die Miete war in mindestens der Höhe der eingeklagten monatlichen Differenz aufgrund von Mietmängeln nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die gerügten Mängel der Mietsache nur teilweise bestanden. Insgesamt ist das Gericht überzeugt, dass sich das Mietobjekt im streitgegenständlichen Zeitraum des Jahres 2008 in einem mangelhaften Zustand befand. Allerdings befand sich das Objekt auch bereits zum Zeitpunkt der Anmietung in einem nicht mangelfreien Zustand, der sich jedoch mit den Jahren weiter verschlechterte, weil von Seiten der Vermieters keine größeren Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden. Das war dann erst ab 2008 wieder der Fall. Diese anfänglichen offenen Mängel wirken nicht mietmindernd.
Auch die Zeugen S. und die Eheleute O. bestätigen nicht den Klägervortrag, nachdem die Mängel nicht bestanden haben, sondern sie bestätigen in wesentlichen Punkten lediglich relativierend den mangelhaften Zustand der Liegenschaft. Zu den Mängeln in der Wohnung hat lediglich die Zeugin ausgesagt, die Ehefrau des Beklagten. Diese bestätigte im wesentlichen die behaupteten Mängel gab aber jeweils an, dass die Mängel bereits bestanden haben, als sie 1993 in die zu diesem Zeitpunkt bereits seit 1986 von den Beklagten bewohnte Wohnung eingezogen war. Zu dem Zustand bei Anmietung 1986 konnte die Zeugin deshalb nichts sagen. Der Zeuge, der bereits als Kind seit dem Jahr 1985 in dem Haus gelebt hatte, sagte aus, dass das Haus bereits damals im schlechten Zustand war. Welche einzelnen Mängel damals bereits bestanden haben konnte der Zeuge nicht sagen. Da der Mietvertrag keine Mängel aufführt und die Klägerseite auch nicht belegt hat, dass Mängel bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren, ist zulasten der Klägerseite davon auszugehen, dass die Mängel bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren (Ausnahme: Klingelanlage, fehlende Innentür). Die Zeugin bestätigt im einzelnen, dass die Badewanne verrostet, die einzelnen Fenster verrottet und zugig waren, die Kinderzimmertür nicht richtig schloss, insbesondere die Toilettenrohre verrostet waren und teilweise tropfte und aus der Badewanne Rostwasser austrat.
Der mangelhafte Zustand ergibt sich für das Gericht auch aus den Fotos, die die Beklagtenseite anliegend zum Schriftsatz vom 25. Oktober 2011 überreicht hat (Bl. 95 ff. der Akte) und auf die die Zeugin in ihrer Vernehmung bestätigt Bezug genommen hat.
Hinsichtlich der Mängel des Hauses außerhalb der Mietwohnung hat die Beweisaufnahme Folgendes ergeben:
Die Zeugin O, die Vollzeit für das streitgegenständliche Objekt sowie weitere Objekte des Klägers als Putzfrau angestellt ist, hat ausgesagt, im streitgegenständlichen Zeitraum von montags bis freitags täglich den Aufzug und das Treppenhaus geputzt zu haben, an zwei Tagen jeweils feucht. Der Zeuge bestätigt, dass regelmäßig geputzt wurde. Dagegen bestätigt die Zeugin, dass das ganze Haus und der Aufzug schmutzig waren. Dies bestätigten auch die Zeugen, wobei letzterer einschränkt, es sei nicht extrem schmutzig gewesen. Die Zeugen bestätigen auch, dass auf dem Außengelände Müll abgelagert wurde. Die Zeugin bestätigt auch das Vorhandensein von Schrottautos auf dem hinteren Parkplatz. Insgesamt ist das Gericht davon überzeugt, dass trotz regelmäßiger Reinigung der allgemein genutzte Bereich, Treppenhaus, Außenbereich und Fahrstuhl gelegentlich schmutzig war, ohne dass diese Verschmutzung ein besonders hohes Maß erreicht hätte.
Der Beklagte kann sich auf die Schmutzsituation als Mangel berufen, obwohl die Reinigungspflicht auf die Mieter übertragen wurde. Die Mieter haben gemäß § 27 Nr. 1 die Hausordnung, auf die der Mietvertrag der Parteien vom 26.9.1986 verweist, eine Reinigungspflicht hinsichtlich der Gänge und Treppen. Gleichwohl hat der Kläger als Vermieter es unternommen, trotz dieser Vereinbarung im streitgegenständlichen Zeitraum die Reinigungsarbeiten durchzuführen. Der Kläger hat, wie sich den vorgelegten Nebenkostenabrechnungen ergibt, auch die Kosten der Treppenhausreinigung auf die Miete umgelegt. Organisiert der Vermieter die Reinigung und legt die Kosten auf die Mieter um, so kann er sich nicht darauf berufen, er sei nach dem Vertrag nicht zur Reinigung verpflichtet gewesen. Auch eine mangelhafte Reinigung der Gänge hatte der Vermieter zu vertreten. Wird eine ordnungsgemäße Reinigung nicht durch die Reinigung durch die Mieter erreicht, so muss der Vermieter andere Maßnahmen in die Wege leiten, um einen ordnungsgemäßen Zustand zu gewährleisten.
Ein erheblicher Ungezieferbefall wurde von den Zeugen nicht bestätigt. Die Zeugin sagte aus, sie habe lediglich zweimal Ratten gesehen, obwohl sie immerhin von 1993 bis 2008 in dem Anwesen lebte.
Auch eine erhebliche Beeinträchtigung hinsichtlich der Haustür hat die Beweiserhebung nicht ergeben.
Die Zeugin bestätigt das Fehlen von Feuerlöschern. Die insoweit bestehende Erhöhung der Gefahr eines sich ausbreitenden Brandes stellt einen (geringfügigen) Mangel dar.
Die Zeugen bestätigen jedenfalls, dass immer wieder der Auszug des Hauses ausgefallen ist, ohne dass die Zeugen aber eingrenzen können, wann oder wie oft regelmäßig monatlich Ausfälle aufgetreten sind. Lediglich die Zeugin äußert sich dahingehen, dass der Aufzug etwa zweimal im Monat kaputt war. Insgesamt geht das Gericht von Ausfällen des Aufzugs über der Erheblichkeitsschwelle aus, wobei die Unklarheiten hinsichtlich Anzahl und Dauer der Ausfälle zulasten des insoweit beweisbelasteten Beklagten gehen. Die fehlende Dichtigkeit der Flurfenster wird vom Zeugen bestätigt.
Der Kläger hat bestritten, dass die Innentür als Zwischentür bei Mietbeginn vorhanden war. Die Zeugin konnte nicht bestätigen, dass dies der Fall war. Ein Mangel ist insoweit nicht gegeben.
Auch der Abfall von Kacheln im Treppenhaus wird von den Zeugen bestätigt.
Die Zeugen bestätigen auch, dass die Briefkästen teilweise defekt waren, insoweit als diese nicht geschlossen werden konnten und deshalb jedermann Zugriff aus die Post hatte. Dies stellt einen erheblichen Mangel der Briefkastenanlage dar. Nach Aussage der Zeugen war nicht jeder Briefkasten betroffen. Der Briefkasten des Beklagten war nach Aussage der Zeugin jedoch betroffen.
Die fehlende Funktion der Klingelanlage wird bestätigt. Allerdings wird bestätigt, dass dieser Mangel bereits seit Beginn des Mietverhältnisses besteht und deshalb nicht mehr als mietreduzierend Geltend gemacht werden kann.
Ein Kellerraum, dessen Fehlen der Beklagten rügt, ist gemäß des Mietvertrages nicht geschuldet. Es wurde auch nicht vorgetragen, dass ein solcher Kellerraum jemals an den Beklagten übergeben worden sei. Auch Waschräume sind vertraglich nicht geschuldet. Ein Mangel liegt insoweit nicht vor.
Bei seiner Beweiswürdigung hat das Gericht berücksichtigt, dass die Zeugen O und F als Angestellte des Klägers und die Zeugin als Ehefrau des Beklagten nicht neutral sind. Im Ergebnis glaubt das Gericht der Aussage der Zeugen, zumal diese jeweils auch Aussagen treffen, die zu lasten der Partei gehen, auf deren Seite sie stehen. Was die Reinigung betrifft, so steht nicht Aussage gegen Aussage. Vielmehr bestätigen die Zeugen übereinstimmend, dass regelmäßig gereinigt wurde, gleichwohl noch Verschmutzungen vorhanden waren, wobei die Unterschiede der Aussage lediglich dahin gehen, wie gewichtig man diese trotz Reinigung noch auftretende Verschmutzung einschätzt.
Insgesamt hat die Beweisaufnahme das Vorliegen folgender Mängel bestätigt:
c) In der Wohnung
– im Wohnzimmer sind Fensterrahmen und das Holz unter dem Fenster verfault
– die Farbe der Badewanne ist abgeplatzt
– die Kinderzimmertür schließt nicht richtig
– die Heizungs- und Toilettenrohre sind verrostet
d) Im Haus
– defekte Klingel (aber: anfänglicher Mangel, kein Minderungsrecht)
– eingeschränkte Sauberkeit sowohl im Treppenhaus als auch in den Fluren
– keine Feuerlöscher
– die Kacheln am Treppengeländer fehlen
– wiederholte Ausfälle des Aufzugs
– an den Fenstern im Treppenhaus zieht es
– Briefkästen unbenutzbar
– Außenanlagen im schlechten Zustand, Parkplätze von Fremden mit Schrottautos zugemüllt
Die aufgeführten Mängel überschreiten teilweise nur geringfügig die Erheblichkeitsschwelle. Eine Minderungsquote ist aus der Gesamtschau aller bestätigten Mängel anzusetzen. Die von den Beklagten angesetzte Quote von 15 % der Bruttomiete ist mindestens anzusetzen, so dass die Miete um mindestens den eingeklagten monatlichen Fehlbetrag von 52,35 € zu mindern war. Die Forderung des Klägers besteht also insoweit nicht. Bei der Bemessung einer Minderungsquote hat das Gericht aber auch zulasten des Beklagten berücksichtigt, dass Umfang und Dauer des Mangelzustandes teilweise nicht geklärt werden konnte, so dass ein Mindestschaden angesetzt werden konnte.
Auch der Mietzinsanspruch für Dezember 2008 besteht nicht.
Wie die Zeugin F, die als Sachbearbeiterin für den Kläger tätig ist, aussagte, fand entgegen dem Klägervortrag die Übergabe der Wohnung nicht im Dezember, sondern bereits Anfang November 2008 statt. Die Zeugin bestätigt weiter, dass das Übergabeprotokoll auf den 3.11.2008 datiert. Angesichts der Tatsache, dass ein formaler Übergang mit Übergabeprotokoll stattfand, also das Mietverhältnis regulär abgewickelt wurde, kann der Kläger den Zugang der Kündigung des Mietverhältnisses und den Kündigungszeitpunkt nicht pauschal bestreiten, sondern er hätte konkret vortragen müssen, wie das Mietverhältnis zu welchem Zeitpunkt beendet wurde, was der Kläger nicht getan hat.
Auch die Widerklage ist unbegründet.
Der eingeklagte Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung erloschen. Die Ausrechnungserklärung ist spätestens im vorliegenden Verfahren dem Beklagten zugegangen. In der Aufstellung vom 18.5.2011 (Bl. 102 der Akte, Anlage zum Klägerschriftsatz vom 25.10.2011) hatte der Kläger die Kautionsforderung um ein Vielfaches übersteigende Gegenforderungen ausgelistet und auf Seite zwei mit der Kaution verrechnet. Diese Gegenforderungen standen der Kaution in nicht rechtsverjährter Zeit gegenüber, so dass eine Aufrechnung noch möglich ist, auch wenn diese Forderungen verjährt sind. Die Beklagtenseite hat die aufgerechneten Forderungen nicht bestritten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48, 45 GKG, § 3 ZPO:
Dr. Eckert, Ausgefertigt
Richter am Amtsgericht Offenbach am Main, 29. Februar 2012
Lindig, Justizangestellt
Urkundsbeamtin-/beamter der Geschäftsstelle
15. LANDGERICHT DARMSTADT AZ: 6 T 7/13, 21.1.2013
Stichworte: Auswärtiger Verwalter einer WEG, Fahrtkosten Anwalt am Sitz des Verwalters
Beschluss:
In der Beschwerdesache
hat das Landgericht Darmstadt, 6. Zivilkammer/Beschwerdekammer, durch Richterin am Landgericht Sachs – als Einzelrichterin – beschlossen:
Die Beschwerde der Kläger gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 08.10.2012 in Gestalt des Nicht abhilfebeschlusses des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 27.11.2012, geändert durch Beschluss vom 09.01.2013, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Gründe:
I.
Die Kläger haben gegen die Beklagte vor dem Amtsgericht Offenbach am Main Klage auf Zahlung von Rechtsanwaltsgebühren erhoben.
Die Beklagte hat widerklagend beantragt, die Kläger zur Zahlung von Schadensersatz wegen Anwaltsverschulden zu verurteilen.
Das Verfahren wurde durch Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 13.07.2012 rechtskräftig abgeschlossen.
Mit Kostenfestsetzungsbeschluss vom 08.10.2012 hat der Rechtspfleger beim Amtsgericht festgesetzt, dass von der Klägerseite als Gesamtschuldner an Kosten EUR 790,23 nebst Zinsen an die Beklagtenseite zu erstatten seien.
Wegen der Begründung wird auf den Kostenfestsetzungsbeschluss (Bl. 149 d. A.) Bezug genommen.
Gegen den Beschluss, den Klägern zugestellt am 15.10.2012, haben die Kläger mit Schriftsatz vom 16.10.2012, bei Gericht eingegangen am 18.10.2012, sofortige Beschwerde eingelegt, soweit Fahrtkosten sowie Abwesenheitsgeld zugunsten der Gegnerin festgesetzt worden seien.
Zur Begründung haben sie darauf verwiesen, dass die Beklagte ihren Sitz in am Gerichtsort habe. Dass sie sich eine Person als Vertreter ausgewählt habe, die weit entfernt wohne, könne nicht zur Kostenbelastung der Gegenseite führen. Eine willkürliche Entscheidung auf Seiten einer Prozesspartei könne nicht dazu führen, dass die Kosten für die andere Prozesspartei stiegen.
Mit Beschluss vom 27.11.2012 hat das Amtsgericht der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt.
Die Beschwerde sei unbegründet. Seit über einem Jahr werde inzwischen von dem Amtsgericht Offenbach am Main die Rechtsprechung gemäß Kostenfestsetzungsbeschluss vom 08.10.2012 vertreten. Aus die dortige Begründung werde Bezug genommen.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 14.12.2012 die Übernahme des Beschwerdeverfahrens mangels örtlicher Zuständigkeit abgelehnt und die Sache an das Amtsgericht zurück gereicht.
Daraufhin hat das Amtsgericht Offenbach am Main die sofortige Beschwerde mit Beschluss vom 09.01.2013 dem Landgericht Darmstadt zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die zulässige Beschwerde (§§ 11 Abs. 1 RpflG, 104 Abs. 3, 567 Abs. 1 Nr. 1. Abs. 2, 569 ZPO) ist unbegründet.
Die Einwendungen der Klägerseite gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss vom 08.10.2012 greifen nicht durch.
Reisekosten und Abwesenheitsgeld des nicht am Prozessgericht ansässigen Rechtsanwalts des Beklagten sind vorliegend gemäß § 91 Abs. 2 Satz 1 2. Hs. ZPO als zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendige Kosten zu erstatten.
Einer Eigentümergemeinschaft ist es grundsätzlich unbenommen, ihren Verwalter frei und zwar auch in örtlicher Hinsicht, zu wählen.
Diese Wahlfreiheit würde dann eingeschränkt, wenn Mehrkosten, die durch die Bestellung eines auswärtigen Verwalters entstehen, im Prozess nicht erstattungsfähig wären.
§ 91 Abs. 2 Satz 1 2. Hs. ZPO lässt sich lediglich entnehmen, dass unnötige Kosten der Prozessführung nicht erstattungsfähig sind.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen auswärtigen Verwalter bestellt, sind die dadurch entstehenden Mehrkosten für die Prozessführung daher notwendige Kosten der Rechtsfolgung (LG Aurich NJW-RR 2011, 1029f. – juris).
Insbesondere sind vorliegend auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass ein eingehendes Mandantengespräch für die Prozessführung zwischen dem Verwalter der Beklagten und deren Prozessbevollmächtigte nicht erforderlich gewesen wäre (BGH MDR 2012, 614 f. – juris). In einem solchen Falle wäre die Beauftragung eines auswärtigen Rechtsanwalts nicht als eine Maßnahme zweckentsprechender Rechtsverfolgung anzusehen (BGH a. a. O.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, der Beschwerdewert folgt aus § 3 ZPO.
16. Amtsgericht Offenbach am Main, 310 C 85/12, den 26.09.2012
Abberufung des Wohnungseigentums-Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung
Urteil
In dem einstweiligen Verfügungsverfahren
Verfügungsklägerin
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Herbert & Koch, Tulpenhofstr. 1, 63067 Offenbach
gegen
Verfügungsbeklagte
hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch die w. a. Richterin am Amtsgericht Dr. Winckler aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2012 für Recht erkannt:
1. Der auf der Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 gefasste Beschluss der Eigentümer der Eigentümergemeinschaft Karlstraße 40 63065 Offenbach über die Wiederwahl der Frau xxx zur Verwalterin der Liegenschaft wird bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren 310 C 87/12 außer Kraft gesetzt.
2. Die Verfügungsklägerin wird zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt mit dem Tagesordnungspunkt Wahl einer Verwaltung für die Liegenschaft bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Verfahren 310 C 87/12.
3. Die Verfügungsbeklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
Verfügungsklägerin und Verfügungsbeklagte sind die Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft … in Offenbach. Gemäß Beschlussfassung vom 20.08.2010 wurde Frau xxx für die Dauer von 2 Jahren zur Verwalterin gewählt. Am 22.08.2012 wurde auf der Eigentümerversammlung deren Wiederwahl beschlossen. Diese Beschlussfassung ist im Verfahren 310 C 87/12 durch die Verfügungsklägerin angefochten worden. Die Verfügungsklägerin begehrt nun im Wege der einstweiligen Verfügung vorläufigen Rechtsschutz, da sie befürchtet, bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren über die Bestandskraft des Beschlusses vom 22.08.2012 aufgrund der zwischenzeitlichen Verwaltertätigkeit von Frau Stein erheblichen Haftungsrisiken ausgesetzt zu sein.
Die Verfügungsklägerin geht davon aus, dass die Wiederwahl der Verwalterin auf ihre Anfechtung hin aufzuheben ist, da sie nicht die Gewähr für eine ordnungsgemäße Verwaltung bietet.
Die Verfügungsklägerin verweist zunächst einmal darauf, dass die Verwalterin in einem Strafverfahren letztinstanzlich durch das OLG Frankfurt wegen gefährlicher Körperverletzung verurteilt wurde. Sie hatte einer anderen Miteigentümerin in der von ihr selbst als Miteigentümerin bewohnten anderen Liegenschaft Verletzungen mit einem metallenen fünfzackigen Weihnachtsstern zugefügt.
Sie trägt weiter vor, dass die Verwalterin Anfang des Jahres 2010 eine eidesstattliche Versicherung über die Vermögensverhältnisse abgegeben hat. Am 20.07.2012 ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Verwalterin eröffnet worden. Damit biete die Verwalterin keinerlei Sicherheit im Falle einer Schadensverursachung für einen Ausgleich sorgen zu können.
Schließlich habe die Verwalterin im Namen der Gemeinschaft Reparaturaufträge für die Elektroinstallation in Höhe von 8.000,00 € vergeben, ohne dass eine Beschlussfassung der Gemeinschaft erfolgt war. Der eigentlich beabsichtigte Umlaufbeschluss war nicht von allen Miteigentümern unterzeichnet worden. In Ausführung diese Arbeiten sei dann ein Kabelschacht an der Hausaußenwand angebracht worden, der so vom Denkmalschutz nicht genehmigt würde. Um diese denkmalschutzrechtliche Genehmigung habe sich die Verwalterin auch nicht bemüht.
Die Verfügungsklägerin wird der Verwalterin vor, dass sie für die Verfügungsbeklagten zu 1 und 2, die Mehrheitseigentümer sind, aufgrund der ihr übertragenen Mietverwaltung einseitig deren Interessen wahrnimmt.
Außerdem verweist sie darauf, dass das Wohngeldkonto durch die Verwalterin nicht von deren Vermögen getrennt geführt wird. Auch sei kein eigenes Rücklagenkonto gebildet worden.
Die Verfügungsbeklagte beantragt deshalb:
1. Die Verwalterin der WEG Karlstraße 40, Offenbach, Frau xxx, abzuberufen bzw. ihre Wiederwahl für ungültig zu erklären.
2. Die Antragstellerin zu ermächtigen, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, auf der eine neue Verwaltung gewählt werden soll.
Die Verfügungsbeklagte zu 3 hat sich dem Begehren der Verfügungsklägerin angeschlossen.
Die Verfügungsbeklagte zu 1 und 2 beantragen
Klageabweisung.
Dem hat sich die Verwalterin angeschlossen.
Es wird darauf hingewiesen, dass aus der eidesstattlichen Versicherung der Verwalterin jedenfalls nicht geschlossen werden könne, dass diese keine Sicherheiten bieten könne. Die Einleitung des Insolvenzverfahrens sei unzulässig gewesen, gegen den Beschluss laufe das Beschwerdeverfahren. Die Verwalterin bestreitet, dass sie eine gefährliche Körperverletzung begangen habe. Die Verfügungsbeklagten zu 1 und 2 gehen davon aus, dass sowohl das Verfahren wegen der Körperverletzung als auch die Einleitung eines Insolvenzverfahrens durch die Miteigentümergemeinschaft, in der die Verwalterin als Miteigentümerin wohnt, verfolgt wurden, um die Verwalterin ungerechtfertigt in Misskredit zu bringen.
Die Verwalterin räumt ein, dass es für die Verlegung des Kabelkanals an der Außenwand des Gebäudes keinen Beschluss gibt. Der eigentlich geplante Umlaufbeschluss sei gescheitert, weil die Miteigentümer mit der Finanzierung nicht einverstanden waren. Die Verfügungsbeklagten zu 1 und verweisen darauf, dass die Versorgung der Wohnung im 3 OG mit Elektrizität notwendig war, um diese dann vermieten zu können. Eine andere Möglichkeit als die jetzt vorgenommene Installation habe es nicht gegeben. Das Denkmalschutzamt habe bis heute keinen anderen Vorschlaf gegeben.
Zur Kontensituation erklären die Verfügungsbeklagten zunächst einmal, dass ein Rücklagenkonto nicht geführt wird, weil es keine Rücklagen gibt. Hinsichtlich des zunächst auf ihren Namen geführten Wohngeldkontos erklärt die Verwalterin, dass es insoweit eine Zusatzvereinbarung für dieses Treuhandkonto gegeben haben, wonach das Treuhandkonto nicht eigenen Zwecken des Kontoinhabers dient. Außerdem habe sie das Konto jetzt auf die WEG umschreiben lassen. Dies sei vorher bei der Bank nicht machbar gewesen.
Gründe
Der Anspruch ist begründet. Er ergibt sich auch § 940 ZPO.
Die von der Verfügungsklägerin vorgebrachten Argumente lassen die Annahme zu, dass eine weitergehend Überprüfung zum Ergebnis führen kann, dass die Wiederwahl der Verwalterin hier nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und deshalb dieser Beschluss gemäß § 23 Abs. 4, 43 Nr. 4 für ungültig erklärt wird.
Die finanzielle Situation der Verwalterin ist entgegen ihren Angaben nicht gesichert. Das Insolvenzverfahren ist eröffnet. Das Konto bei der Frankfurter Volksbank lautete auf den Namen der Verwalterin. Die Abrede mit der Bank stellt keine absolute Sicherheit dar, dass nicht doch Gläubiger der Verwalterin auf dieses Konto zugreifen konnten. Unter dem Eindruck des jetzigen Verfahrens hat sich die Verwalterin dann zwar zu einer Kontoumschreibung veranlasst gesehen. Dies zeigt aber, dass sie – aus welchen Gründen auch immer – vorher nicht wirklich alle Mittel ergriffen hat um für die absolute Sicherheit der Gelder der WEG zu sorgen.
Die Verwalterin hat unstreitig einen großen Instandsetzungsauftrag bezüglich der Elektroinstallation vergeben, ohne dass der vorgesehene Umlaufbeschluss zustande gekommen war. Ihr Argument, diese Maßnahme sei notwendig gewesen, um die Fertigstellung und Vermietbarkeit der Wohnung im 3 OG zu gewährleisten gibt ihr keine Rechtsgrundlage für ihr Handeln. Ein Verwalter hat sich bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums an die Beschlüsse der Gemeinschaft zu halten. Wenn es solche nicht gibt, dann muss er sich um die Herbeiführung dieser Beschlüsse kümmern. Kommen sie trotzdem nicht zustande, muss er notfalls die Eigentümer auf die Folgen unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen hinweisen, darf aber nicht selbst tätig werden. Schon gar nicht darf eine Verwaltung sich auf den Willen des Mehrheitseigentümers berufen, in der Annahme, dass dieser die entsprechende Beschlussfassung in der Gemeinschaft durch seine Stimmmehrheit ohnehin erreichen könnte. Hier gerät ein Verwalter auch in den Verdacht auf diese Weise einseitig die Interessen des Mehrheitseigentümers wahrzunehmen und die Interessen der Minderheit außen vor zu lassen.
Diese Vorgehensweise der Verwalterin lässt es als möglich erscheinen, dass ihre Wiederbestellung als Verwalterin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ihre ungeklärte und unsichere finanzielle Situation setzen die Gemeinschaft der Gefahr aus, dass eventuell entstehende Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin nicht durchsetzbar sind und darüber hinaus, die Miteigentümer durch eigenmächtiges Verhalten der Verwalterin in finanzielle Verpflichtungen getrieben werden, die sie aus guten Gründen vielleicht nicht eingehen wollen.
Verfügungsanspruch und Verfügungsgrund liegen also vor.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Dr. Winckler
w. a. Richterin am Amtsgericht
17. Landgericht Frankfurt, Az. 2-13 S 82/12, 4.12.2013
Wohnungseigentumsrecht Sondernutzungsrecht Gartenfläche Gabionenwand bauliche Veränderung
In dem Rechtsstreit
Kläger und Berufungskläger
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert
g e g e n
Beklagte und Berufungsbeklagt
hat das Landgericht Frankfurt am Main – 13. Zivilkammer
durch Vorsitzende Richterin Landgericht Rodrian
Richter am Landgericht Burmeister
Richter am Landgericht Dr. Zschieschack
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 4. Dezember 2013
für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Seligenstadt vom 25.05.2012 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der Klageantrag zu Ziffer 1 abgewiesen worden ist.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Gabionenwand (Steinwand) zwischen den beiden Gärten auf dem Grundstück … zu entfernen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtstreits tragen die Kläger zu 1/6 und die Beklagte zu 5/6.
Das Urteil und das angefochtene Urteil – im Umfang der Berufungszurückweisung – sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 3.000 €.
Gründe:
I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellung wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II. Nachdem die Erben des ursprünglichen Klägers zu 2 den Rechtsstreit aufgenommen haben, war das Rubrum – wie geschehen – zu ändern.
Die zulässige Berufung ist hinsichtlich des Anspruchs auf Entfernung der Gabionenwand begründet; im Übrigen jedoch unbegründet.
1. Den Klägern steht der geltend gemachte Beseitigungsanspruch der Gabionenwand aus §§ 1004 BGB, 15 WEG zu, denn die Steinwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die ohne die erforderliche Zustimmung der Kläger errichtet wurde (§§ 15 Abs. 3, 14 Nr.1 WEG).
a) Im Ansatz zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Errichtung der Gabionenwand eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG darstellt. Denn die massive Steinwand, die auf dem Gemeinschaftseigentum der Parteien, an dem die Beklagten insoweit nur ein Sondernutzungsrecht haben, errichtet worden ist, stellt eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes dar, die zu einer grundlegenden Umgestaltung führt und damit eine bauliche Veränderung ist.
Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens haben, denn die Errichtung einer derartigen massiven Wand geht über das hinaus, was üblicherweise mit der Gartengestaltung und der Gartenpflege verbunden ist, es bedurfte daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. Niedenführ/Vandenhouten § 22 WEG Rn 41)
b) Entgegen der Annahme des Amtsgerichts bedurfte diese Maßnahme jedoch auch der Zustimmung der Kläger, denn diese sind auch durch die Maßnahme über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt.
Ein Nachteil ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Bei einer wie hier – erheblichen – optischen Veränderung des Gesamteindruckes ist, wie der BGH ausdrücklich betont, ein Nachteil regelmäßig anzunehmen (vgl. zuletzt BGH NZM 2013, 193 Rn 4 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).
Eine Beeinträchtigung liegt insoweit nur dann nicht vor, wenn die Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche zu erkennen ist (Niedenführ/Vandenhouten, a. a. O. Rn 97 m. w. N.).
Die Gabionenwand stellt eine derartige erhebliche optische Veränderung des Gesamteindruckes der Gartenanlage dar. Dabei kann dahinstehen, wie in erster Instanz umstritten, ob die Gabionenwand den ursprünglichen Sichtschutz zwischen den Pfosten um ca. 20 cm überragt oder in einer Länge von 3,70 m über den vorhandenen Sichtschutz hinaus reicht. Wie auf den von den Klägern eingereichten Fotos erkennbar ist, ist die Wand – trotz des vorhandenen Sichtschutzes – für die Kläger erkennbar und zwar sowohl vom Garten aus, als auch aus ihrer Wohnung.
Auch die Beklagten nehmen nicht in Abrede, dass zumindest vom Schlafzimmer aus die Wand deutlich zu erkennen ist. Damit liegt ein Nachteil vor, der die Zustimmung der Beklagten zur Errichtung der Wand erforderlich macht. Auf die Frage, ob die Beklagten die Wand für vorteilhaft halten, kommt es dabei nicht an.
Abgesehen davon ergibt sich für das Gericht aufgrund der vorgelegten Fotos allerdings auch deutlich, dass die Wand sowohl in ihrer Höhe als auch in ihrer Länge den vorhandenen weißen Sichtschutz deutlich übertrifft, so dass eine Benachteiligung auch darin liegt, dass vom Garten die Steinwand gesehen werden kann.
c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 6 der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält insoweit lediglich eine Regelung über Nutzungen und Lasten, eine Abbedingung des § 22 WEG oder eine Einschränkung ist hierin –
wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgeht – nicht zu sehen.
d) Die Gabionwand ist – bereits nach dem eigenen Vortrag des Beklagten zu 2 – auch nicht mit der Zustimmung der Klägerin zu 1 errichtet worden. Denn wie der Beklagte zu 2 in der Verhandlung vor der Kammer eingeräumt hat, hat allenfalls der Ehemann der Klägerin zu 1 sich mit der Errichtung der Wand einverstanden erklärt. Dies genügt jedoch nicht. Erforderlich wäre gemäß § 22 Abs. 1 WEG auch eine Zustimmungserklärung der Klägerin zu 1, denn auch diese ist Wohnungseigentümerin und durch die Steinwand beeinträchtigt.
Angesichts dieses Vortrages des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung kommt es auf die Beweisangebote der Beklagten zu der behaupteten Zustimmung nicht (mehr) an. Diesen wäre allerdings ohnehin nicht nachzugehen gewesen.
In erster Instanz haben sich die Beklagten insoweit alleine auf die Parteivernehmung der Beklagten zu 1 (gemeint wohl des Beklagten zu 2) gestützt.
Die Voraussetzungen des § 447 ZPO liegen jedoch ebenso wenig, wie die des § 448 ZPO, vor. Zudem haben die Beklagten insoweit auch nur ein Einverständnis mit einer Errichtung einer Gabionwand „hinter“ der weißen Schutzwand behauptet. Die errichtete Wand reicht jedoch in Höhe und Breite über die Sichtschutzwand hinaus.
Auch dem Zeugenbeweisantritt aus dem Schriftsatz vom 03. Dezember 2013 war bereits aufgrund des anderweitigen Vorbringens des Beklagten zu 2 nicht nachzugehen. Darüber hinaus ist nicht vorgetragen worden, warum dieser Vortrag nicht bereits in erster Instanz gehalten werden konnte, so dass der Beweisantritt auch nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen ist. Letztlich wäre es der Kammer aber auch zeitlich nicht mehr möglich gewesen, bei einem Zeugenbeweisantritt einen Tag vor dem Verhandlungstermin, den Zeugen noch zum Termin zu laden, so dass der Beweisantritt auch aus diesem Grund zurückzuweisen wären (§ 296 Abs. 2 ZPO).
2. Ohne Erfolg bleibt die Klage hinsichtlich des Anspruchs zu 2., mit dem die Kläger begehren, die Beklagten zu verpflichten, den abgesackten weißen Sichtschutz „zu reparieren“. Die Kläger behaupten insoweit, die Beklagten hätten durch die Errichtung der Gabionenwand den Untergrund derart verändert, dass der vorhandene Sichtschutz an einigen Stellen abgesackt sei, insbesondere seien Pfostenanker entfernt worden (Bl. 3 d. A.). Beweis ist – auch nach einem Hinweis der Kammer – nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie erstinstanzlich durch Augenschein angeboten worden.
Diese Beweisantritte sind jedoch ungeeignet, denn die Beklagten haben in Abrede genommen, den vorhandenen Sichtschutz beeinträchtigt zu haben. Insbesondere hätte sie keine Randsteine entfernt, die Schräglage sei durch Witterungseinflüsse und Bespannseile, welche die Kläger angebracht hätten, hervorgerufen worden.
Entscheidend für den Anspruch der Kläger insoweit ist daher zunächst die Frage, ob die Beklagten bei der Errichtung der Gabionenwand Veränderungen am vorhandenen Sichtschutz vorgenommen haben, hierzu kommt es auf einen Vergleich der Situation vor und nach der Errichtung des Sichtschutzes an.
Ein Augenschein ist ungeeignet, da mit diesem nur der derzeitige Zustand, nicht jedoch der vorherige Zustand ermittelt werden kann. Gleiches gilt auch für das Sachverständigengutachten, welches ebenfalls nur Aussagen über den momentan vorhandenen Zustand erbringen kann. Die Frage, ob und von wem etwa Pfostenanker entfernt worden sind, kann mit einem Gutachten nicht beantwortet werden.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92, 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §708 Nr. 10, 711, 713, 544 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Rodrian
Burmeister
Dr.Zschieschack
Teilweise abgedruckt in NZM 2014, 399
18. Landgericht Frankfurt am Main Az.: 2-11 S 196/14, 28.5.2014
Keine Mietminderung wegen Flughafenausbau in Frankfurt
In dem Rechtsstreit
Kläger und Berufungskläger
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert
g e g e n
Stadt Frankfurt am Main
Beklagter und Berufungskläger
hat das Landgericht Frankfurt am Main – 11. Zivilkammer – durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Götz-Tallner, Richter am Landgericht Grund und Richterin am Landgericht Dr. Lorenz am 28.05.2014
beschlossen:
1. Der Kläger wird darauf hingewiesen, dass beabsichtigt ist, die Berufung gegen das am
04.04.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 387 C 2982/13 (98)) gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.
2. Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
Gründe:
Die zulässige Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 04.04.2014 (Az.: 387 C 2982/13 (98)) hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Auch eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.
Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine hiervon abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung vor, noch rechtfertigen die getroffenen Feststellungen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage zutreffend mit der Begründung abgewiesen, dass der Kläger mit einem möglichen Minderungsrecht gem. § 536 b Satz 1, 2 BGB ausgeschlossen ist. Demnach bestehen Minderungsrechte des Klägers wegen gesteigerten Fluglärms aufgrund des Ausbaus des Frankfurter Flughafens nicht, weil sich damit lediglich ein Risiko verwirklicht, das dem Kläger jedenfalls bei Mietvertragsabschluss bekannt sein musste und bezüglich dessen ein arglistiges Verhalten auf Vermieterseite nicht erkennbar ist. Ein Mangel ist anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit“ des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, als von der „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache abweicht. Wird der Mieter durch Fluglärm in seinem Wohngebrauch beeinträchtigt, liegt nach der Rechtsprechung regelmäßig kein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt, wenn der Mieter den Wohnraum in Kenntnis der Fluglärmbeeinträchtigung angemietet hat (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2013, § 536, Rdnr. 142 m.w.N.). Vorliegend hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass maßgeblicher Zeitpunkt der Abschluss des neuen Mietvertrages im Jahre 1999 ist. Entgegen der Ausführungen in der Berufungsbegründung ist es dabei unerheblich, dass die Parteien bereits zuvor durch einen Mietvertrag verbunden waren und der erste Mietvertrag 1989 abgeschlossen wurde. Selbst wenn der neue Mietvertrag einen vorherigen Mietvertrag verlängert hat, hatte der Kläger als Mieter die Möglichkeit, den neuen Mietvertrag nach Auslaufen des alten Vertrages nicht abzuschließen und muss sich seinen Kenntnisstand zum Zeitpunkt des neuen Vertragsschlusses entgegenhalten lassen.
Weiterhin hat das Amtsgericht ausführlich dargelegt, dass zu diesem Zeitpunkt bereits in der öffentlichen Presse Berichte über Ausbaupläne des Frankfurter Flughafens rege diskutiert wurden, insbesondere auch Planungen zum Bau einer neuen Landebahn. Soweit sich der Kläger darauf beruft, er habe auf eine Stellungnahme des Hessischen Ministerpräsidenten Börner im Zuge der Errichtung der Startbahn 18 Weste vertrauen dürfen, wonach dieser geäußert habe, dass „die Befürchtung, dass später eine weitere Start- und Landebahn errichtet werden könnte, jeder Grundlage entbehrt“, vermag er hiermit keinen Erfolg zu haben. Zum einen handelt es sich entgegen der Ausführungen des Klägers nicht um eine offizielle rechtsverbindliche Aussage und zum anderen stammt sie aus den 80er Jahren vor dem Regierungswechsel. Zudem kann hieraus entgegen der Angaben des Klägers auch nicht geschlossen werden, dass eine solche zusätzliche Start- und Landebahn zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig sein werde. Unerheblich ist auch der Umstand, dass bis zum Jahre 2002 der Bereich der jetzigen Landebahn als Bannwald nach dem Hessischen Forstgesetz eingestuft war. Auch diese Einordnung begründet keinerlei rechtsverbindlichen Charakter für die Zukunft in der Art und Weise, dass hierdurch jedweder Ausbau an dieser Stelle und eine Abänderung der Einordnung ausscheidet. Demnach gab es keinerlei offiziellen und verbindlichen Verlautbarungen, denen der Kläger dahingehend vertrauen durfte, dass es zu keinem Ausbau des Flughafens kommt. Vielmehr musste der Kläger aufgrund der in dem amtsgerichtlichen Urteil zitierten zahlreichen Presseberichterstattungen aus dem Jahre 1999 über die öffentliche Diskussion hinsichtlich der Flughafenerweiterung mit einem weiteren Ausbau des Flughafens rechnen und durfte in keiner Weise darauf vertrauen, dass es hierbei nicht zu der Variante der Errichtung der jetzigen Nordwestbahn kommen wird. Dies gilt erst Recht auch vor dem Hintergrund, dass sich das streitgegenständliche Grundstück in etwa 3,7 Kilometer Luftlinie Entfernung von dem Frankfurter Flughafen befindet und es sich hierbei um einen der größten Flughäfen Europas handelt, der im Hinblick auf seine wirtschaftliche Bedeutung als Drehkreuz Europas gilt. Insofern ist es bei einem Flughafen mit einem solchen immensen Umschlagsvolumen ohnehin wahrscheinlich, dass es zum Bau einer weiteren Start- und Landebahn kommt (ebenso AG Frankfurt WuM 2013, 352).
Soweit der Kläger sich mit der Berufungsbegründung nunmehr erstmals darauf beruft, dass die Stadtwerke der Beklagten mit über 20% Anteilseignerin der Fraport AG sind und die Beklagte deshalb direkten Einfluss auf die Entscheidungen des Flughafenbetreibers habe nehmen können und zudem über weitere Informationen als die Öffentlichkeit verfügt habe, vermag er hiermit keinen Erfolg zu haben. Zum einen ist dieses neue Vorbringen bereits gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Zum anderen ist es aber auch rechtlich unerheblich und unsubstantiiert. Es ist weder erkennbar, inwiefern bei den Stadtwerken vorhandene Informationen der Beklagten zuzurechnen sein sollen noch um welche weitergehenden Informationen es sich überhaupt handeln soll, da sich bereits der Presseberichterstattung der damaligen Zeit hinreichend bestimmt entnehmen lässt, dass ein weiterer Ausbau des Flughafens geplant ist und hierfür verschiedene Alternativen erwogen werden.
Auch die Ansicht des Klägers, die Beklagte habe durch ihre mietverträglichen Treuepflichten Einfluss auf die Entscheidung der Fraport AG nehmen müssen, kann nicht überzeugen. Es ist weder erkennbar noch dargelegt, inwiefern die Beklagte hier über Anteils- und Abstimmungsrechte verfügte und zudem ist eine solche Treuepflicht dem Mietvertrag auch nicht zu entnehmen, da die Beklagte keinerlei Zusicherung oder Beschaffenheitsvereinbarungen hinsichtlich eines Nichtausbaus des Flughafens getroffen hat. Im Übrigen ist auch das diesbezügliche Vorbringen gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen.
….
Vor diesem Hintergrund hat die Berufung keine Aussicht auf Erfolg.
19. Landgericht Frankfurt am Main, Az.: 2-13 S 91/13, 16.7.2013
Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschliessen, dass die Instandhaltungsrücklage unter Umständen zur vorübergehenden Überbrückung von Liquiditätsengpässen eingesetzt werden kann
In dem Rechtsstreit
Kläger und Berufungskläger
Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert
g e g e n
Beklagte und Berufungsbeklagte
hat das Landgericht Frankfurt am Main, 13. Zivilkammer, durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Rodrian, Richter am Landgericht Dr. Zschieschack und Richterin Dr. Brücher der mündlichen Verhandlung am 25.06.2014 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 13.03.2013 wie folgt abgeändert:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.12.2012 zu Tagesordnungspunkt 5 wird für ungültig erklärt.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 60 % und die Beklagten 40 % zu tragen.
Das Urteil – und das angefochtene Urteil im Umfang der Zurückweisung – sind vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert der II. Instanz wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig und insoweit begründet, als der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 für ungültig zu erklären ist: im Übrigen ist sie unbegründet.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.12.2012 zu TOP 5, der Verwalterin zu gestatten, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000,00 € kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen, ist für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Dies folgt daraus, dass der Beschluss generell bei Liquiditätsengpässen den kurzfristigen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage – unabhängig von der konkreten Höhe der Instandhaltungsrücklage zu diesem Zeitpunkt – und ohne Klärung des Begriffs kurzfristig – zulässt.
Grundsätzlich widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage und bewegt sich damit nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird (OLG München, NZM 2008, 613, hier zitiert nach Juris RdNr 16; LG Saarbrücken NZM 1999, 870; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 21 Rn. 106). Die Instandhaltungsrücklage hat den gesetzlichen, hier von der Gemeinschaftsordnung auch nicht modifizierten, Zweck, notwendige größere Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern (OLG München, NZM 2008, 613, hier zitiert nach Juris; vgl. Niedenführ in Niedenführ /Kümmel /Vandenhouten WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 103).
Über Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen (BayObLG NZM 2004, 745; Staudinger/Bub WEG Bearb. 2005 § 21 Rn. 203, Rn. 209; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums 4. Aufl. Rn. 586). Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, eine vorhandene Instandhaltungsrücklage wieder aufzulösen, liegt nur dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, von dem durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden darf, wenn dies nicht zur Unterschreitung der von § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebotenen Sicherheit führt (OLG Saarbrücken Beschlüsse vom 20.07.1998-5 W 110-98-35, vom 26.01.1999 – 5 W 212-98-65; Landgericht Saarbrücken vom 24.04.1999 NZM 1999,870). Deshalb widerspricht es in der Regel den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage vollständig oder bis auf einen unbedeutenden Rest aufzulösen. Der Grundsatz der Zweckbindung dieser Rücklage erfordert den Verblieb einer „eisernen Reserve“. Diese erforderliche Mindestreserve, die nicht unterschritten werden darf, kann nicht abstrakt festgelegt werden, ihre Höhe hängt vielmehr von dem Zustand, dem Alter und der Reparaturanfälligkeit der Anlage ab (Landgericht Saarbrücken a. a. O.).
Jedoch lassen Rechtsprechung (OLG Saarbrücken NJW-RR 2000,87; LG Saarbrücken NZM 1999, 870) und Schrifttum (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 21 Rn. 170; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 21 Rn. 106; Staudinger/Bub § 21 Rn. 209) in mehr oder minder engen Grenzen Ausnahmen zu. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel, die jedenfalls eine angemessene Höhe übersteigen, können für andere Zwecke verwendet werden (OLG München, aaO; Staudinger/Bub aaO; großzügiger Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 WEG Rn. 170). Für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses kann es damit, abgesehen von Feststellungen zur Höhe der seinerzeit vorhandenen Instandhaltungsrücklage, auch eine Rolle spielen, welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstanden und welchen Kapitaleinsatz sie erforderten, ferner welche Aussichten vorhanden waren, einerseits die Rückstände doch noch einzutreiben und andererseits die Rücklage wieder aufzufüllen.
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Regelung, die die Eigentümerversammlung hier am 20.12.2012 beschlossen hat, zu unbestimmt, da sie insbesondere nicht festgelegt, welche Beträge als Instandsetzungsrücklage notwendig sind und nicht angegriffen werden dürfen.
Es ist zwar nicht zu verkennen, dass in der Situation der Eigentümerversammlung am 20.12.2012 der Beschluss in seinen Auswirkungen durchaus den Grundsätzen, nach denen die Rechtsprechung einen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage gestattet, entsprochen haben kann. Denn, da die Instandhaltungsrücklage am 31.12.2011 einen Stand von 180.000 € erreicht hatte, kann angesichts des Alters und des Zustandes des Gemeinschaftseigentums in diesem Zeitpunkt durchaus ein Zugriff in Höhe von bis zu 10.000 € unbedenklich gewesen sein.
Bei der Auslegung von Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften ist aber von dem Wortlaut auszugehen. Die Rahmenbedingungen müssen außer Betracht bleiben. Die von der Eigentümerversammlung beschlossene Ermächtigung hat über den Zeitpunkt der Beschlussfassung hinaus Bestand, so dass sie auch unter gänzlich anderen wirtschaftlichen Umständen Geltung haben könnte, obwohl diese wirtschaftlichen Umstände nach den Grundsätzen, die die Rechtsprechung für einen Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage entwickelt hat, einen solchen Zugriff nicht mehr gestatten würden.
Die Kammer verkennt auch nicht, dass das Amtsgericht mit seinen Erwägungen über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit durchaus vernünftige Gründe für eine Deckung der regelmäßig zu Jahresbeginn eintretenden Liquiditätsengpässe durch Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage vertreten hat. Tatsächlich wird im Regelfall jede Privatperson, die für einen bestimmten Zweck Rücklagen gebildet hat, auf diese Rücklagen zugreifen, wenn es darum geht, die zu Jahresbeginn fällig werdenden Versicherungsprämien für das ganze Jahr auszugleichen, um eine Kreditaufnahme zu vermeiden.
Grundsätzlich dürfte eine solche Handlungsweise, bei der die Rückführung aus den zu erwartenden Einnahmen gesichert erscheint, auch für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Durch den zu beurteilenden Beschluss ist aber durch seine allgemein gehaltene Fassung ein weiterer Handlungsspielraum eröffnet als es notwendig wäre, um die zu Jahresbeginn regelmäßig auftretenden Engpässe wegen Begleichung von aus das ganze Jahr bezogener Verpflichtungen, die im Laufe des Jahres durch die Einnahme wieder gedeckt werden, durch Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage bedienen zu können.
Im Übrigen ist die Berufung aber unbegründet.
Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 stellen sich als die Genehmigung bestimmter Einzelmaßnahmen dar. Der Kläger trägt selbst keine Gründe vor, die dafür sprächen, dass diese einzelnen Maßnahmen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätten.
Wie bereits ausgeführt hat die Kammer keine Bedenken bezüglich der kurzfristigen Inanspruchnahme von Beträgen der Instandhaltungsrücklage bei gesichert erscheinender zeitnaher Rückführung durch Einnahmen. Dieser Fall lag aber bei der im Dezember 2010 erfolgten Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage zur Deckung der Ölrechnung vor. Überdies belief sich Instandhaltungsrücklage am 01.01.2011 auf über 140.000 €, sodass auch die von der Rechtsprechung verlangte „eiserne Reserve“ nicht angegriffen worden war. Eine Genehmigung dieser Handlung des Verwalters lag deshalb im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Soweit sich der Kläger gegen die eigenmächtige Handhabung der Verwalterin wendet, verkennt er, dass die Beschlüsse nur die Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage bzw. die Vergabe der Aufträge genehmigen, nicht aber die eigenmächtige Handlungsweise der Verwalterin. Es ist zwar naheliegend, dass es Miteigentümer gibt, die nicht nur die einzelnen Maßnahmen billigen, sondern auch die Handlungsweise der Verwalterin. Eine solche Billigung kommt aber in den Beschlüssen nicht zum Ausdruck. Die den Beschlüssen zugrunde liegende Motivation einzelner Miteigentümer ist aber nicht anfechtbar. Dies gilt auch für die Motivation der Verwalterin. Ihr Antrag auf Genehmigung der Einzelmaßnahmen mag dadurch motiviert worden sein, dass die von ihr vorgenommenen Maßnahmen durch die Beschlussfassung gebilligt, dadurch quasi „legalisiert“ und der Kritik entzogen werden. Dies ändert aber nichts daran, dass sachlich begründete Maßnahmen vorgenommen worden waren, die jedenfalls nach Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer in ihrem Interesse lagen.
Dementsprechend sind diese Beschlüsse, auch wenn sie als Reflex eine entlastende Wirkung haben mögen, nicht als Entlastungsbeschlüsse anzusehen, sodass die Verwalterin auch nicht – wie bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – von ihrem Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen gewesen wäre.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92,97 ZPO.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 544 ZPO, 62 Abs. 2 WEG. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 47, 49a GKG und folgt der unangegriffenen amtsgerichtlichen Festsetzung, wobei allerdings eine Aufschlüsselung zu erfolgen hat. Der Streitwert für die Anfechtung des ZU TOP 5 gefassten Beschlusses war auf 3.000 € und bezüglich der übrigen Beschlüsse auf jeweils 1.000 € festzusetzen.
Die Revision war nicht zuzulassen, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Rodrian Dr. Brücher Dr. Zschieschack
20. Amtsgericht Offenbach 25.8.2014
Ortsübliche Vergleichsmiete für 90 m²-Wohnung im Spessartviertel in Dietzenbach
Amtsgericht Offenbach am Main Verkündet am 25.08.2014
Aktenzeichen: 37 C 107/13
Im Namen des Volkes
Urteil in dem Rechtsstreit
– Kläger –
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Herbert u Koll., Tulpenhofstraße 1,
63067 Offenbach am Main
gegen
hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch Richterin Scherer im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 13.08.2014 für Recht erkannt:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 155,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 07.05.2013 zu zahlen.
Weiter wird der Beklagte verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung im Mespelbrunner Weg 2-4, Dietzenbach ab dem 1.06.2013 um monatlich 28,24 € auf insgesamt 462,60 € zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 57 Prozent, der Beklagte zu 43 Prozent.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Schuldner darf die Zwangsvollstreckung jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Der Streitwert wird auf 1.137,20 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Zahlung einer erhöhten Betriebskostenvorauszahlung für den Monat Mai 2013 sowie um Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Voreigentümer des Klägers vermieteten mit Vertrag vom 14.12.2000 die 90qm große Wohnung Nr. xxx im xx OG der Liegenschaft Mespelbrunner Weg 2-4, Dietzenbach, an den Beklagten. Der Kläger kaufte die Eigentumswohnung mit Kaufvertag vom 2012 und wurde am 2013 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Gemäß Mietvertrag schuldet der Beklagte jeweils zum 3. Werktag eines jeden Monats eine monatliche Nettomiete von 409,03 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 204,52 €.
Mit Schreiben vom 25.03.2013 forderte der Kläger den Beklagten unter Angabe von drei Vergleichswohnungen auf, einer Mieterhöhung um 81,81 € auf 490,84 € zuzustimmen; auf das Mieterhöhungsschreiben Blatt 25f. der Akte wird ergänzend Bezug genommen. Auf den Hausklingeln der angegebenen Vergleichswohnungen steht jeweils die Wohnungsnummer.
Die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011, die der Kläger dem Beklagten im Dezember 2012 oder Anfang 2013 übermittelte, schloss mit auf die Wohnung des Beklagten entfallenden Gesamtkosten von 4.612,73 € ab. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 18.04.2014 ließ der Kläger dem Beklagten mitteilen, dass er die monatliche Betriebskostenvorauszahlung ab dem Monat Mai 2013 daher auf 360,00 € erhöhe. Die Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft genehmigte in der Eigentümerversammlung vom 30.08.2013 die Abrechnung 2011.
Der Beklagte zahlt Miete und Betriebskostenvorauszahlung nur in bisheriger Höhe an den Kläger. Dem Mieterhöhungsverlangen ließ der Beklagte mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 01.04.2013 widersprechen (Blatt 9 der Akte).
Der Kläger behauptet, dass die geltend gemachte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Ferner behauptete der Kläger, dass der im Treppenhaus verlegte Granitboden im Juni 2013 bereits verlegt war.
Er beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 155,48 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 7. Mai 2013 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die von ihm innegehaltene Wohnung im Mespelbrunner Weg 2-4, Dietzenbach, ab dem 01.06.2013 um monatlich 81,81 € auf insgesamt 490,84 € zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass die vom Kläger vorgelegte Vollmacht betreffend die Vermietung der Wohnung (Blatt 26 der Akte) am 06.09.2012 von den Voreigentümern erteilt worden sei. Hinsichtlich der Mieterhöhung bestreitet der Beklagte die im Erhöhungsschreiben angegebene Miethöhe sowie Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen; außerdem sei das Erhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß, da die Mietvertragsparteien nicht angegeben seien und es sich um eigene Wohnungen des Klägers handele. In Bezug auf die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung behauptet der Beklagte, dass – abweichend vom Mietvertragstext – mit den Voreigentümern eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sei. Des Weiteren meint der Beklagte, dass eine Erhöhung der Vorauszahlungen ausgeschlossen sei, weil ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, zudem ohne die Heizkostenabrechnung, zugegangen sei. Außerdem hänge die Betriebskostenabrechnung gemäß Mietvertrag (Blatt 7ff. der Akte) von dem noch nicht vorliegenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft ab.
Das Gericht hat über die Behauptung des Klägers, dass die geltend gemachte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst Ergänzungsgutachten (Blatt und 142ff. der Akte). Zur Behauptung des Klägers, dass im Juni 2013 bereits Granitboden im Treppenhaus verlegt gewesen sei, hat das Gericht durch Vernehmung der Zeugen M und H Beweis erhoben; hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 07.03.2014 (Blatt 130.ff. der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
Das Mieterhöhungsschreiben erfüllt die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 558a Abs. 1 Nr. 4 BGB. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die einzelnen Vergleichswohnungen trotz fehlender Angabe der Mietpartei identifizier- und damit überprüfbar. Denn der Kläger hat die Wohnungsnummern angegeben, die sich auch auf den Hausklingeln befinden, sodass die Vergleichswohnungen für den Beklagten ohne weiteres ausfindig gemacht werden konnten. Ferner durfte sich der Kläger darauf beschränken, eigene Wohnungen als Vergleichsobjekte heranzuziehen. Die gesetzlichen Regelungen enthalten keine Einschränkung; auch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses, das dem Mieter eine Überprüfung ermöglichen möchte, lässt sich eine Beschränkung nicht entnehmen.
Aus diesem Sinn und Zweck folgt auch, dass das einfache Bestreiten des Beklagten der Höhe der im Mieterhöhungsschreiben angegebenen Vergleichsmieten sowie der Vergleichbarkeit der Wohnungen der Zulässigkeit nicht entgegensteht. Den Mieter trifft eine Informationspflicht, die einfaches Bestreiten nicht genügen lässt.
Ferner ist festzuhalten, dass das vom Kläger abgegebene Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, obgleich er erst am 04.04.2013 durch Eintragung ins Grundbuch Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungen geworden und damit in die Vermieterstellung eingetreten ist. Der Kläger hat die Mieterhöhung nicht als Vertreter in fremdem Namen, sondern in eigenem Namen geltend gemacht, und zwar für eine Zeit, zu der er Eigentümer der Wohnung geworden ist. Auf Fragen fehlender Vertretungsmacht kommt es mangels Handeln in fremdem Namen daher nicht an. Es ist von Klägerseite zwar nicht vorgetragen, dass zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens bereits eine Vertragsbeziehung zwischen den Parteien zustande gekommen war. Der Kläger ist unstreitig aber unmittelbar im Anschluss in die Vermieterstellung eingetreten und der Beklagte hat Handlungen des Klägers gegen sich gelten lassen, diesen also offensichtlich als Vermieter oder aber für diesen handelnd akzeptiert. Zum einen ist ihm die Betriebskostenabrechnung 2011 Ende Dezember 2012 oder Anfang 2013 bereits durch den Kläger und nicht durch die Voreigentümer erteilt worden. Zum anderen hat der Beklagte noch im Rahmen seines außergerichtlichen Wiederspruchs gegen die Mieterhöhung nur inhaltliche Einwendungen erhoben. Es erscheint daher treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sich der Beklagte nunmehr anlässlich der streitigen Auseinandersetzung auf die bei Abgabe der Erklärung fehlende Vermieterstellung beruft.
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ist nur hinsichtlich einer monatlichen Erhöhung um monatlich 28,24 € auf 462,60 € begründet. Das Gericht ist nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen zu der Überzeugung gelangt, dass sich die ortsübliche Miete auf eine Quadratmetermiete von 5,14 € pro qm (mit Granitboden im Treppenhaus) beläuft, woraus sich sodann der Erhöhungsbetrag errechnet. Der Sachverständige hat unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage die ortsübliche Miete vergleichbaren Wohnraums in der Gemeinde Dietzenbach festgestellt. Ausgehend von einer durchschnittlichen Miete herangezogener Vergleichsobjekte hat der Sachverständige in Bezug auf die Lage und bauliche Beschaffenheit der Liegenschaft bzw. der streitgegenständlichen Wohnung in differenzierter Weise Abschläge berücksichtigt.
Nach Überzeugung des Gerichts ist der ermittelte Wert „mit Granitplatten“ maßgeblich. Die hierzu vernommenen Zeugen haben übereinstimmend ausgesagt, dass der Granitboden im Flur des 10. OG im Jahr 2012 verlegt wurde. Das Gericht hat keine Zweifel an der Richtigkeit ihrer Aussagen. Der Zeuge M ist Hausmeister der Liegenschaft und nach seiner Aussage täglich vor Ort gewesen. Der Zeuge H ist Eigentümer von Nebenwohnungen in der Liegenschaft.
Im Übrigen sind auch die weiteren Voraussetzungen der §§ 558ff. BGB erfüllt.
Des Weiteren steht dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 155,48 € infolge Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung aus §§ 556 Abs. 2, 560 Abs. 4 BGB zu. Der Kläger hat die Vorauszahlung in vorgenannter Höhe ab Mai 2013 zulässigerweise erhöht; der Erhöhungsbetrag ist auf Basis der Betriebskostenabrechnung 2011 angemessen. Die hiergegen erhobenen Einwendungen des Beklagten greifen im Ergebnis nicht durch. Soweit der Beklagte behauptet, dass anstelle Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart gewesen sei, ist der Beklagte hierfür beweisfällig geblieben. Die Voraussetzungen der angebotenen Parteivernehmung nach §§ 445ff. ZPO liegen nicht vor.
Entgegen der Ansicht des Beklagten stünde der Erhöhung der Vorauszahlungen auch nicht entgegen, dass dem Beklagten möglicherweise zur Abrechnungsfrist keine bzw. wegen Fehlens der Heizkostenabrechnung keine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. § 560 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die in § 556 Abs. 3S. 2/3 BGB geregelte Ausschlussfrist, die sich nur auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung bezieht, nicht auf Anpassung der Vorauszahlungen. Über den Zeitpunkt des Zugangs war somit nicht Beweis zu erheben.
Der Erhöhung steht auch nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, der der Kläger angehört, über die Betriebskostenabrechnung 2011 zunächst noch keinen Beschluss gefasst hatte. Zwischenzeitlich wurde die Abrechnung durch Beschluss genehmigt. Nachdem die mietvertragliche Vereinbarung in § 6.2 des Mietvertrags, nach der sich die Abrechnung der Heizkosten nach den Beschlüssen der WEG richtet, offenbar eine Bindung des Mieters an die Beschlüsse der WEG bewirken will, ist die Regelung gemäß § 556 Abs. 4 WEG ohnehin unwirksam.
Der Zinsanspruch steht dem Kläger aus Verzugsgesichtspunkten gemäß §§ 280, 286, 288 BGB zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 5, 48 GKG, 3 ZPO.
21. Oberlandesgericht Frankfurt 10.9.2014
Streitwert der Minderungsklage des Mieters 9 ZPO 3,5-facher Jahresbetrag der Minderung
Beschluss
In der Beschwerdesache
hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Janzen,
Richter am Oberlandesgericht Dr. Kreiling und
Richterin am Landgericht Dr. Burckhardt
am 10. September 2014
b e s c h l o s s e n :
Auf die Streitwertbeschwerde des Prozessbevollmächtigten der Beklagten wird der im Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 03.07.2014 (2-11 S 196/14) festgesetzte Streitwert des Berufungsverfahrens auf 39.007,50 EUR festgesetzt.
Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe:
I.
Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 10.10.2013 Klage zum Landgericht Frankfurt am Main erhoben mit dem Antrag, festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ab dem Februar 2012 die monatliche Miete für die Liegenschaft in Frankfurt am Main zu mindern. Außerdem hat er Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.023,16 EUR verlangt. Der vereinbarte Mietzins für das gemischt genutzte Objekt beträgt 3.554,98 EUR zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 160,– EUR:
Den Streitwert hat der Kläger in der Klageschrift mit 19.503,75 EUR angegeben. Er errechnet ihn aus einer Mietminderung von 928,75 EUR pro Monat und einer Minderungsdauer im Klagezeitpunkt von 21 Monaten (928,75 EUR x 21 = 19.503,75 EUR).
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 15.10.2013 den Streitwert vorläufig auf den vom Kläger angegebenen Betrag festgesetzt.
Wegen Überwiegens der Wohnraumnutzung hat das Landgericht den Rechtsstreit an das Amtsgericht Frankfurt am Main verwiesen. Dieses hat mit Urteil vom 04.04.2014 die Klage abgewiesen. Die gegen dieses Urteil vom Kläger eingelegte Berufung hat das Landgericht mit Beschluss vom 03.07.2014 zurückgewiesen. Zum Streitwert für das Berufungsverfahren hat das Landgericht ausgeführt, der Streitwert sei entsprechend § 41 Abs. 1 GKG auf den begehrten jährlichen Mietminderungsbetrag festzusetzen.
Gegen diesen ihm am 11.07.2014 zugestellten Beschluss hat der Beklagtenvertreter mit einem am 15.07.2014 eingegangenen Schriftsatz Streitwertbeschwerde eingelegt und beantragt.
den Streitwert auf 39.007,50 EUR festzusetzen.
Er ist der Ansicht, dass der Streitwert nach § 9 ZPO zu bemessen sei. Er verweist insoweit auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der diese Vorschrift auf Mieterhöhungen sowie positive als auch negative Feststellungsklagen anwendet, insbesondere auf die Mietminderung. § 41 GKG sei nur anwendbar, wenn das Bestehen des Mietverhältnisses selbst streitig sei, nicht aber wenn über die Höhe der geschuldeten Miete gestritten werde. Die anderen Tatbestände des § 41 GKG würden als Streitgegenstand einen Räumungsanspruch voraussetzen, der nicht geltend gemacht sei. Eine Bestimmung des Streitwerts nach § 9 ZPO sei auch deshalb angemessen, weil der Kläger die Feststellung der Minderung nicht nur für die Zukunft, sondern auch für die Vergangenheit begehre. Außerdem sei der Mietvertrag bis zum 31.03.2025 befristet. Der Kläger habe also eine Senkung der Miete für 277 Monate begehrt, was einem Betrag in Höhe von 257.263,75 EUR entspreche.
Der Kläger verteidigt den angefochtenen Beschluss unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Kammergerichts, die den Jahresbetrag der Minderung als Grundlage für die Streitwertfestsetzung nimmt.
Das Landgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 04.08.2014 nicht abgeholfen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Begrenzung auf den Minderungsbetrag rechtfertige sich aus einer analogen Anwendung von § 41 Abs. 1 und Abs. 5 GKG. Die gesetzliche Regelung enthalte eine planwidrige Regelungslücke, da der Gesetzgeber von einer Regelung bewusst abgesehen habe. Auch sei die Interessenlage vergleichbar mit dem Fall, dass der Mieter auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen klage. Die Begrenzung des Gebührenrahmens sei aus sozialpolitischen Erwägungen eingeführt worden, um Mieter nicht durch zu hohe Gerichtsgebühren von Klagen abzuhalten. Durch hohe Streitwerte können aber nicht nur Mieter davon abgehalten werden, den Vermieter auf Durchführung von Instandsetzungsarbeiten wegen Mängeln in Anspruch zu nehmen, sondern auch davon, Minderungen geltend zu machen.
II.
Die sofortige Beschwerde des Prozessbevollmächtigten der Beklagten gegen die Streitwertfestsetzung ist gemäß den §§ 32 Abs. 2 Satz 1 RVG i. V. m. 68 Abs. 1 Satz 1 und 5, 66 Abs. 3 GKG zulässig.
Dass der Streitwert vom Landgericht im Beschluss nach § 522 ZPO und nicht in einem separaten Beschluss festgesetzt wurde, ist unmaßgeblich. Bei der Streitwertfestsetzung im Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO handelt es sich um eine prozessuale Nebenentscheidung, die separat anfechtbar ist. Dies entspricht allgemeiner Ansicht bezüglich einer Streitwertentscheidung im Urteil (vgl. Hartmann Kostengesetze, 43. Aufl. 2013, § 63 GKG, Rn. 26 m.w.N) und gilt entsprechend für Beschlüsse nach § 522 Abs. 2 ZPO.
Die Zulässigkeit der Beschwerde steht auch nicht entgegen, dass das Landgericht in der Hauptsache als letzte Instanz entschieden hat. Nach überwiegender Ansicht ist eine Streitwertbeschwerde zum Oberlandesgericht als nächsthöherem Gericht statthaft, auch wenn das Landgericht als Berufungsgericht in der Hauptsache entschieden hat (OLG Koblenz, MDR 2013 742 mit umfangreichen Rechtsprechungsnachweisen). Dieser Auffassung entspricht auch die ständige Rechtsprechung des Senats (zuletzt Beschluss vom 17.02.2014, 2 W 5/14).
Die Beschwerde des Prozessbevollmächtigten der Beklagten ist auch innerhalb der Sechmonatsfrist der §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 66 Abs. 3 Satz 2 GKG eingegangen. Angesichts der begehrten Erhöhung des Streitwerts von 11.145,– EUR auf 39.007,50 EURO und damit der Erhöhung der Verfahrensgebühr für das Berufsverfahren von 1.187,20 EURO auf 1,620,80 EUR netto ist auch der Beschwerdewert von 200,– EUR gemäß § 68 Abs. 1 Satz 2 GKG erreicht.
Die Streitwertbeschwerde des Prozessbevollmächtigten der Beklagten ist auch in der Sache begründet.
Der Streitwert für den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Feststellung, dass er berechtigt ist, ab Februar 2012 die monatliche Miete um 25% zu kürzen, ist gemäß den §§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 9 ZPO mit 39.007,50 EUR zu bewerten.
Zutreffend weist das Landgericht in seinem Nichtabhilfebeschluss vom 04.08.2014 darauf hin, dass die Frage, wie der Gebührenstreitwert zu bemessen ist, wenn der Kläger die Feststellung einer Minderung des Mietzinses verlangt, streitig ist.
Teilweise wird die vom Landgericht als herrschende Meinung bezeichnete Ansicht vertreten, § 41 Abs. 5 Satz 1 HS 2 GKG sei analog anzuwenden und deshalb sei der 12fache monatliche Minderungsbetrag anzusetzen. Zum Teil wird diese Ansicht auch auf eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 1 GKG oder eine unmittelbare Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 HS 2 GKG gestützt (vgl. die Nachweise zu Meinungsstreit bei KG NZM 2011, 92 f und OLG Karlsruhe, MDR 2014, 247).
Die Gegenansicht bemisst den Streitwert nach dem dreieinhalbfachen Jahresmietzins nach § 48 GKG i. V. m. §§ 3 und 9 ZPO. Eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG wird abgelehnt.
Der Senat schließt sich der zuletzt genannten Ansicht an.
§ 41 Abs. 1 GKG ist nicht unmittelbar anwendbar, da die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht erfüllt sind. Die Parteien streiten weder über das Bestehen noch die Dauer eines Mietverhältnisses. Vielmehr geht es um die Höhe der vom Kläger zu zahlenden Miete. Hierauf ist § 41 Abs. 1 GKG nach allgemeiner Ansicht nicht anwendbar (BGH NZM 2005, 519). Bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag ist § 41 Abs. 1 GKG nicht einschlägig. (Gellwitzki JurBüro 2011, 9).
Aber auch § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG kann nicht unmittelbar angewendet werden, da die Voraussetzungen dieser Norm nicht vorliegen. Weder streiten die Parteien um eine Erhöhung der Miete noch um die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen. Auch dreht sich der Streit der Parteien nicht um Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Beklagten.
In Betracht kommen kann deshalb allenfalls eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG. Dabei kann der Senat offen lassen, ob die unmittelbare oder analoge Anwendung dieser Norm im vorliegenden Fall schon deshalb ausscheidet, weil bei dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis der Schwerpunkt nicht in der Wohnraummiete, sondern in der Miete sonstiger Räume, insbesondere Gewerberäume, liegt und deshalb kein Wohnraummietrecht anwendbar ist, wie es das Landgericht in seinem Verweisungsbeschluss vom 31.10.2013 angenommen hat (zu den Kriterien der rechtlichen Einordnung von Mischmietverhältnissen zuletzt BGH MDR 2014, 1017 ff). Jedenfalls liegen die Voraussetzungen einer analogen Anwendung von § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG nicht vor.
Jede Analogie setzt zunächst eine planwidrige Regelungslücke voraus. Es genügt also nicht das bloße Vorliegen einer Lücke. Vielmehr ist der dem Gesetz zugrunde liegende Regelungsplan aus ihm selbst im Wege historischer und teleologischer Auslegung zu erschließen und anschließend zu fragen, ob das Gesetz gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht planwidrig unvollständig ist (BGH NJW 2007, 993 m.w.N.).
Zwar liegt eine Regelungslücke vor, da der Streitwert für eine negative Feststellungsklage des Mieters auf Feststellung eines Minderungsrechts nicht normiert ist. Diese Gesetzeslücke ist aber nicht planwidrig, Der Gesetzgeber wollte mit der Neufassung von § 41 Abs. 5 GKG im Jahr 2004 eine Rechtsfrage gesetzlich klären, zu der Literatur und Rechtsprechung konträre Rechtsauffassungen vertreten haben (BT-DruckS 15/1971 Seite 154). Bei dieser Rechtsfrage geht es um den Meinungsstreit, wie der Streitwert zu bemessen ist bei Klage des Mieters auf ungestörte Gewährung des Mietgebrauchs im Wege der Mängelbeseitigung bzw. auf Instandsetzung der Wohnung oder bei Klage des Vermieters auf Duldung der Durchführung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (BT-DruckS a.a.O.). Mit der Neuregelung sollte der besonderen Fallgestaltung der Instandsetzung, Erhaltung und Modernisierung Rechnung getragen werden (BT-DruckS a.a.O., Seite 155).
Damit bringt der Gesetzgeber deutlich zum Ausdruck, dass er nur ein spezielles Rechtsproblem einer gesetzgeberischen Lösung zuführen wollte, nicht aber eine generelle Regelung schaffen wollte, wonach der Streitwert für alle Streitigkeiten über die Miethöhe aus sozialpolitischen Gründen auf den Jahremietzins für Wohnraum beschränkt werden soll.
Da es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt, kommt es nicht mehr darauf an, ob insoweit ein vergleichbarer Fall (BGHZ 105, 143), also eine gleiche Interessenlage vorliegt, wie bei der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, zumal es im vorliegenden Fall um eine Minderung wegen Lärmimmissionen geht.
Da eine analoge Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG ausscheidet, ist die Streitwertfestsetzung nach allgemeinen Grundsätzen vorzunehmen. Bei der vorliegenden Klage handelte es sich um eine negative Feststellungsklage. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NZM 2005, 519) stellt die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters dar, für die keine anderen Grundsätze gelten können wie für die Leistungsklage. Der Gebührenstreitwert einer Klage des Vermieters auf zukünftigen Mietzins bei einem Mietverhältnis mit bestimmter Dauer wird nicht zwangsläufig nach den noch zu zahlenden Mieten im gesamten Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt, sondern er richtet sich nach §§ 48 Abs. 1 GKG und 9 ZPO (BGH a.a.O., BGH NZM 2004, 423). Danach ist der Wert des dreieinhalbjährigen Bezuges dann maßgeblich, wenn dieser geringer ist als der Gesamtbetrag aller noch zu zahlenden Mieten. Auch insoweit kann für die negative Feststellungsklage des Mieters als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters nichts anderes gelten (BGH a.a.O.).
Ausgehend von der begehrten Minderung von 25% errechnet sich bei einem Mietzins von 3.714,98 EUR eine monatliche Minderung von 928,75 EUR, was bei einem 3,5fachen Jahreswert (Faktor 42) einen Streitwert in Höhe von 39.007,50 EUR ergibt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 68 Abs. 3 GKG.
22. Amtsgericht Offenbach 7.7.2015
Aktenzeichen: 37 C 29/15
Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahresabrechnung voraus
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch die Richterin Scherer aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.07.2015 für das Recht erkannt:
- Die Klage wird abgewiesen.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 76 Prozent, der Beklagte zu 24 Prozent.
- Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Gläubiger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Schuldner Sicherheit in Höhe von 115 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Streitwert: bis 28.05.2015 EUR 3.824,93; sodann EUR 2.862,30
Tatbestand
Der Kläger macht Miete sowie eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2013 geltend.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung Nr. X der Liegenschaft Mespelbrunner Weg 2-6, Dietzenbach, nach dem der Beklagte eine monatliche Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung von EUR 667,12 schuldet. Mit Schreiben vom 08.10.2014 rechnete der Kläger auf Grundlage der Jahresabrechnung der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft über die Betriebskosten des Jahres 2013 ab. Die Betriebskostenabrechnung endet mit einer Nachzahlung zulasten des Beklagten von EUR 2.917,06. Die Liegenschaft ist eine Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft; die Erbbauberechtigten haben die von ihrer Verwalterin erstellte Jahresabrechnung bislang nicht durch Beschluss genehmigt.
Mit der am 25.02.2015 eingereichten Klage, dem Beklagten zugestellt am 30.03.2015, hat der Kläger zunächst Zahlung per Februar 2015 rückständiger Miete von
EUR 907,87 sowie des Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 geltend gemacht. Nach Zahlung des Beklagten vom 09.03.2015 hat der Kläger die Klage um den eingeklagten Mietsaldo sowie die Betriebskostennachzahlung um einen Betrag von 54,76 zurückgenommen.
Der Kläger beantragt zuletzt,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 2971,06 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung, abzüglich am 09.03.2015 auf die Hauptforderung gezahlter EUR 54,76 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger kann die geltend gemachte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2015 auf Grundlage der noch nicht von den Erbbauberechtigten genehmigten Jahresabrechnung nicht verlangen. Die Fragestellung wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. So vertritt etwa Jennißen die Auffassung, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten müsse, zumal der einzelne Eigentümer durch Belegeinsicht bei dem Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen könne, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige (vgl. NZM 2002, 236 (238)). Das Gericht folgt vorliegend jedoch der Auffassung des OLG Düsseldorf (vgl. Urteil vom 23.03.2000, Az. 10 U 160/97). Der Verwalter der Erbbauberechtigtengemeinschaft hat vorliegend zwar bereits eine Jahresabrechnung erstellt. Entscheidend ist nach Ansicht des Gerichts aber, dass nicht feststeht, inwieweit dem Kläger tatsächlich Kosten entstehen, solange die Erbbauberechtigten die Jahresabrechnung nicht durch Beschluss genehmigt haben. Denn die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers bzw. hier Erbbauberechtigten wird erst durch den genehmigten Beschluss begründet. Die zum Zwecke der Beschlussfassung von der Verwaltung erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter; zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt ist, ist mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entstehen, können diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. (vgl. OLG Düsseldorf, aaO; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, H 197).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs.3 S.3 ZPO. Soweit der Kläger die Klage infolge Zahlung zwischen An- und Rechtshängigkeit der Klage zurückgenommen hat, war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands zu entscheiden. Maßgebend ist der Ausgang des Rechtsstreits ohne das erledigende Ereignis. Dem Kläger stand gegen den Beklagten der ursprünglich geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete zu; angesichts des Verzugs des Beklagten entspricht es der Billigkeit, dem Beklagten diesbezüglich die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Hinsichtlich des auf die Betriebskostennachzahlung entfallenden Betrags wird auf obige Ausführung verwiesen; diesbezüglich waren die Kosten des Rechtstreits dem Kläger aufzuerlegen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 GKG, 3 ZPO.
Scherer
Richterin
23. Amtsgericht Frankfurt 10.12.15
Aktenzeichen: 33 C 457/15 (56), 10.12.2015
Keine Sondervergütung für WEG-Verwalter für Baubetreuung nach den Sätzen eines Architekten
Stichworte: WEG-Verwalter Sondervergütung Baumaßnahme Eigentümerversammlung
In dem Rechtsstreit
WEG, Frankfurt am Main
-Klägerin-
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Herbert & Koch, Tulpenhofstraße 1, 63067 Offenbach am Main
gegen
Hausverwaltung
-Beklagte-
Prozessbevollmächtigter:
hat das Amtsgericht Frankfurt am Main – Abteilung 33 – durch Richterin am Amtsgericht Jacob im schriftlichen Verfahren aufgrund der bis zum 03.12.2015 vorgelegten Schriftsätze für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.886,11 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.12.2014 zu zahlen, sowie an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 22.12.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 17 % und die Beklagte zu 83 % zu tragen.
Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Leistung von Schadensersatz. Die Beklagte war als Wohnungseigentumsverwalterin für die Klägerin tätig. Zwischen den Parteien galt der aus Bl. 7 ff. d. A. ersichtliche Verwaltervertrag. Im Laufe des Vertragsverhältnisses entnahm die Beklagte ihre Vergütung jeweils vom Konto der Klägerin. In einer Eigentümerversammlung am 26.08.2014 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 12: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht mit der Prüfung aller möglichen Ansprüche gegen ? Hausverwaltung in Bezug auf alle eingezogenen Sonderhonorare im Jahr 2013 und 2014 vom Girokonto der WEG … zu beauftragen.“ Sollte die Prüfung klagefähige Punkte ausweisen, wird die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ermächtigt, die Klage zu beauftragen.
Unter § 2e des Verwaltervertrages (Bl. 8 d. A.) heißt es unter der Überschrift „ Umfang der besonderen Verwalterleistungen: „Durchführung sonstiger Sonderaufgaben wie Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen … für diese besonderen Verwalterleistungen gilt eine Vergütung von derzeit 86,25 DM pro Stunde einschließlich MwSt. als vereinbart. Außerdem sind dem Verwalter alle notwendigen Auslagen zu erstatten.“
Unter § 5 der Verwaltervertrages ist geregelt: Eine ordentliche Jahresversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist in den Verwaltungsgebühren enthalten. Jede weitere Versammlung ist gesondert vom Verwalter zu berechnen. Die Vergütung für eine zweite bzw. weitere Eigentümerversammlung beträgt 350,00 DM zuzüglich MwSt. je Versammlung.“
In einer Eigentümerversammlung am 28.06.2011 zu Tagesordnungspunkt 5 (bl. 20 d. A.) beschloss die Gemeinschaft: „Die anwesenden Eigentümer hatten Verständnis dafür, dass alte Verwaltungsunterlagen teilweise entsorgt werden können.“ Folgender Beschluss wurde gefasst: Die Verwaltung wird ermächtigt, die Verwaltungsunterlagen bis einschließlich 31.12.2001 sorgfältig und datenschutzsicher zu vernichten.
Das Vertragsverhältnis der Parteien endete durch außerordentliche Kündigung der Klägerin.
Für das Jahr 2013 erstellte die Beklagte keine Jahresabrechnung mehr. Sie gab die gesamten Unterlagen der Liegenschaft an die neue Verwalterin heraus.
Im Rahmen ihrer Verwaltertätigkeit hatte die Beklagte der Klägerin folgende Beträge in Rechnung gestellt:
| Mit Rechnung Nr. 145 | Bl. 18 d. A. | Für die Vernichtung alter Verwaltungsunterlagen |
119,00 € |
| Mit Rechnung Nr. 146 | Bl. 23 d. A. | Für die Vorbereitung, Einladung, Durchführung und Nachbearbeitung einer Eigentümerversammlung am 10.03.2014 |
365,10 € |
| Mit Rechnung Nr. 75 | Bl. 24 d. A. | Für die Vorbereitung, Durchführung und Nachbearbeitung einer Eigentümerversammlung |
217,06 € |
| Mit Rechnung Nr. 147 | Bl. 25 d. A. | Für die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen in der Liegenschaft |
5.184,95 € |
Die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 ließ die Klägerin für insgesamt
1.190,00 € durch ihre neue Verwalterin erstellen.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.12.2014 (Bl. 31 d. A.) ließ die Klägerin die Beklagte zur Zahlung sämtlicher dieser Beträge bis zum 21.12.2014 auffordern.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.046,11 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.12.2014 zu zahlen, sowie
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 729,23 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22.12.2014 zu zahlen.
Die Beklagte hat den Anspruch in Höhe von 165,66 € anerkannt. Im Übrigen beantragt die Beklagte,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist auch in Höhe von 5.588,11 € begründet.
Gemäß §§ 280 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Verwaltervertrag kann die Klägerin Rückzahlung der Beträge zu verlangen, welche die Beklagte pflichtwidrig vom Konto der Klägerin als Vergütung eingezogen hat, obgleich der Verwaltervertrag hierzu keine Rechtsgrundlage bot.
Dies gilt zunächst für die Kosten der Vernichtung von Verwaltungsunterlagen in Höhe von insgesamt 119,00 €.
Nach dem Verwaltervertrag waren derartige Kosten durch die allgemeine Verwaltervergütung abgegolten. § 1 des Verwaltervertrags (Bl. 7 d. A.) beschreibt den Umfang der regulären Verwaltertätigkeit, welche durch die Verwaltervergütung abgedeckt sein sollte. Auf Seite 2 des Verwaltervertrages in der ersten Zeile heißt es: „Für die vorbeschriebene reguläre Tätigkeit erhält der Verwalter eine Vergütung von derzeit … .“ Die Beschreibung der regulären Verwaltertätigkeit enthält unter § 1d) die Formulierung „Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden“. Der Vertrag ging hiernach deutlich davon aus, für die Aufbewahrung und Vernichtung der Unterlagen sei die Wohnungseigentumsverwaltung im Rahmen ihrer durch die Grundvergütung abgedeckten Leistungen zuständig. Der Beschluss vom 28.06.2011 bezieht sich seinem Regelungsgehalt gerade nicht auf Kosten, sondern nur auf das Einverständnis der Eigentümer mit der Vernichtung der Unterlagen. Insoweit ist unerheblich, wie die Beteiligten bei Beschlussfassung über die Kostenverteilung dachten, eine Vernehmung der Zeugin Morck konnte insoweit unterbleiben. Die Kostenverteilung richtet sich vielmehr nach den vertraglichen Bestimmungen.
Eine Sondervergütung in Höhe von insgesamt 582,16 € konnte die Verwalterin auch für die Durchführung der beiden außerordentlichen Eigentümerversammlungen nicht beanspruchen. Die Vertragsklauseln unter § 2e und § 5 des Vertrages sind wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam Die Vertragsklauseln enthalten keine Einschränkungen dahingehend, dass die gesonderte Vergütung nicht zu entrichten ist, wenn das Erfordernis einer weiteren Eigentümerversammlung auf dem Verschulden des Verwalters beruht. Eine Vertragsklausel für den Fall des schuldhaften Verwalterhandels vorsehen (OLG Düsseldorf NZM 2006, 936). Im Hinblick auf ein individuelles Aushandeln der Vertragsklausel hat die Beklagtenseite nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Bestimmung zur Disposition der Vertragsparteien gestanden hätte.
Ein Rechtsgrund für die Entnahme der insgesamt 5.184,95 € für die „Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen“ ergibt sich aus dem Verwaltervertrag ebenfalls nicht. Zwar ist in § 2c des Vertrages geregelt, als besondere Leistung sei auch die „Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzung- und Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern oder deren Auftragssumme 10.000,00 DM übersteigt“ vergütungspflichtig nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der Zweiten Berechnungsverordnung. Der Wortlaut des Vertrages ist insoweit unklar. Es heißt, der Verwalter erhalte die besondere Vergütung, für die „Durchführung“ der Instandhaltungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern. In den wenigsten Fällen wird wohl aber ein Wohnungseigentumsverwalter selbst Sanierungsmaßnahmen durchführen, so dass sich die Bestimmung bei Auslegung nach Sinn und Zweck allenfalls auf die Leistung, Planung oder Überwachung der Durchführung beziehen kann. Jedenfalls deutet aber die Formulierung darauf hin, dass die Vergütung für eine umfassende Beteiligung des Verwalters als der genannte „Fachmann“ gewährt werden sollte. Auch eine Auslegung unter Gesamtbetrachtung des Vertrages führt zu dem Ergebnis, dass die Vertragsbestimmung kein Sonderhonorar gewährt, wenn als erforderlicher Fachmann bereits ein Bauleiter oder Architekt beauftragt worden ist. Unstreitig war im vorliegenden Fall mit sämtlichen Phasen des Bauvorhabens der Architekt Robert Bauer beauftragt. Aus dem Zusatz zum Leistungsverzeichnis ergibt sich ebenfalls, dass die unter Z. 13 – 16 beschriebenen Leistungen ein Architekt oder Bauingenieur erbringen sollte, nicht aber der Verwalter. Entsprechend ist § 2c des Vertrages dahingehend auszulegen, dass die Vergütung gesondert zu entrichten sein soll, wenn der Verwalter selbst die entsprechenden Leistungen übernimmt, nicht aber, wenn er sie delegiert. Unter § 1 f ist geregelt, dass der Verwalter im Rahmen seiner allgemeinen Verwaltertätigkeit verpflichtet ist, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen, dass die Gemeinschaft sich aber im Hinblick auf größere Instandhaltungsmaßnahmen einen Beschluss vorbehält. Der Vertrag war seinem objektiv verstandenen Wortlaut nach auszulegen. Unerheblich ist insoweit, welche Bestimmungen und Vergütungen allgemein üblich sind oder als gerecht empfunden werden, oder wie der Beirat bei Vertragsschluss den Vertrag verstand, wenn sich dies in den objektive auszulegenden Willenserklärungen nicht ausdrückte. Eine Beweiserhebung durch Vernehmung der Zeugin Morck konnte daher unterbleiben.
Im Übrigen war die Klage jedoch abzuweisen, Schadensersatz in Höhe von 1.119,00 € in Höhe der Kosten der Erstellung der Jahresabrechnung 2013 schuldet die Beklagte nicht. Gemäß § 281 I BGB hätte die Klägerin insoweit nur nach erfolglosem Ablauf einer Nachfrist zur Leistung oder Nacherfüllung Schadensersatz anstelle der Leistung verlangen können. Eine derartige Fristsetzung war im vorliegenden Fall auch nicht entbehrlich, für die Beklagte hatte die Leistung weder ernsthaft und endgültig verweigert, noch lagen besondere Umstände vor, welche die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs gerechtfertigt hätten. Allein in der Rückgabe der Verwaltungsunterlagen auf Anforderung der neuen Verwalterin hin lag noch keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. Angesichts der Umstände der Vertragsbeendigung konnte die Beklagte durchaus annehmen, die Klägerin sei nicht mehr daran interessiert, dass die Beklagte zur Erstellung der Abrechnung aufgefordert zu haben, bevor sie die Abrechnung durch ihre neue Hausverwaltung erstellen ließ.
Der Anspruch auf Zahlung der Zinsen und Anwaltskosten ist begründet gem. §§ 280, 286 BGB, da sich die Beklagte insoweit mit ihrer Leistung in Zahlungsverzug befand. Der Höhe nach schuldet die Beklagte jedoch nur die sich aus dem Wert der damals berechtigt geltend gemachten Forderungen in Gesamthöhe von 6.701,08 € errechnenden Anwaltskosten in Höhe von 650,34 €.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gem. §§ 708 Nr. 11, 711,709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 7.076,11 € festgesetzt.
Jacob
Richterin am Amtsgericht
24. Oberlandesgericht Frankfurt am Main Az.: 22 U 150/14, 10.11.2015
Vorschäden indizieren nicht Manipulation des Unfalls
Oberlandesgericht: Frankfurt am Main Verkündet am 10.11.2015
28 O 162/12 Landgericht Darmstadt Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Im Namen des Volkes Urteil
In dem Rechtsstreit
Katharina Felker-Molosnic, Hessenstraße 2, 63512 Hamburg
-Klägerin und Berufungsklägerin-
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwalt Herbert & Koch, Tulpenhofstraße 1, 63067 Offenbach am Main
gegen
- Mihail Kobanou, Hanauer Landstraße 26, 63500 Seligenstadt
-Beklagter zu 1) und Berufungskläger zu 1)-
- Helvetia Schweizerische Versicherungsgesellschaft AG, Direktion für Deutschland, vertreten d. d. Hauptbevollmächtigten, Berliner Straße
56 – 58, 60311 Frankfurt am MainGeschäftsaktenzeichen: Schaden Nr.: 020-1-11-30574-0
-Beklagter zu 2), Nebenintervenientin und Berufungsklägerin zu 2)-
Prozessbevollmächtigter zu 2):
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte Meschkat & Kollegen, Katharinengasse 1, 35390 Gießen
Geschäftszeichen: 12/577/VBE/mt
hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit Sitz in Darmstadt durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kirchhoff als Einzelrichter aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2015
für Recht erkannt:
Das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 05.06.2014 wird auf die Berufung der Klägerin abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 5.468,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2011, sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2011 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 16 %, die Beklagte 84 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Gegenstandswert für die Berufungsinstanz wird auf 5.587,74 € festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten zu 1) als Halter und Fahrer und der Beklagten zu 2) als Haftpflichtversicherer Schadensersatzansprüche aus einem Verkehrsunfall geltend. Die Klägerin behauptet, sie habe am 21.08.2011 gegen 22:40 Uhr mit ihrem VW-Transporter den Tannenmühlkreisel in der Gemarkung Obertshausen befahren. Der Beklagte zu 1) sei mit seinem Pkw VW Golf mit einem Ausfuhrkennzeichen aus einer untergeordneten Straße aus Hainburg kommend in den Kreisverkehr eingefahren. Er habe die Vorfahrt der Klägerin missachtet und es sei zur Kollision gekommen. Hierbei sei die gesamte rechte Seite des Transporters beschädigt worden. Die Klägerin hat einen Schaden von insgesamt 6.547,72 € geltend gemacht. Die Beklagte zu 2) ist dem Beklagten zu 1) als Streithelferin beigetreten und hat für diesen beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2) behauptet, es liege ein manipulierter Verkehrsunfall vor. Die Schäden am klägerischen Fahrzeug seien nicht vollständig kompatibel mit den Ausmaßen des Beklagtenfahrzeugs. Es habe außerdem im Bereich des Schadens ein nicht behobener Vorschaden vorgelegen, der nicht erklärt worden sei.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Einholung eines Gutachtens die Klage abgewiesen und dazu ausgeführt, dass nach der Beweisaufnahme feststehe, dass im Schadensbereich ein Vorschaden vorgelegen habe, der nicht aus dem Unfallereignis vom 21.08.2011 herrühre. Der Sachverständige habe festgestellt, dass sich im Bereich des rechten Schwellers Einkerbungen befänden, die durch eine Krafteinwirkung von unten ohne Relativbewegung in Längsrichtung, mithin bei stehendem Fahrzeug entstanden seien. Die Klägerin habe die angesichts dieser Vorschäden bestehenden Bedenken gegen eine Zurechnung der festgestellten Schäden nicht durch substantiierten Sachvortrag zur Ursache der Vorschäden ausräumen können. Die Klägerin habe lediglich zwei sehr kleine Dellen an der Schwellerunterkante eingeräumt, im Übringen die Eindrückungen aber nicht weiter erklärt. Deshalb seien die gesamten Schäden am klägerischen Fahrzeug nicht eindeutig dem Unfall zuzuordnen, so dass auch für die sich in das Unfallgeschehen einfügenden Schäden die Möglichkeit bestehe, sie könnten ihre Unfallsache in dem Einzelnen nicht bekannten zeitlich vorangehenden Ereignis haben.
Hiergegen richtet sich die der Höhe nach beschränkte Berufung der Klägerin, mit der diese die vom Sachverständigen Martinsohn als unfallbedingt angesehenen Schadenspositionen sowie die übrigen unstreitigen Positionen weiter verfolgt. Die Beklagtenseite verteidigt das angefochtene Urteil.
II.
Die Berufung ist in dem tenorierten Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß den §§ 7, 18 StVG, 115 PflichtVersG einen Anspruch auf Ersatz der ihr aus dem Unfall vom 21.08.2011 entstandenen Schäden, soweit diese dem Unfallereignis zugeordnet werden können.
Aus der Anhörung der Parteien und auch dem Gutachten des Sachverständigen Martinsohn ergibt sich, dass der von der Klägerin geschilderten und von dem Beklagten zu 1) nicht in Abrede gestellte Unfallhergang sich so abgespielt hat, dass der Beklagte zu 1) mit seinem Fahrzeug die Vorfahrt des klägerischen Fahrzeugs in dem Kreisverkehr missachtet hat. Dadurch kam es zu dem Streifschaden am Fahrzeug der Klägerin. Nach dem ausführlichen und überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Martinsohn sind sämtliche Schäden und Lackanhaftungen kompatibel mit der von den Parteien geschilderten Kollision und den darin verwickelten Fahrzeugen. Dass sich ein solcher Unfall an einem großen Straßenkreisel zugetragen hat, ist im Gegensatz zur Auffassung der Beklagten keinesfalls ungewöhnlich. Dass der Beklagte zu 1) das Fahrzeug der Klägerin hätte sehen und rechtzeitig anhalten könne, rechtfertigt insoweit keine Zweifel, weil ansonsten nahezu jeder Verkehrsunfall Besonderheiten eines manipulierten Unfalls tragen würde. Tatsächlich besteht immer die Möglichkeit, Unfälle zu vermeiden, so dass allein bloße Sorglosigkeit oder Unachtsamkeit in keiner Hinsicht ein Indiz für die Manipulation von Unfällen sein kann.
Es sind auch sonst keine Umstände erkennbar, die dafür sprechen könnten, dass der Unfall abgesprochen oder provoziert wurde. Die Parteien waren sich offensichtlich unbekannt. Es handelt sich bei dem Fahrzeug der Klägerin auch nicht um ein hochwertiges Fahrzeug, das schwer verkäuflich wäre oder sonstige Merkmale aufweisen würde, die es zum Objekt eines Versicherungsbetrugs machen könnten. Das Fahrzeug war gewerblich genutzt, über 200.000 Km gelaufen und bereits sechs Jahre alt. Auch hinsichtlich des Beklagtenfahrzeugs sprechen keine besonderen Umstände für eine Manipulationsabsicht. Hinsichtlich des Fahrzeugs selbst ist weitergehendes nicht bekannt. Allein der Umstand, dass das Fahrzeug Ausfuhrkennzeichen hatte, ist unerheblich. Der Beklagte zu 1) hat angegeben, das Fahrzeug nach Bulgarien ausführen zu wollen. Dies habe er schließlich auch in beschädigtem Zustand getan. Dies erscheint plausibel. Warum ein solches Kurzzeitkennzeichen ein Indiz für die Manipulationsabsicht sein könnte, ist von der Beklagtenseite weder dargelegt noch sonst irgendwie ersichtlich. Der Fall ist jedenfalls nicht vergleichbar mit den Fällen, in denen ein Fahrzeug durch ein gemietetes oder gestohlenes Fahrzeug vorsätzlich beschädigt wird (Berliner Modell).
Es verbleibt deshalb lediglich der Umstand, dass das Fahrzeug, wie unstreitig ist, zwei Einkerbungen an der Unterseite des Schwellers aufwies, die ersichtlich nicht auf die Streifkollision zurückzuführen waren. Die Klägerin war auch nicht in der Lage die Ursache dieser Schäden zu erklären. Nach ihren Angaben waren sie ihr bisher nicht aufgefallen.
Angesichts dieser Situation stellt sich die Frage, ob aus diesem nicht offengelegten und nicht erklärten Vorschaden ausreichend Bedenken hergeleitet werden können, dass auch im Übrigen Schäden vorhanden sein könnte, die durch die Streifkollision überdeckt worden sind, mithin ein Schaden durch das Gericht nicht in vollem Umfang beziffert werden kann. Dies ist die Rechtsauffassung des Landgerichts. Dieser steht durchaus in Einklang mit der vorherrschenden Rechtsprechung, wonach es auch für zuzuordnende Schäden keinen Ersatz gibt, wenn feststeht, dass nicht sämtliche vom Geschädigten geltend gemachten Schäden auf das Unfallereignis zurückzuführen sind, ohne das eine ausreichende Aufklärung erfolgt (vgl. nur KG NZV 07, 520; NZV 08, 356; Urteil vom 4. Januar 2011, 22 U 172/10; OLG Frankfurt am Main, NZV 07, 313; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. Oktober 2009 – 4 U 63/08; OLG Hamm, Urteil vom 1. Februar 2013 – 9 U 238/12-). Wenn allerdings auszuschließen ist, dass die kompatiblen Schäden auf einem anderen Unfallereignis beruhen, sind diese trotz des Vorliegens auch inkompatibler Schäden zu ersetzten (vgl. nur OLG Frankfurt am Main, ZVS 08, 90 KG MDR 08, 142). In diesem Fall reicht im Rahmen des § 287 ZPO auch die überwiegende Wahrscheinlichkeit der Unfallbedingtheit aus (OLG Düsseldorf, NVZ 08, 295; LG Osnabrück, 30. Oktober 2013 – 10 O 1419/12-).
Der Senat geht anders als das Landgericht davon aus, dass die letztgenannte Alternative vorliegend eingreift. Der Sachverständige Martinsohn hat ausdrücklich erklärt, dass der Schaden technisch plausibel ist und keine Anhaltspunkte für einen gestellten Unfall vorliegen. Ebenso gibt es überhaupt keine Anhaltspunkte für eine weitergehende Vorschädigung des Fahrzeugs. Die Auseinandersetzungen der Sachverständigen Wagner und Martinsohn betreffen lediglich keinerlei technische Reparaturfragen, ändern an der grundsätzlichen Feststellung des Sachverständigen Martinsohn jedoch nichts. Der nicht erklärte Vorschaden stellt für den Senat kein ausreichendes Indiz dar. Zum einen handelt es sich bei dem geschädigten Fahrzeug um ein gewerblich genutztes Fahrzeug mit hoher Kilometerleistung, bei dem Gebrauchsschäden oder auch wie vorliegend keinerlei Unfallschäden durchaus an der Tagesordnung sind. Es ist deshalb durchaus nicht fernliegend, dass die Klägerin diesen Schaden nicht als wesentlich wahrgenommen hat, zumal sie das Fahrzeug weniger als ein Jahr gefahren hat. Die Einkerbungen auf der Unterseite des Schwellers stellen auch Beschädigungen dar, die nicht unbedingt auf weitergehende Schäden an der Fahrzeugseite hinweisen. Sie können vielmehr dadurch entstanden sein, dass das Fahrzeug mit dem Schweller aufgesetzt hat, so dass eine Krafteinwirkung von unten nach oben entstehen konnte oder dass bei Reparatur- und Beladungsmaßnahmen entsprechende Kräfte gewirkt haben. Insofern erscheint der Vortrag der Klägerin durchaus als überwiegend wahrscheinlich, zumal diese in der Verhandlung vor dem Senat auch einen glaubwürdigen Eindruck gemacht hat.
Hinzu kommt, dass angesichts der sehr sorgfältigen Feststellungen des Sachverständigen Martinsohn anderweitig vorhandene Schäden, die durch die Streifkollision hätten überdeckt werden sollen, aufgefallen wären.
Insgesamt geht der Senat deshalb davon aus, dass es sich vorliegend um einen abgrenzbaren Altschaden handelt, dessen fehlende Erklärung auf bloße Unachtsamkeit der Klägerin zurückgeführt werden kann und der Gebrauchsspuren eines gewerblichen Fahrzeugs in weitergehendem Sinne darstellt, so dass darauf keine ausreichenden Bedenken oder Indizien hergeleitet werden können, dass auch im Übrigen Schäden vorhanden gewesen wären, die durch die Streifkollision verdeckt wurden.
Die Klägerin kann deshalb den von dem Sachverständigen errechneten Nettoschadensbetrag in Höhe von 4.331,78 € verlangen sowie die Kosten des Sachverständigen einschließlich der Kosten für die Nachbesichtigung, eine Unkostenpauschale von 25,00 € sowie Nutzungsausfall für 7 Tage, wie der Sachverständige Martinsohn als angemessen angesehen hat. Dies ergibt insgesamt den tenorierten Betrag.
Der Senat ist trotz der Reduzierung der Klageforderung hinsichtlich der Reparaturkosten davon ausgegangen, dass die Kosten des Sachverständigen Wagner in vollem Umfang ersatzfähig sind. Diese richten sich zwar grundsätzlich auch nach der Schadenshöhe, wovon mangels näherer Umstände jedenfalls auszugehen ist. Nach den Grundsätzen des subjektbezogenen Schadensbegriffs hat die Klägerin allerdings Anspruch auf Ersatz der gesamten Sachverständigenkosten, auch wenn sich bestimmte Reparaturumstände als nicht notwendig herausgestellt haben. Das Sachverständigengutachten ist insgesamt brauchbar und nachvollziehbar. Soweit Diskrepanzen zum Sachverständigengutachten Martinsohn bestehen, ändert dies nichts an der Erstattungsfähigkeit der Gutachterkosten. Soweit durch die Nichtangabe des Vorschadens zusätzliche Kosten entstanden sein mögen, sind diese ebenfalls zu erstatten, weil der Klägerin insoweit kein ausreichender Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden kann.
Angesichts des eindeutigen Vorfahrtsverstoßes des Beklagten zu 1) kommt im Übrigen eine Haftungsverteilung gemäß § 17 StVG nicht in Betracht.
Die Nebenforderungen beruhen auf den §§ 286, 288 ZPO, wobei sich die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach der zugesprochenen Schadenssumme richten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. Anhaltspunkte für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Angesichts des geringfügigen Unterliegens der Klägerin hat der Senat hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens von § 92 Abs. 2 ZPO Gebrauch gemacht, im Übrigen die Kosten nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens quotenmäßig verteilt.
25. Amtsgericht Langen Az.: 52 C 72/15 (15), 22.1.2016 und 29.1.2016
Stichworte: Nachbarstreit, Wohnungseigentums-Verfahren, Schlichtungsverfordernis, Wegfall der Privilegierung der Widerklage durch Rücknahme der Klage
Die Frage, ob eine Widerklage die Privilegierung gem. § 15 a Abs. 2 Nr. 1 EGZPO bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 1 HSchlichtG verliert, wenn die Klage zurückgenommen wird, ist weder gesetzlich kodifiziert noch durch eine veröffentliche ständige Rechtsprechung entschieden. Das Gericht geht davon aus, dass die Privilegierung verloren geht, d. h. die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens zur Zulässigkeitsvoraussetzung wird.
Der einzige Grund für die Privilegierung der Widerklage gegenüber der Klage sind prozessökonomische Überlegungen. Klage und Widerklage sollen in einem Prozess entschieden werden können. Dies wäre ggf. zeitlich unmöglich, wenn auch vor der Erhebung der Widerklage ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden müsste. Die Grundentscheidung des Gesetzgebers ist für die hier vorliegende Streitmaterie der Widerklage aber, dass ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden muss. Da der Aspekt der Prozessökonomie nach Rücknahme der Klage entfällt, greift das Erfordernis des Schlichtungsverfahrens wieder ein, so wie es auch bei einer isolierten Klageerhebung greifen würde. Die Widerklage wird nach Rücknahme als unabhängige Klage weitergeführt.
(vgl. Toussaint, in Beck´scher Online-Kommentar ZPO, Vorwerk/Wolf, 19. Edition, Stand 01.12.15, § 33, Rn. 4.)
Gerichtlicher Hinweis vom 22.01.2016
Die Klage dürfte unzulässig sein, da das gem. § 15 a EGZPO i. V. m. § 1 Abs. 1 HSchlichtG erforderliche Schlichtungsverfahren vor ihrer Erhebung nicht durchgeführt wurde. Diese Vorschriften gelten auch für die WEG-rechtliche Streitigkeiten, die nunmehr der ZPO unterliegen (vgl. Engelhardt, in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 43 WEG, Rn. 18, Reichel-Scherer, in jurisPK-BGB-Band 3, 7. Aufl. 2014, § 43 WEG, Rn. 14 ff.; Scheel, in Beck-OK BGB, 37 Edition, § 43 WEG, Rn. 1, vgl. auch AG Düsseldorf, Urt. Vom 30.06.2010-291a C 1995/10, ZMR 2010, 889). Ausnahmen gelten für Anfechtungsklagen nach dem WEG, da hier eine besondere Frist läuft, und für Streitigkeiten, die vom Landgericht an ein Amtsgericht verwiesen werden. Solche liegen ersichtlich hier nicht vor.
Ein Nachholen des Schlichtungsverfahrens nach Klageerhebung ist nicht möglich
(BGH, Urteil vom 23.11.2004 – VI ZR 336/03, NZM 2005, 154)
26. LANDGERICHT DARMSTADT AZ: 6 S 143/15, 5.2.2016
Stichworte: Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers unabhängig von Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung
Aufhebung von AG Offenbach, 7.7.2015, oben Nr. 22
Revision zum BGH wurde zugelassen
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 07.07.2015 (AZ: 37 C 29/15) abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 2.761,58 nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.03.2015 abzüglich am 09.03.2015 auf die Hauptforderung gezahlter EUR 54,76 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 21 % und der Beklagte 79 %.
Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: EUR 2.917,06.
Gründe:
- Der Beklagte ist Mieter der Wohnung Nr. 327 im Mespelbrunner Weg 2 – 4 in Dietzenbach. Der ursprüngliche Mietvertrag wurde zwischen dem Beklagten und Dr. Sükrü & Ayse Akduman am 14.12.2000.§ 4 des Mietvertrages erhält u. a. die Regelung, dass dort im Einzelnen aufgeführte Betriebskosten in dem Mietzins nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen seien. In der Spalte „Verteilungsschlüssel“ findet sich die Eintragung: „Alle nebenstehenden Kostenarten werden entsprechend den Beschlüssen der Wohnung(s)eigentümergemeinschaft umgelegt.“In § 6 des Mietvertrages wird u. a. die Betriebskostenvorauszahlung auf DM 400, — festgesetzt sowie gleichzeitig bestimm, dass die Abrechnung der Heizkosten sich „nach den Beschlüssen der WEG“ richte.Der Kläger wurde am 04.04.2013 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.Seit dem 01.07.2013 beträgt die Nettomiete EUR 426,60 zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von EUR 204,52.Unter dem 19.08.2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Wegen ihres Inhalts wird auf die entsprechende Abrechnung (Bl. 22 f. d. A.) verwiesen. Sie wurde dem Beklagten mit Anschreiben vom 08.10.2014 (Bl. 21 d. A.) übersandt.Der sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlungsbetrag in Höhe EUR 2.761,58 wurde von dem Beklagten nicht ausgeglichen.Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.11.2014 erhob der Beklagte verschiedene Einwendungen gegen die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung. So könne die von dem Kläger vorgelegte Verwalterabrechnung nicht Grundlage einer mieterbezogenen Umlagenabrechnung sein. Eine Verwalterabrechnung sei immer eine Ausgabenrechnung. Der Bundesgerichtshof habe allerdings in einer aktuellen Entscheidung vom 01.01.2012 festgestellt, dass für die mietrechtliche Abrechnungen das Leistungsprinzip gelte.Laut Mietvertrag seien die Nebenkosten entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umzulegen. Eine Genehmigung der Verwalterabrechnung durch die Eigentümer fehle indes.Vorsorglich seien zudem verschiedene Einzelpositionen zu rügen:
So fänden sich in der streitgegenständlichen Abrechnung im Verhältnis zu der Abrechnung für das Jahr 2012 zahlreiche Kostenpositionen, die erhebliche Erhöhungswerte aufwiesen. Sämtliche Kostenerhöhungen, die über 10 % im Hinblick auf das Vorjahr angeblich absteigen sein sollen, seien von dem Kläger zu erläutern und zu belegen. Dies betreffe die Positionen „Sondermüllabfuhr“, „Aufzugswartung“, „Schädlingsbekämpfung“, und die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser sowie die Hausnebenkosten.In der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung seien nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar die in Ansatz gebrachten Zählerverbrauchswerte und die Heizkostenverteilerverbrauchswerte. Bei den Zählerverbrauchswerten seien Altstände angegeben, die sich mit den Zählerständen neu in der Abrechnung für das Jahr 2012 nicht deckten. Bei den Verbrauchswerten der Heizkosten für das Wohnzimmer im Jahr 2012 sollten 1.092 Einheiten angefallen sein, im Jahr 2013 dagegen 1.936. Eine solche faktische Verdoppelung der Verbrauchswerte könne nur auf fehlerhafter Ablesung bzw. Messung beruhen.Zugleich begehrte der Beklagte Belegeinsicht höchst vorsorglich und für den Fall, dass zukünftig Verwalterabrechnungen für das Jahr 2013 noch von den Eigentümern genehmigt werden sollten. Die Belege seien in geordneter Form, untergliedert nach den jeweiligen Kostenpositionen, im Original vorzulegen, damit eine Prüfung und Kopieerstellung zu den jeweiligen Einzelpositionen erfolgen könne.Der Kläger erteilte dem Beklagten Vollmacht zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen bei der Hausverwaltung bis spätestens 23.01.2015 durch Schreiben vom 07.01.2014 (wohl 2015).Mit der vorliegenden Klage, eingegangen bei Gericht am 26.02.2015, dem Beklagten über seinen Prozessbevollmächtigten zugestellt am 30.03.2015, hat der Kläger in erster Instanz unter anderem einen Betrag in Höhe von EUR 2.917,06 als Saldo aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 geltend gemacht.Soweit er ursprünglich noch einen weiteren Betrag in Höhe von EUR 904,87 eingeklagt hat, hat er die Klage zurückgenommen.Er hat in erster Instanz die Ansicht vertreten, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ordnungsgemäß sei. „Akduman“ sei der Name des Voreigentümers des Objekts, durch die Angabe der Wohnungsnummer 327 sei eine hinreichende Individualisierung gegeben.
Die Verwalterabrechnung einer Wohnungseigentumsanlage könne sehr wohl Grundlage einer mieterbezogenen Umlagenabrechnung sein.
Die in § 4 des Mietvertrages getroffene Regelung sei auch nicht unwirksam. Lediglich die Vereinbarung in Ziff. 6 des Mietvertrages, nach der sich die Abrechnung der Heizkosten nach den Beschlüssen der WEG richte, sei insoweit unwirksam, als darin eine Bindung des Mieters an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft festgeschrieben werde. Die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter in § 4 des Mietvertrages bleibe davon unberührt.
Eine Kostensteigerung um mehr als 10 % bei den von der Gegenseite angesprochenen Positionen beruhe – unstreitig – auf einer erheblichen Steigerung der Anzahl der Bewohner im Gebäude durch zum Teil illegalen massivem Zuzug von Rumänen und Bulgaren.
Eine Verdoppelung der Verbrauchswerte lasse sich auch durch ein geändertes Nutzverhalten erklären.
Höchst vorsorglich hat der Kläger dem Beklagten mit Schriftsatz vom28.05.2015 nochmals Vollmacht zur Einsichtnahme in die Unterlagen der Abrechnung 2013 bei der Hausverwaltung eingeräumt und darauf verwiesen, dass der Belege bei der Hausverwaltung in gesonderter Form zur Einsichtnahme bereit ständen.
Er hat in erster Instanz zuletzt beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn EUR 2.917,06 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung abzüglich am 09.03.2015 auf die Hauptforderung gezahlter EUR 54,76 zu zahlen.
Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt, die Klage abzuweisen.
Er hat die Ansicht vertreten, dass der Kläger eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht vorgelegt habe. Zudem betreffe die Abrechnung offensichtlich den Mieter „Akduman“.
Weiterhin müsse sich der Kläger fragen lassen, wie er dazu komme, wenn er außergerichtlich eine Nachzahlung in Höhe von EUR 2.761,58 geltend mache, im gerichtlichen Verfahren aber EUR 2.971,06 verlange.
Ausweislich des klägerischen Vortrags seien EUR 204,52 an Vorauszahlung geleistet worden.
Im Übrigen hat der Beklagte seine Argumentation aus dem außergerichtlichen Schreiben vom 29.11.2014 wiederholt, wieso die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht Grundlage einer mieterbezogenen Abrechnung sein könne.
Ergänzend hat er ausgeführt, dass laut Mietvertrag die Nebenkosten entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umzulegen seien. Erachte man diese Klausel als wirksam, sei hierzu festzuhalten, dass die Verwalterabrechnung für das Jahr 2013 von den Eigentümern nicht genehmigt worden sei. Schon allein aus diesem Grund wäre die Nachzahlungsforderung hinfällig.
Gehe man davon aus, dass die Klausel unwirksam sei, fehle es an einer wirksamen Umlagenbestimmung.
Des Weiteren gehe der Beklagte davon aus, dass es sich bei der vorliegenden Abrechnung um eine versteckte unzulässige Globalabrechnung handele, da hier nicht nur die Kosten des Anwesens Mespelbrunner Weg 2 – 4 enthalten seien, sondern sämtliche Kosten des ehemaligen Starkenburgrings 90 – 108. Diese Globalabrechnung sei nicht erkenntlich gemacht und auch nicht erläutert worden. Ganz offensichtlich verhalte es sich so, dass die Gesamtkosten des ehemalige Starkenburgrings 90 – 108 prozentual auf die einzelnen Häuser, so auch auf das Haus Mespelbrunner Weg 2 -4, vorab aufgeteilt worden seien und dann eine Abrechnung scheinbar hausweise erstellt worden sei.
Eine hinreichende Aufbereitung der Belege zwecks Belegeinsicht, wie vom Beklagten gefordert, habe nicht einmal der Kläger selbst behauptet. Zudem habe der Kläger die Belegeinsicht faktisch auf eine Woche begrenzt.
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 07.07.2015 abgewiesen.
Die Klage sei unbegründet. Der Kläger könne die geltend gemachte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2013 auf Grundlage der noch nicht von den Erbbauberechtigten genehmigten Jahresabrechnung nicht verlangen. Die Fragestellung werde in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt.
Vorliegend habe der Verwalter der Erbbauberechtigtengemeinschaft zwar bereits eine Jahresabrechnung erstellt. Entscheidend sei nach Ansicht des Gerichts aber, dass nicht feststehe, inwieweit dem Kläger tatsächlich Kosten entständen, solange die Erbbauberechtigten die Jahresabrechnung nicht durch Beschluss genehmigt hätten. Denn die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers bzw. hier Erbbauberechtigten werde erst durch den genehmigten Beschluss begründet. Die zum Zwecke der Beschlussfassung von der Verwaltung erstellte Abrechnung habe nur vorläufigen Charakter; zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt worden sei, sei mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entständen, könnten diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen Antrag auf Zahlung von EUR 2.917,06 als Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 abzüglich hierauf gezahlter EUR 54,76 weiter verfolgt- Er verweist im Wesentlichen darauf, dass das Hausgeld, das der vermietende Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft schulde, von den von dem Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen zu unterschieden sei.
Überdies führe die vom Amtsgericht Offenbach vertretende Rechtsauffassung zu einer Unsicherheit des Rechtsverkehrs, da die Gefahr bestehe, dass es über Jahre entweder erst gar nicht zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft komme oder aber diese fortwährend vor Gericht angefochten werden.
Dadurch werde der Mieter einer Eigentumswohnung unangemessen benachteiligt. Andererseits bestehe für den Vermieter die Gefahr, dass die Abrechnung der Betriebskosten Jahre nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vom Mieter als verspätet zurückgewiesen werde.
Problematisch könne es auch dann werden, wenn eine Betriebskostenabrechnung auf der Basis einer beschlossenen Jahresabrechnung erteilt und der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung Jahre später auf Anfechtung hin aufgehoben werde.
Schließlich sei es dem Vermieter auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, sich rechtzeitig das für eine Betriebskostenabrechnung notwendige Zahlenmaterial von der Hausverwaltung zu besorgen und in eine korrekte Leistungsabrechnung für den Mieter umzuwandeln.
Der Kläger beantragt in zweiter Instanz, unter Abänderung des am 07.07.2015 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Offenbach den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 2.917,06 nebst 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit, abzüglich am 09.03.2015 auf die Hauptforderung gezahlter EUR 54,76 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt in zweiter Instanz, die Berufung zurückzuweisen sowie, die Revision zuzulassen.
Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Bei der Jahresabrechnung des Verwalters handele es sich grundsätzlich lediglich um eine Beschlussvorlage, die nur vorläufigen Charakter habe und daher zur Bestimmung des Guthabens des Mieters oder von Nachforderungen des Vermieters nicht geeignet sei.
Zudem handele es sich bis zur Bestandskraft der Abrechnung noch nicht um endgültig entstandene Kosten.
Ein Vermieter könne auch nach Ende des Abrechnungszeitraums noch wirksam gegenüber dem Mieter abrechnen, sofern er innerhalb des Abrechnungszeitraums schuldlos daran gehindert gewesen sei, die Abrechnung vorzunehmen.
Bei dem Argument, dass sich der Vermieter rechtzeitig das für eine Betriebskostenabrechnung notwendige Zahlungsmaterial von der Hausverwaltung besorgen könne, werde übersehen, dass die vom Verwalter angegebenen Kosten mangels Genehmigung nicht bestandskräftig seien und auch fehlerbehaftet sein könnten.
Im Übrigen wiederholt der Beklagte seine erstinstanzliche Argumentation dazu,, wieso die vorgelegte Abrechnung an sich schon nicht geeignet sei, fällige Forderungen gegen den Beklagten zu begründen.
Die Kammer hat mit der Ladung zum Termin zur mündlichen Verhandlung vom 02.02.2015 den folgenden Hinweis gegeben.
„ Die Kammer weist darauf hin, dass die Berufung nach vorläufiger Einschätzung der Sach- und Rechtslage überwiegend Aussicht auf Erfolg haben dürfte.
Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Erstellung der Betriebskostenabrechnung die Genehmigung der Jahresabrechnung der Verwaltung durch die Erbbauberichtigten voraussetzt.
Die in dem Mietvertrag unter § 4 enthaltene Formulierung „Alle nebenstehenden Kostenarten werden entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt“ ist nach Ansicht der Kammer vielmehr dahingehend zu verstehen, dass auch für die zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der Wohnungseigentümergemeinschaft herangezogene Umlageschlüssel gelten soll, ohne dass eine darüber hinausgehende Bindung des vermietenden Eigentümers bzw. Erbbauberechtigten an die Beschlüsse der Gemeinschaft festgeschrieben werden soll.
Soweit der Beklagte noch weitergehende Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 vorgebrachte hat, greifen diese zum großen Teil nicht durch.
Eine Abrechnung von Betriebskosten nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich möglich (BGH NJW 2008, 1300f. – juris -).
Soweit die Beklagte rügt, dass Kostensteigerungen über 10 % nicht belegt worden seien, obliegt es ihm zunächst, die entsprechenden Positionen im Wege der Belegeinsicht zu klären.
Dies gilt ebenso für seine Vermutung, es handele sich um eine versteckte Globalabrechnung.
Die Belegeinsicht ist von der Klägerseite dem Beklagten nicht verwehrt worden. Vielmehr hat der Kläger mit Schriftsatz vom 28.05.2015 dem Beklagten nochmals Vollmacht zur Belegeinsicht erteilt. Davon, dass die Belege dem Beklagten nicht in geeigneter Form präsentiert würden, kann nicht ohne weiteres ausgegangen werden.
Inwieweit in die Abrechnung fehlerhafte Verbrauchswerte im Vergleich zum Vorjahr eingestellt worden sein sollen, wird nicht näher dargelegt. Der Vortrag dazu, dass der Zählerstand der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer sich lediglich mit einer fehlerhaften Messung bzw. einer fehlerhaften Ablesung erklären lasse, ist ebenfalls nicht hinreichend substantiiert.
Allerdings kann der Kläger seinen Anspruch nicht in voller Höhe gegenüber dem Beklagten geltend machen. Die Abrechnung vom 08.10.2014 endet mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von EUR 2.761,58. Einen darüber liegenden Betrag kann der Kläger nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. III Satz 2 BGB nicht mehr von dem Beklagten verlangen.
Der Beklagte hat in seiner Stellungnahme zu diesem Hinweis die Ansicht vertreten, dass sich das Landgericht mit seiner Rechtsauffassung gegen die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur stelle. Er teile auch weiterhin nicht die Auffassung der Kammer hinsichtlich der Auslegung von § 4 des Mietvertrages. Die Interpretation der Kammer sei unzulässig.
Aus der Klausel müsse geschlossen werden, dass mit „Beschlüssen“ auch gemeint sein solle, dass die Umlage aufgrund eines Genehmigungsbeschlusses erfolgen solle. Die Kammer habe sich ferner nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Klausel unter § 4 des Mietvertrages unwirksam sei oder nicht.
Zudem sei seit vielen Jahren bekannt, dass die Abrechnung der Kosten des ehemaligen Starkenburgrings 90 – 108 immer extrem problematisch gewesen seien, u. a. deshalb, weil die Gesamtkosten einfach prozentual auf die einzelnen Häuser aufgeteilt worden seien und so der Eindruck erweckt worden sei, dass nur hausweisliche anfallende Kosten abgerechnet worden seien.
Schließlich sei die von der Kammer erwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofs in der Weise insoweit veraltet, als dass der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 0.1.02.2012 eine Klarstellung seiner bisherigen Rechtsprechung vorgenommen habe.
Die in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 01.02.2012 erfolgte Klarstellung, dass Heiz- und Wasserkosten ausschließlich nach dem Leistungsprinzip abzurechnen seien, lassen sich zwanglos auf die sonstigen Betriebskosten übertragen
Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet.
Den Kläger steht gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von EUR 2.761,58 abzüglich am 09.03.2015 gezahlter EUR 54,76 als Saldo aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zu.
Insoweit verweist die Kammer zunächst auf ihre im Hinweis zu der Ladung vom 02.12.2015 geäußerte Rechtsauffassung, an der die Kammer weiterhin festhält.
Dafür, dass vorliegend lediglich eine Bindung des Mieters an einen bestimmten Verteilungsschlüssel erfolgen sollte, spricht, dass die entsprechende Regelung in der Spalte „Verteilungsschlüssel“ getroffen worden ist. Auch aus Formulierung der streitgegenständlichen Regelung „Alle nebenstehenden Kostenarten (…) werden (…) umgelegt“, ergibt sich, dass mit der Regelung lediglich die Vereinbarung eines Umlagenmaßstabs, nicht aber eine Bindung des Mieters an die Kostenpositionen der Höhe beabsichtigt war.
Sofern der Beklagte sich auf eine Unwirksamkeit der Klausel in § 4 des Mietvertrags beruft, käme eine solche Unwirksamkeit wegen eines Verstoßes gegen § 556 Abs IV BGB lediglich dann in Betracht, wenn durch die entsprechende Regelung der Mieter ohne die Möglichkeit, Einwendung gegen die Beschlüsse der Erbbauberechtigtengemeinschaft vorzubringen, an diese gebunden sein solle (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rn. 318 für Beschlüsse der WEG). Dies ist aber vorliegend nach der Auslegung der Klausel durch die Kammer nicht der Fall, festgelegt wird lediglich der heranzuziehende Umlageschlüssel, ohne dass eine weitergehende Bindung des Mieters an die Beschlüsse der Gemeinschaft vereinbart wäre. Heiz- und Warmwasserkosten wurden im Übrigen gemäß den Bestimmungen der Heizkostenverordnung umgelegt.
Die Kammer vertritt ferner die Auffassung, dass vorliegend eine Beschlussfassung der Erbbauberechtigtengemeinschaft vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Kläger nicht erforderlich war.
Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden.
So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Der Verwalter hat dagegen auch die Kosten in die Abrechnung einzustellen, die er nicht ausgeben durfte, sofern er über die entsprechenden Beträge verfügt hat. Darüber hinaus enthält die Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft). Diese wiederrum sind für den Mieter unintressant
Die Abrechnungszeiträume beider Abrechnungsarten können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. III WEG auf das Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zugrunde gelegten Verteilungsschlüssel (vgl. hierzu Jennißen, „Abhängigkeit der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung von der wohnungseigentumsrechtlichen Jahrenabrechnung, NZM 2002, 236f. – beck-online).
Des Weiteren ist es dem Vermieter ohne weiteres möglich, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Der Vermieter kann sich insoweit durch Belegeinsicht beim Verwalter die von ihm für die ordnungsgemäße Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigten Daten zusammenstellen. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf verwiesen hat, dass die vom Verwalter angegebenen Kosten fehlerbehaftet sein können, hat der Mieter die Möglichkeit, sich von dem Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigten zu lassen, um die Korrektheit der ihm in der Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen.
Insofern überzeugt auch das Argument nicht, dass ohne einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) noch keine vollwirksame Forderung vorliege und die tatsächliche Höhe der nach der vorläufigen Verwalterabrechnung auf den vermietende Eigentümer entfallen anteilgemäßen Betriebskosten noch in der Schwebe ist, womit ein wesentliches Element der Betriebskostendefinition nicht erfüllt sei (vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 299f. – juris – ).
Für das Entstehen von Betriebskosten ist nämlich bereits ausreichend, dass diese laufend zur Entstehung gelangen, ohne dass über die einzelnen Positionen bereits eine Abrechnung erstellt oder diese bereits beschlossen worden ist.(Riecke, „Risiken und Besonderheiten bei der Betriebskostenabrechnung für vermietetes Sondereigentum“. WuM 2003, 309f. –juris-).
Vor diesem Hintergrund vermag auch der Einwand, dass die Jahresvorlage aufgrund ihres nur vorläufigen Charakters zur Bestimmung der Nachforderungen des Vermieters nicht geeignet sei, nicht überzeugen.
Weiterhin kann nur durch die hier dargelegte Rechtsauffassung der Kammer ein – unter Umständen lang anhaltender – Zustand der Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden.
Sofern nämlich auf den Beschluss der Eigentümergemeinschaft (Erbbauberechtigtengemeinschaft) abgestellt wird, wäre konsequenter Weise auch die Bestandskraft dieses Beschlusses abzuwarten (Jennißer a. a. O.). Andernfalls besteht die Gefahr der Aufhebung des Beschlusses mit der Folge, dass die Höhe der dem Eigentümer in Rechnung gestellten Kosten weiterhin unklar ist.
Gerade die Bestandskraft des Beschlusses kann aber durch Anfechtungen, die noch nicht einmal mit der Richtigkeit der auf den Mieter umlagefähigen Positionen im Zusammenhang stehen müssen, auf Jahre hinausgezögert werden, was dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. III Satz 2 BGB zuwider liefe.
Dies wiederum birgt für den Vermieter die Gefahr, eine etwaige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung wegen Ablaufs der Jahresfrist des § 556 Abs. III Satz 2 BGB nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen zu können. Insoweit ist entscheidend, ob es dem Vermieter gelingt, nachzuweisen, dass ihn an der verspäteten Geltendmachung der Nachforderung kein Verschulden trifft.
Der Mieter wiederum muss damit rechnen, mit Nachzahlungsforderungen seitens der Vermieters konfrontiert zu werden, obwohl der in Frage stehende Abrechnungszeitraum unter Umständen schon Jahre zurück liegt.
Die Kammer verkennt im Übrigen nicht, dass die Regelung in § 4 des Mietvertrages ausdrücklich auf die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft abstellt. Dies rechtfertigt jedoch gleichfalls nicht die Annahme, dass die Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Beklagten von einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für das Jahr 2013 abhängig wäre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist nicht davon auszugehen, dass die Vertragsparteien eine Regelung treffen wollten, die unter Umständen die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung über Jahre verhindert.
Der Verweis auf die „Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft“ stellt daher nach Auffassung der Kammer lediglich eine allgemeine Bezugnahme auf zuvor gefasste Beschlüsse der Gemeinschaft dar, zumal davon auszugehen ist, dass der in den Jahresabrechnungen der Verwaltung zugrunde gelegte Verteilungsmaßstab keine Änderung erfährt.
Hinsichtlich des Einwands einer unzulässigen Globalabrechnung rechtfertigt allein der Umstand, dass die Abrechnungen in vergangener Zeit „extrem problematisch“ gewesen seien, ohne weiteren Vortrag nicht die Annahme, dass es sich auch bei hier streitgegenständlichen Abrechnung um eine derartige unzulässige Globalabrechnung handelt.
Schließlich ist auch der Argumentation des Beklagten, dass lediglich nach dem Leistungsprinzip abzurechnen sei, nicht zu folgen. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2012 lässt sich solches zur Überzeugung der Kammer nicht entnehmen.
Diese Entscheidung beschäftigt sich lediglich mit der Frage, inwieweit Heizkosten gegenüber dem Mieter nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden dürfen. Hinsichtlich der weiteren Betriebskosten wird von dem Bundesgerichtshof dagegen eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip gerade für zulässig gehalten.
Die Entscheidung über die Nebenforderungen beruht auf §§ 286 Abs. I Satz 2, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. I und II, 97, 269 Abs. III ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Gegenstandwert ergibt sich aus § 3 ZPO.
Die Revision war zuzulassen.
Die Frage, ob die Betriebskosten im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung leidglich nach einer – gegebenenfalls bestandskräftigen – Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung vor der Verwaltung erstellt werden kann, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden worden.
27. AMTSGERICHT OFFENBACH Az.: 310 C 93/13, 16.11.2015
Stichworte:
Fensteraustausch Rückabwicklung eines nichtigen Beschlusses Grenzen der Erstattung von Aufwendungen
URTEIL
Amtsgericht Offenbach am Main Verkündet laut Protokoll am 16.11.2015
Aktenzeichen: 310 C 93/13 Hunkel, Justizangestellte
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
der
-Klägerin-
gegen
die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft
-Beklagte-
hat das Amtsgericht Offenbach am Main durch die w. a. Richterin am Amtsgericht Dr. Winckler aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2015 für Recht erkannt:
- Die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.04.20153 zu den Tagesordnungspunkten 6, 7 und 8 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
- Die Beklagten werden verurteilt dem Austausch der Holzfenster in den Wohnungen Nr. 36 gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung gemäß Angebot der Firma Euro-Fenster vom 26.04.2012 zu den Positionen 10 – 15 (Wohnung Nr. 25) und zu den Positionen 63 – 66 durch die Gemeinschaft auf deren Kosten zuzustimmen.
- Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.
- Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
- Der Streitwert wird auf 9.426,40 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei die Miteigentumsanteile der Klägerin mit den Wohnungen Nr. 36 und 25 verbunden sind. Die Wohnung Nr. 25 befindet sich im 8 .Stockwerk, die Wohnung Nr. 25 im 7. Stockwerk. Das Gebäude wurde im Jahr 1968 errichtet und im Jahre 1983 in Eigentumswohnungen umgewandelt, die Fenster der Wohnungen befanden sich dabei noch im Originalzustand des Einbaus. Zum Zeitpunkt der Umwandlung gab es offensichtlich bereits bei einigen Fenstern Sanierungsbedarf. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 1984 haben sich die Eigentümer darauf verständigt, dass die Instandhaltungsmaßnahmen für die Fenster und Balkontüren immer zu Lasten des jeweiligen Eigentümers gehen sollten. Daran haben sich die Eigentümer auch gehalten und so nach und nach die Fenster und Türen in fast allen Wohnungen komplett bzw. teilweise ausgetauscht, jeweils auf eigene Kosten. Die letzten Arbeiten im Rahmen des Fensteraustauschs erfolgten in den Jahren 2007, 2008 und 2011. In fünf Wohnungen, darunter auch den beiden von der Klägerin wurde kein Fensteraustausch vorgenommen. Die Klägerin verlangt nunmehr aber den Austausch der Fenster in ihrer Wohnung zu Lasten der Gemeinschaft. Dies wurde durch die Eigentümer auf der Versammlung vom 23.04.2013 zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 zum damaligen Zeitpunkt abgelehnt. Gleichzeitig beschlossen die Eigentümer mehrheitlich den Eigentümern, in deren Wohnungen in der Vergangenheit Fenster auf deren oder auf Kosten der Voreigentümer ausgetauscht worden sind, diese Kosten anteilig zu erstatten. Dabei wurde berücksichtigt, dass Eigentümer, aufgrund des lange zurückliegenden Austauschs oft keine Belege mehr haben und eine Bezifferung, der damals aufgewendeten Kosten nicht möglich ist. Zur Berechnung des zu zahlenden Ausgleichs hat der Verwalter deshalb bei der Firma Eurofenster einen Kostenvoranschlag für den Austausch der jeweiligen Fenster erstellen lassen. Durch Begehung bzw. Abfrage jeder einzelnen Wohnung wurde der prozentuale Anteil der ausgetauschten Fenster an den Gesamtfenstern ermittelt und dann entsprechend des Kostenvoranschlags ein Grunderstattungsbetrag festgesetzt. Für einen vom Eigentümer selbst vorgenommenen Austausch vom Zeitpunkt der Beschlussfassung bis zurück ins Jahr 2008 sollten nach Beschluss 100 % des Erstattungsbetrags bei einem Austausch in den Jahren 2007 bis 2008 95 % bei einem Austausch in den Jahren 2002 bis 1998 90 % und bei einem Austausch vor 1998 85 % erstattet werden. Dieser Prozentsatz sollte auch den Eigentümern gezahlt werden, die beim Kauf der Wohnung schon ausgetauschte Fenster übernommen hatten. Dem Beschluss beigefügt ist eine entsprechende Liste, aus der sich die auf die einzelnen Wohnungen anfallenden Kosten ersehen lassen. Finanziert werden sollen diese Kosten durch eine Sonderumlage, die bei den Eigentümern erhoben wird. Aus der eingezahlten Sonderumlage erhalten dann zum einen die Eigentümer ihre Aufwandentschädigung, zum anderen werden die noch notwendig werdenden Austauschmaßnamen finanziert.
Die Klägerin hält diese Beschlussfassungen für nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Sie verweist darauf, dass sämtliche Fenster in ihren Wohnungen nach über 40 Jahren nun alters- und witterungsbedingt dringend der Erneuerung bedürfen. Sie ficht deshalb die Beschlüsse TOP 7 und TOP 8 an und verlangt den Austausch der Fenster nach Maßgabe eines Angebots der Firma Eurofenster, das auch bei der Ermittlung der Erstattungswerte als Grundlage gilt.
Die Beschlussfassung über die Aufwandserstattung an die Eigentümer, die im guten Glauben an die Beschlussfassung aus dem Jahr 1984 auf eigene Kosten ausgetauscht haben kann aus ihrer Sicht schon deshalb keinen Bestand haben, weil die Eigentümer vor der Versammlung keine Information über die Grundlage der ermittelten Kosten und auch keine Aufstellung dieser Kosten erhalten haben. Diese Unterlagen wurden nach ihrer Darstellung erst mit dem Protokoll übersandt. Darüber hinaus hält die Klägerin es nicht für zulässig, dass hier auch frühere Miteigentümer von der Erstattung profitieren, diese aber nicht mehr zur Leistung der Sonderumlage herangezogen werden können. Auch beanstandet sie, dass Miteigentümern, die bereits ausgetauschte Fenster beim Erwerb der Wohnung übernommen haben, nun einen Aufwand ersetzt bekommen, den sie nicht betrieben haben. Schließlich moniert sie, dass eine Erstattung ohne Vorlage von Belegen erfolgen soll und zudem die Verjährungsfrist von drei Jahren für solche Ansprüche nicht beachtet wurde.
Sie beantragt deshalb:
Die von den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft Richard-Wagner-Straße 10, 12, 14 63179 Obertshausen in der Eigentümerversammlung vom 23.04.2013 unter TOP 6, 7 und 8 gefassten Beschlüsse als unwirksam zu erklären.
Bei gleichzeitiger Ungültigkeitserklärung der der zu TOP 7 und TOP 8 gefassten Beschlüsse werden die Beklagten verurteilt, dem Austausch der Holzfenster der Wohnungen Nr. 25 und Nr. 36 gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung gemäß vorgelegtem Angebot der Firma Eurofenster vom 26.047.2012 zu Positionen 10 – 15 und Positionen 63 – 66 durch die Gemeinschaft und auf Kosten der Gemeinschaft in Höhe von 2.410,00 € bzw. 2.150,00 € zzgl. Montage und MwSt. zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen:
Klageabweisung
Sie sind der Auffassung, dass die Fenster in den Wohnungen der Klägerin nicht erneuerungsbedürftig wären, wenn diese die erforderlichen Pflegemaßnahmen an den Holzfenstern durchgeführt hätten, so wie es andere Eigentümer getan haben. Sie verweisen insoweit auf die Fenster in der Wohnung der Miteigentümer Holthus, die aus ihrer Sicht vergleichbar mit den Fenstern der klägerischen Wohnungen sind. Diese seien ebenso wie die Fenster der Klägerin 1982/1983 eingebaut worden und ähnlichen Witterungseinflüssen ausgesetzt. Diese Fenster seien entsprechend gepflegt worden und derzeit nicht erneuerungsbedürftig.
Die Beklagten gehen davon aus, dass die Informationen im Vorfeld der Eigentümerversammlung zum Erstattungsbeschluss ausreichend waren. Schließlich sei die Erstattung der Kosten bei eigenem Austausch und im Vertrauen auf die Gültigkeit des ursprünglichen Beschlusses bereits im Jahr 2012 Gegenstand einer Beschlussfassung und eines gerichtlichen Anfechtungsverfahrens gewesen. Die jetzige Beschlussfassung habe das Ziel gehabt, die gerichtlichen Vorgaben der Aufhebung des früheren Beschlusses im Verfahren 310 C 119/12 Rechnung zu tragen. Die Kosten, die die auf die Eigentümer zukommen, seien für jeden überschaubar, da aus der Tabelle, die der Beschlussfassung beigefügt ist, ablesbar. Die Beklagten halten es für vertretbar, wenn auch Kosten für den Fensteraustausch erstattet werden in Fällen, in denen eigentlich bereits Verjährung eingetreten ist. Dies sei eine pragmatische Lösung, da andernfalls die Eigentümer belohnt würden, die ihre Fenster trotz Sanierungsbedarf nicht ausgetauscht haben und nun dies von der Gemeinschaft verlangen könnten. Eigentümer, die aber im Erhaltungsinteresse ausgetauscht haben, würden stattdessen leer ausgehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Gutachters in einer mündlichen Verhandlung. Der Gutachter ist zum Ergebnis gelangt, dass die Holzfenster in den Wohnungen der Klägerin auf jeden Fall Austausch bedürftig sind, im Gegensatz zu den Fenstern der Wohnung Holthus. Die Austauschbedürftigkeit ergibt sich zum einen aus von Beginn an vorhandenen funktionalen Schwachstellen, die nunmehr Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in die Wohnungen nach sich ziehen. Die in der Fensterecke sitzende Abdeckkappe, die das im Rahmen eindringenden Regenwasser gezielt in die Regenrinne führen soll, ist im Lauf der Zeit durch die Materialermüdung spröde geworden und schließt nicht mehr nahtlos an den Rahmen an, so dass die Führung des Regenwassers zur Regenrinne nicht mehr möglich ist, sondern dieses nach innen in die Wohnung läuft. Zum anderen hat der Sachverständige aber auch die nicht hinreichende Pflege der Holzrahmen als Ursache für die Erneuerungsnotwendigkeit ausgemacht. Durch fehlende Farbanstriche wurde das Eindringen von Wasser in die Holzahmen im Bereich der sogenannten Brüstungsfuge und auch insgesamt auf der senkrechten Fläche ermöglicht. Der Sachverständige sah sich allerdings nicht in der Lage abzugeben, wieviel länger dann nun diese Fenster bei ausreichender Pflege gehalten hätten, da der funktionale Mangel auch nicht mit entsprechender Pflege beseitigt oder der dortige Schadenseintritt durch entsprechende Pflege hätte verhindert werden können. Die Kosten für eine Reparatur der vorhandenen Holzfenster, um sie auf den Stand der Technik des Einbaus zu bringen schätzt der Sachverständige höher ein, als den vorgeschlagenen Austausch gegen Kunststofffenster mit Isolierglas.
Gründe
Die Klage ist begründet.
Die Beklagten sind verpflichtet einem Austausch der Fenster in den Wohnungen der Klägerin durch die Gemeinschaft und auf Kosten der Gemeinschaft zuzustimmen. Die Fenster sind nicht mehr funktionstüchtig. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Sachverständigengutachten. Zum einen macht der Sachverständige die von Beginn an vorhandene Schwachstelle „Abdeckkappe“ verantwortlich, zum anderen auch die nicht hinreichende Pflege der Rahmen. Da aber offensichtlich bereits diese funktionale Schwachstelle zum Schadeneintritt geführt hat, kommt es letztlich nicht darauf an, welche Auswirkungen eine eventuell unterlassene Pflege der Holzrahmen hätte. Insofern ist auch der Vergleich mit Fenstern in der Wohnung der Miteigentümerin Hollthus müßig. Aus welchen Gründen auch immer, hat sich dort die funktionale Schwachstelle nicht zu einem derartigen Schadensbild wie in den Wohnungen der Klägerin auswirkt.
Die Fenster gehören nach inzwischen ganz herrschender Meinung insgesamt zum Gemeinschaftseigentum. Für die Instandsetzung und Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums sind gemäß § 21 WEG alle Wohnungseigentümer verpflichtet. Der Beschluss aus dem Jahr 1984, der wohl so zu verstehen ist, dass jeder Eigentümer die Fenster in seiner Wohnung auf seine Koste austauschen muss, ist nichtig. Die Ausführung von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten. Über § 16 II WEG werden diese Kosten dann anteilmäßig auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Reparatur der in den Wohnungen der Klägerin vorhandenen Fenster ist aus wirtschaftlichen Gründen unsinnig, der Austausch die preiswertere Lösung. Es liegt ein Angebot der Firma Eurofenster vor, an dem es nichts auszusetzten gibt. Es wird sicher preisliche Anpassungen geben müssen, da dieses Angebot aus dem Jahr 2012 stammt. Insoweit können die angegebenen Preise nur ein ungefährer Richtwert sein.
Der nunmehr gefasste Beschluss über die Erstattung der Kosten des Eigenaustausches berücksichtigt zwar nunmehr einige Vorgaben des Urteils im Verfahren 310 C 119/12, kann jedoch immer noch nicht als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden. Die Aufhebbarkeit rührt allerdings nicht von der von Klägerseite bemängelten Information im Vorfeld her. Es konnte jeder Wohnungseigentümer wissen, um was es inhaltlich in der Beschlussfassung gehen sollte. Das Thema wurde seit einiger Zeit diskutiert. Die Liste selbst ist zwar komplex aber doch nachvollziehbar. Jede einzelne Wohnung, für die Kosten entstehen, ist erfasst, die Höhe der Kosten beziffert. Zu beanstanden ist allerdings, dass es hier keinerlei Grenzziehung für die Erstattungsfähigkeit in die Vergangenheit hinein gibt. Ausschlaggebend für eine Grenze kann zwar sicher nicht die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren sein, denn in dieser Zeit stellt bereits das Gesetz einen Erstattungsanspruch zur Verfügung, so dass es einer gesonderten Beschlussfassung eigentlich nicht bedarf. Es erscheint aber nicht gerechtfertigt eine Erstattung in den Fällen vorzusehen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits fast dreißig Jahre zurückliegen und dann auch noch 85 % der Kosten für erstattungsfähig zu erachten. Das Gericht übersieht nicht, dass es eine schwierige Gratwanderung zwischen dem gerade noch so vertretbaren Erstattungsmodus und dem nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Erstattung ist. Aber die Globalität und die Großzügigkeit in der Quote mit der hier für alle Fälle eines Fensteraustausches Erstattung gewährt wird, geht zu weit. Es ist in den Fällen, in denen Wohnungen mit bereits ausgetauschten Fenstern veräußert wurden nicht notwendigerweise so, dass die erwerbenden Eigentümer aufgrund der Kunststofffenster einen höheren Preis gezahlt haben. Unter Umständen gab es Erwerber, die sogar funktionierende Holzfenster den Kunststofffenstern vorgezogen hätten. Oder aber der Einbau neuer Fenster lag bei Verkauf der Wohnung schon so lange zurück, dass er im Kaufpreis keine Rolle mehr spielte. Jeder Eigentümer hätte sich im Übrigen auch informieren können, inwieweit die Regelung aus dem Jahr 1984 überhaupt bindend ist. Es ist nachvollziehbar, wenn man im Vertrauen auf das weitere Funktionieren der Gemeinschaft einen Ausgleich für die Eigentümer schaffen will, die in wahrgenommener Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum in dieses investiert haben. Aber jedem Eigentümer ist auch Eigenverantwortlichkeit in der rechtlichen Bewertung einer bestimmten Situation abzuverlangen. Die Wohnungseigentümerschaft ist von Gesetztes wegen nicht als Solidargemeinschaft ausgestaltet. Bei der nun gewählten Formel der Erstattung bleibt der Zeitfaktor, der Wertfaktor hinsichtlich der Erstattungsquote und auch die Frage, ob der Zustand des Gemeinschaftseigentums den Austausch tatsächlich erfordert hat, oder ob der Austausch nicht eher dem Komfortbedürfnis des Eigentümers geschuldet war letztlich nicht hinreichend berücksichtigt. Deshalb entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Da die Beklagten unterlegen sind, tragen sie gemäß § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Der festgesetzte Streitwert orientiert sich an den Kosten des Fensteraustauschs und an dem Betrag, den die Klägerin im Rahmen der Sonderumlage zu zahlen gehabt hätte.
Rechtsbelehrung
Diese Entscheidung kann mit der Berufung angefochten werden. Sie ist einzulegen innerhalb einer Notfrist von einem Monat bei dem Landgericht Frankfurt Gerichtsstraße
2 – 4 60313 Frankfurt. Die Frist beginnt mit der Zustellung der in vollständiger Form abgefassten Entscheidung. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Beschwerdegegenstand 600,00 € übersteigt oder das Gericht die Berufung in diesem Urteil zugelassen ist. Zur Einlegung der Berufung ist berechtigt, wer durch diese Entscheidung in seinen Rechten beeinträchtigt ist. Die Berufung wird durch Einreichung einer Berufungsschrift eingelegt. Die Berufung kann nur durch einen Rechtsanwalt eingelegt werden.
Dr. Winckler
w. a. Richterin am Amtsgericht
28. Bundesgerichtshof AZ: VIII ZR 50/16, 14. März 2017
in dem Rechtsstreit
x.x Mespelbrunner Weg 2 – 6, Dietzenbach,
Beklagter und Revisionskläger,
-Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Wessels –
gegen
x.x.,
Kläger und Revisionsbeklagter,
– Prozessbevollmächtigter: Rechtanwalt Dr. Seiler –
Stichworte:
Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers unabhängig von Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abrechnung
Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Migler, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
- Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO)
Das Berufungsgericht (ZMR 2016, 444) hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die Betriebskostenabrechnung im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung lediglich nach einer – gegebenenfalls bestandskräftigen – Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters erstellt werden kann. Diese Frage ist mittlerweile geklärt.
Der Senat hat – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB – wie hier seitens des Klägers erfolgt – abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt. (Senatsurteil vom 25.01.2017 –VIII ZR 249/15, juris Rn. 17, 20 ff.). Dies gilt auch, wenn der Vermieter – wie hier der Kläger – Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG).
1. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung, soweit es dieser unterliegt, stand. Das Berufungsgericht hat, wie den Gründen des Berufungsurteils eindeutig zu entnehmen ist, die Revision nur auf den Grund des Anspruchs keine Auswirkungen auf die Höhe des Anspruchs haben kann (vgl. BGH Urteile vom 30.06.1982 – VIII 259/81, NJW 1982, 2380 unter II 2c; vom 12.03.2009 – IX ZR 10/08, NJW 2009, 2068 Rn. 6 mwN; vom 16.09.2009 – VIII ZR 243/08, BGHZ 182, 241 Rn. 11; vgl. auch Senatsurteil vom 15.08.2012 – VIII ZR 378/11, BGHZ 194, 238 Rn. 3). Dies ist hier der Fall.
Die – entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung – gegen das Bestehen des Klageanspruchs erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streitgegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§ 28 Abs. 5 i. V. m. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) abrechnen durfte und er demzufolge aus der Betriebskostenabrechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des oben genannten Senatsurteils vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15, aaO).
Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Satz 1 BetrKV- der von der Revision angeführte § 24 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist hier nicht einschlägig – bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht – hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze – die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den –rechtswirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung.
Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15, aaO Rn. 23 f. mwN). Der Mieter kann den Vermieter demnach- entgegen der Auffassung der Revision – nicht darauf verweisen, dieser dürfte die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnunng nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.
Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats – befürwortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Wohnungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung erforderlichenfalls gerichtlich gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Diese Erwägungen stehen – jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht – im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers.
Wie der Senat in seinem Urteil vom 25.01.2017 (VIII ZR 249/15, aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient § 556 Abs. 3 BGb der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung und gewährleitet – was die Revision nicht hinreichend in den Blick nimmt – eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man – wie von der Revision gefordert – eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an.
- Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. BüngerVorinstanzen:
AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 07.07.2015 – 37 C 29/15 –
LG Darmstadt, Entscheidung vom 05.02.2016 – 6 S 143 /15 –
29. LANDGERICHT DARMSTADT Az.: 6 S 373/16, 8.6.2017
Landgericht Darmstadt 8. Juni 2017
Aktenzeichen: 6 S 373/16
Stichworte:
Kleinreparaturenklausel im Geweberaummietvertrag
Beschluss
In dem Rechtsstreit
Gaststättenbetriebs GmbH u. Co. KG gegen
I.
Die Kammer vertritt nach dem derzeitigen Sach-und Streitstand und vorbehaltlich neuer Erkenntnisse die Ansicht, dass der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nicht zu folgen sein dürfte.
Nach Auffassung der Kammer ist die streitgegenständliche Klausel nicht wegen Widersprüchlichkeit bzw. fehlender Transparenz unwirksam.
In § 5 Ziff. 1 des Pachtvertrages ist die grundlegende Verpflichtung des Verpächters normiert, für die innere und äußere Bausubstanz des Pachtgegenstandes, die Ver- und Entsorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom sowie die Heizungsanlage zu sorgen.
Diese Verpflichtung des Verpächters wird in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages dahingehend eingeschränkt, dass der Pächter die Kosten für Kleinreparaturen an Installationen für Elektrik, Wasser und Gas, der Heizungsanlage, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, jedoch in einem Jahr nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) zu tragen hat.
Damit ist die Instandhaltungspflicht des Verpächters und somit auch die Pflicht zur Kostentragung für die durchzuführenden Reparaturen in dem normierten Umfang wirksam auf die Beklagte als Pächterin übertragen worden.
Insofern hat die Klägerseite zu Recht ausgeführt, dass die Klausel § 5 Ziff. 3. des Pachtvertrages gerade für diejenigen Reparaturen greift, die von der Materie her dem Verpächter obliegen, aufgrund Geringfügigkeit jedoch dem Pächter zugeordnet werden.
Die Wirksamkeit der Klausel in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages scheitert nicht daran, dass für die einzelne Reparatur keine Obergrenze genannt wird, bis zu der der Pächter die Reparaturkosten zu übernehmen hat.
Eine solche Obergrenze ist lediglich für Wohnraummietverhältnisse verbindlich (Schmidt/Futterer Langenberg, Mietrecht, 12 Aufl., § 538 Rn. 39).
Die für den Zeitraum von einem Jahr festgesetzte Monatsgrenze („nicht mehr als eine Monatspacht (ohne Betriebskostenvorauszahlungen)“) ist der Höhe nach nicht zu beanstanden (Schmidt/Futterer a. a. O.: 10 % der Jahresnettomiete bei Gewerberaum; Bub, NZM 1998, 798f.: 10 % der Jahresmiete bei Gewerberaum sogar dann, wenn der Risikobereich des Mieters nicht betroffen ist).
Die Beklagte kann ferner nicht mit ihrem Argument gehört werden, dass die von ihr zu tragenden zwei Reparaturrechnungen nicht unter den Begriff der „Kleinreparatur“ zu subsumieren seien,
Die Regelung unter § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages ist nach Auffassung der Kammer so zu verstehen, dass als Kleinreparaturen grundsätzlich Reparaturen bis zur Höhe einer Monatspacht – ohne Betriebskostenvorauszahlungen – anzusehen sind.
Für diese ist die Beklagte einstandspflichtig, sofern nicht aufgrund anderer binnen eines Jahres angefallener Reparaturkosten die in § 5 Ziff. 3 des Pachtvertrages genannte Grenze überschritten wird-
Unabhängig davon müssen die in Rede stehenden Beträge von EUR 176,25 und EUR 430,–, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, zu dem von der Beklagten zu zahlenden Mietzins ins Verhältnis gesetzt werden. Dieser beträgt allein für die Gaststätte bereits EUR 1.500,– netto im Monat.
Im Übrigen ist es für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel betreffend Gewerberaum ausreichend, wenn der Mieter bzw. Pächter sich wenigstens ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12 Aufl., § 535 Rn. 81 Gewerberaummietverhältnis). Diesen Anforderungen genügen die streitgegenständlichen Klauseln bereits durch die Angabe der jährlichen finanziellen Obergrenze.
Weiterhin vermag die Beklagte ebenso wenig mit ihrem Argument durchzudringen, dass sie für die streitgegenständlichen Reparaturen nicht einzustehen habe, da sie auf Speicherpumpe und Zirkulationsleitung keinen Zugriff habe. Eine Übertragung der Kostentragungspflicht für Kleinreparaturen setzt – zumindest bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum – nicht zwangsläufig voraus, dass für den Mieter die direkte Zugriffmöglichkeit auf die Gegenstände gegeben ist, für deren Reparaturen er nach den vertraglichen Vereinbarung einzustehen hat. Ausreichend ist vielmehr, dass diese Gegenstände seinem Risikobereich zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 158/01; OLG Rostock, Urteil vom 10.09.2009 Az.: 3 U 287/08). Diese Grundsätze gelten für das hier vorliegende Pachtverhältnis über Gewerberaum entsprechend.
Vorliegend hat die Beklagte unstreitig das gesamte Gebäude gepachtet. Andere Nutzer im Gebäude gibt es nicht. Die Heizung ist dem alleinigen Zugriff der Beklagten ausgesetzt und wird von dieser nach Bedarf genutzt, auch wenn sie auf das Innere der Heizung nicht zugreifen kann.
Soweit die Beklagtenseite schließlich bestritten hat, dass die Heizung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßen Zustand gewesen sei, steht dies ihrer Kostentragungspflicht ebenso wenig entgegen. Unstreitig funktionierte die Heizung von Beginn des Pachtverhältnisses am 01.04.2003 zunächst bis zum Austausch des Heizkessels, wobei die Beklagten diesbezüglich verschiedene Zeitpunkte (Mai/Juni 2013 bzw. ein Jahr nach Beginn des Pachtverhältnisses) benannt hat. Auch die Kosten für die Reparatur des Heizkessels sind von ihr übernommen worden. Soweit die Beklagte sich darüber hinaus darauf berufen hat, eine fachgerechte Reparatur habe neben dem Austausch des Heizkessels auch die Erneuerung von Pumpe und Zirkulationsleitung umfassen müssen, vermag sie damit gleichfalls nicht durchzudringen.
Nach dem Austausch des Heizkessels funktionierte die Heizungsanlage offensichtlich wieder. Damit kam der Verpächter seiner Verpflichtung zur Beheizbarkeit der gepachteten Räumlichkeiten gegenüber der Beklagten nach. Dagegen kann die Beklagte von dem Verpächter nicht verlangen, dass eine Reparatur in einer bestimmten Form vorgenommen wird, soweit dementsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien nicht bestehen. Die Frage inwieweit die Reparatur fachgerecht vorgenommen worden ist, betrifft lediglich das Verhältnis zwischen der Klägerin und dem von ihr mit der Reparatur beauftragten Handwerksbetrieb.
Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem gerichtlichen Hinweis binnen zwei Wochen ab Zugang dieses Schreibens.
Binnen der genannten Frist wird zudem um Mitteilung gebeten, ob Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklärt wird.
Die Kammer verkennt nicht, dass der vorliegende Rechtsstreit für das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis von grundsätzlicher Bedeutung ist, da das Pachtverhältnis zumindest noch bis zum 31.03.2018 läuft.
Jedoch sind die wesentlichen Argumente von beiden Seiten hinreichend vorgetragen worden. Auch die Kammer hat mit vorliegendem Hinweis ihre Rechtsaufassung deutlich zum Ausdruck gebracht, so dass die Parteien in der Lage sind, sich künftig darauf einzustellen.
Vor diesem Hintergrund ist eine mündliche Verhandlung nach Auffassung der Kammer nicht erforderlich.
30. LANDGERICHT FRANKFURT AM MAIN Az.: 2-14 O 54/18 16.11.2016
Stichworte:
betrügerischer WEG-Verwalter, Rückabwicklung von Überweisungen, Überweisungskarussell
in dem Rechtsstreit
hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch die Richterin am Landgericht Gesser aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.10.2018
für Recht erkannt:
Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hünfeld vom 25.01.2018 wird aufrechterhalten.
Die Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung eines Geldbetrages geltend.
Die Parteien sind jeweils Wohnungseigentümergesellschaften. Beide wurden bis zum 01.04.2017 von der Optima Immobilien Service GmbH (im Folgenden: Optima) verwaltet. Zu diesem Datum wurde das Insolvenzverfahren über diese Immobilienverwaltung eröffnet. Der Insolvenzverwalter der Optima, Arno Wolf, schrieb die Klägerin an, um ihr mitzuteilen, dass die Insolvenzschuldnerin in vielen Fällen Gelder von einem WEG-Konto auf andere WEG-Konten verschoben habe (Anlage K3, Bl. 22 ff. d.A.). So wurde am 19.02.2014 ein Betrag von 30.000 € unter dem Betreff ,,Geldanlage‘‘ von einem Konto, das die Klägerin als Inhaberin ausweist, auf das Konto der Beklagten IBAN DE66 5019 0000 6100 8627 33 überwiesen. Es kam auch zu Fehlbuchungen zugunsten der Klägerin. In der Eigentümerversammlung vom 21.11.2017 beschloss die Klägerin, ihren Verwalter mit der Geltendmachung von Rückforderung zu beauftragen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte müsse den Betrag unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzahlen.
Aufgrund eines Mahnbescheids vom 03.01.2018 hat das Amtsgericht unter dem Datum 25.01.2018 einen Vollstreckungsbescheid erlassen (Bl. 4 d.A.).
Sie beantragt,
den Vollstreckungsbescheid vom 25.01.2018 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt,
den Vollstreckungsbescheid aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, es handele sich bei dem Konto, von dem die Beklagte den Betrag erhalten habe, nicht um das Konto der Klägerin. Sie ist der Ansicht, es müsse eine Gesamtsaldierung erfolgen um zu ermitteln, ob der Klägerin rechnerisch noch ein Fehlbetrag zusteht, da sie Gelder von anderen WEGs erhalten habe. Die Beklagte sei entreichert. Die Zahlung sei der Beklagten als Exzess des Verwalters nicht zuzurechnen. Es gelte der Vorrang der Leistungsbeziehung, sodass sich die Beklagte an die Insolvenzschuldnerin wenden müsse und die Beklagte nicht passivlegitimiert sei.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der 30.000 € aus § 812 I 1 Alt.2 BGB.
Die Klägerin hat die Beklagte auf sonstige Weise ohne Rechtsgrund um einen Betrag in Höhe von 30.000 bereichert.
Dass die Klägerin die Beklagte bereichert hat und nicht etwa die Insolvenzschuldnerin Optima, folgt daraus, dass die Zahlung von dem Konto der Klägerin erfolgt ist. Die Beklagte dringt nicht damit durch, dass es sich bei dem überweisenden Konto nicht um das Konto der Klägerin handelt. Die Klägerin hat ausweislich des vorgelegten Kontoeröffnungsantrages wirksam ein Konto auf ihren Namen eröffnet. Die Voraussetzungen der Stellvertretung im Sinne des § 164 BGB liegen vor. Die Klägerin, die sich aus ihrer Rechtsform heraus immer eines Vertreters für die Abgabe von Willenserklärung bedienen muss, wollte vorliegend eine eigene Willenserklärung, nämlich das Angebot auf Eröffnung eines Kontos bei der Sparkasse, abgeben. Hierzu hat sie sich eines Vertreters bedient, der diesen Antrag in ihrem Namen abgegeben hat. Denn aus dem als Anlage vorgelegten Kontoeröffnungsantrag vom 22.04.2002 ergibt sich, dass dieses Konto auf die Klägerin als Kontoinhaberin angelegt wurde (vgl. Bl. 83 f.d.A.). Der Kontoeröffnungsantrag ist zudem unterschrieben und derjenige, der der Eröffnung des streitgegenständlichen Kontos zugrunde gelegen hat. Gleichermaßen ergibt sich aus dem Schreiben des Insolvenzverwalters Wolf (Anlage K3, Bl. 22 d.A.), dass das Konto auf die Klägerin geführt wurde. Die Voraussetzungen des § 164 BGB ,,in fremdem Namen‘‘ ist daher erfüllt, da die Klägerin als Kontoinhaberin geführt wird. Selbst wenn der Vertreter damals ohne Vertretungsmacht gehandelt hätte, dann wäre dieses Rechtsgeschäft jedenfalls durch Genehmigung nachträglich wirksam geworden (§ 177 BGB). Dass die Klägerin dieses Konto als ihr eigenes Konto genehmigt hat, ergibt sich schon aus der vorliegenden Klage. Die auf dem Kontoeröffnungsantrag aufgeführte Kontonummer entspricht zudem unstreitig derjenigen des Kontos von dem die Beklagte die streitige Summe erhalten hat.
Der vorliegende Fall ist nicht mit der von der Beklagten vorgelegten Entscheidung des BerlVerfGH vom 18.07.2006 vergleichbar (Bl. 103 ff.d.A.). Vorliegend ist mit der Eintragung der Klägerin als Kontoinhaberin unmissverständlich klar, dass der Verwalter, sollte er den Kontoeröffnungsantrag unterschrieben haben, für die Klägerin handeln wollte und nicht im eigenen Namen. Ein Rechtssatz wonach der vertretungsberechtigte WEG Verwalter mit dem Zusatz ,,i.V.‘‘ zu unterzeichnen hat, existiert nicht. Sollte das Konto auf einen anderen Inhaber gelaufen sein, wäre es der Beklagten ohne weiteres durch Vorlage eines eigenen Kontoauszugs möglich gewesen, dies darzulegen, sofern für die Zahlung der 30.000 € ein anderweitiger Kontoinhaber aufgeführt gewesen sein sollte.
Soweit die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.10.2018 bestreitet, dass der mit Schriftsatz vom 20.08.2018 vorgelegte Kontoeröffnungsantrag den ausgewiesenen Inhalt hat, war dieser Vortrag nach § 296 a ZPO präkludiert und insofern nicht mehr zu berücksichtigen. Der Kontoeröffnungsantrag wurde bereits mit Schriftsatz vom 08.10.2018 war ebenfalls nicht zu gewähren, da dieser keinen entscheidungserheblichen Inhalt hatte.
Die Beklagte wurde durch den Erhalt der 30.000 € auf ihr Konto in sonstiger Weise bereichert (BHG Urteil vom 23.01.2014, Az.: III ZR 436/12, NJW 2014, 1294). Dass der ehemalige Geschäftsführer der Insolvenzschuldnerin einen Verwendungszweck für die Überweisung angegeben hat, spricht nicht für ein der Überweisung zugrundeliegendes Kausalverhältnis. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin der Beklagten zum Zwecke einer Geldanlage 30.000 € überlassen wollte. Die Umstände des Falles legen vielmehr nahe, dass diese Zahlung der Verschleierung der Untreuehandlungen des Verwalters dienten. Mit seinen unberechtigten Hin- und Herüberweisungen von Buchgeldern zwischen den von ihm verwalteten Gemeinschaftskonten hat der Geschäftsführer der Optima jeweils in das Verwaltungsvermögen der von seinem Tun betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften eingegriffen (OLG Zweibrücken Urt. V. 27.9.2012 – 4 U 2/12, BeckRS 2012, 03215, beck-online). Diese tatsächlichen Vorgänge, die zu Vermögensverschiebungen zwischen den Prozessparteien geführt haben, stellen sich bei wertender Betrachtung nicht als eine ,,Leistung‘‘ der einen an die andere Wohnungseigentümergemeinschaft im bereicherungsrechtlichen Sinne (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; condictio indebiti) dar. Vielmehr ist dadurch jeweils eine rechtsgrundlose Bereicherung des Überweisungsempfängers auf Kosten der von dem Verwalter geschädigten Wohnungseigentümerschaft ,,in sonstiger Weise‘‘ (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) eingetreten (OLG Zweibrücken Urt. 27.9.2012 – 4 U 2/12, BeckRS 2014, 03215, beck-online).
Die Überweisung erfolgte zudem auf Kosten der Klägerin. Eine Gesamtsaldierung unter Berücksichtigung der Zahlungen, die der Klägerin von dritter Seite zugeflossen sind, erfolgt nicht. Es handelt sich jeweils um getrennt zu beurteilende Kondiktionsverhältnisse, da diese Zahlungen nicht von der Beklagten stammen, sondern von wiederum anderen Wohnungseigentümergesellschaften, denen ebenfalls gegen die Klägerin ein Anspruch auf § 812 BGB zusteht.
Die Beklagte kann sich letztlich auch nicht auf den Einwand der Entreicherung berufen (§ 818 III BGB). Es ist ihr verwehrt sich auf den Wegfall der Bereicherung zu berufen (§ 819 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Vorschrift des § 166 I BGB, der Kenntnisse des Vertreters dem Vertretenden zurechnet, im Rahmen des § 819 I BGB zumindest entsprechend anwendbar (NJW 2014, 1294). Nach § 166 I BGB muss derjenige, der sich im rechtsgeschäftlichen Verkehr bei er Abgabe von Willenserklärungen eines Vertreters bedient, es im schutzwürdigen Interesse des Adressaten hinnehmen, dass ihm die Kenntnis des Vertreters als eigene zugerechnet wird. Er kann sich nicht auf eigene Unkenntnis berufen. Aus diesem der Vorschrift des § 166 BGB innewohnenden allgemeinen Rechtsgedanken hat der BGH hergeleitet, dass sich – unabhängig von dem Vorliegen eines Vertretungsverhältnisses – derjenige, der einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut, das in diesem Rahmen erlangte Wissen des anderen zurechnen lassen muss (NJW 2014, 1294). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Der ehemalige Geschäftsführer der Optima war als Verwalter der organschaftliche Vertreter der Beklagten, der für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr in weitem Umfang handeln konnte. Die Beklagte hat sich daher seine Kenntnis von dem fehlenden Rechtsgrund der Überweisung entsprechend § 166 I BGB zurechnen zu lassen mit der Folge, dass sie sich gem. § 819 I iVm § 818 IV BGB nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann. Etwas anderes gilt vorliegend auch nicht deshalb, weil der Geschäftsführer der Optima im Rahmen der Überweisung als Verwalter nicht nur auf Seiten der Beklagten, sondern auch auf Seiten der Klägerin tätig war. Hierdurch wird die Schutzwürdigkeit der Interessen der Klägerin nicht verringert (vgl. zur Begründung: NJW 2014, 1294)
Die Rückforderung ist weder nach § 814 BGB noch nach § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen; denn beide Vorschriften sind nach ihrem eindeutigen Wortlaut beschränkt auf die Fälle der – hier nicht vorliegenden Leistungskondiktion.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollsteckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2, 3 ZPO.
31. Oberlandesgericht Frankfurt am Main Az.: 1 U 233/18, 19.9.2019
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Stichworte:
betrügerischer WEG-Verwalter, Rückabwicklung von Überweisungen, Überweisungskarussell
Beschluss
In dem Rechtsstreit
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
WEG
Beklagte und Berufungsklägerin,
gegen
WEG
Klägerin und Berufungsbeklagte,
Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Dr. Alexander Herbert, Tulpenhofstr. 1, 63067 Offenbach am Main,
hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main durch Richterin am Oberlandesgericht Hauffen als Einzelrichterin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2019 für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.11.2018 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das vorliegende Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des jeweiligen Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.000 € festgesetzt.
Gründe:
A.
Die Klägerin nimmt die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung auf Rückzahlung eines Geldbetrages in Höhe von 30.000 € in Anspruch.
Die Parteien sind Wohnungseigentümergesellschaften und wurden bis zum 01.04.2017 von der Optima Immobilien Service GmbH (im Folgenden: Optima) verwaltet. An diesem Tag wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Optima eröffnet. Der Insolvenzverwalter der Optima, Arno Wolf, schrieb die Klägerin an, um ihr mitzuteilen, dass die Insolvenzschuldnerin in vielen Fällen Gelder von einem WEG-Konto auf andere WEG-Konten verschoben habe (Anlage K3, Bl. 22 ff. d.A.). So wurde am 19.02.2014 ein Betrag von 30.000 € unter dem Betreff ,,Geldanlage‘‘ von einem Konto, das die Klägerin als Inhaberin ausweist, auf das Konto der Beklagten IBAN DE66 5019 0000 6100 8627 33 überwiesen. Es kam auch zu Fehlbuchungen zugunsten der Klägerin.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Beklagte müsse den Betrag unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung erstatten. Die Beklagte hat behauptet, es handele sich bei dem Konto, von dem sie den Betrag erhalten habe, nicht um ein WEG-Konto. Sie hat die Ansicht vertreten, es müsse eine Gesamtgliederung erfolgen um zu ermitteln, ob der Klägerin rechnerisch noch ein Fehlbetrag zustehe, da die Klägerin Gelder von anderen Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten hab. Sie – die Beklagte – sei entreichert, und die Zahlung sei ihr als Exzess des Verwalters nicht zuzurechnen. Es gelte der Vorrang der Leistungsbeziehung, sodass sich die Klägerin an die Insolvenzschuldnerin wenden müsse.
Das Landgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der 30.000 € aus § 812 Abs. 1 S.1 Alt. 2 BGB bejaht. Es hat angenommen, dass die Zahlung auf sonstige Weise ohne Rechtsgrund um einen Betrag in Höhe vom 30.000 € bereichert sei. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie rügt, das Landgericht habe gegen die Vorschriften der funktionellen Zuständigkeit verstoßen. Es hätte das Verfahren an das zuständige WEG-Gericht verwiesen müssen. Im Übrigen rügt sie eine unzutreffende Erfassung des Sachverhalts und eine fehlerhafte Rechtsanwendung und macht im Wesentlichen geltend: Das Landgericht habe insbesondere übersehen, dass es sich bei dem hier streitgegenständlichen Konto nicht um ein WEG-Konto, sondern um ein verwaltereigenes, in Form einer Sparanlage geführtes Konto gehandelt habe. Die Anlage eines Sparkontos schließe aber das Vorliegen eines WEG-Kontos aus. Die wirksame Anlage eines Fremdkontos hätte die Vorlage einer Eigentümerliste inklusive einer Adressliste, einen aktueller Nachweis der Verwalterstellung, die Unterschriftsleistung des Verwalters und einen eindeutigen Hinweis auf den Treuhandcharakter des eröffneten Kontos erfordert. Das Landgericht habe die Voraussetzungen nicht geprüft, obwohl die Beklagte auf die dahingehenden Notwendigkeiten ausdrücklich mit Schriftsatz vom 18.10.2018 hingewiesen habe. Hinsichtlich der Unterschriftsleistung des Verwalters habe das Landgericht sogar ausdrücklich offen gelassen, ob vom Verwalter tatsächlich der vorgelegte Kontoeröffnungsantrag unterschrieben worden sei. Vom Landgericht sei darüber hinaus verkannt worden, dass von Seiten der Beklagten ausdrücklich bestritten worden sei, dass der fragliche Kontoeröffnungsantrag vom 22.04.2002 der kontoführenden Bank überhaupt tatsächlich vorgelegt worden sei und dass das als Anlage K7 vorgelegte Anschreiben vom 17.04.2002 der Bank tatsächlich übermittelt worden sei. Für den Zugang bzw. die tatsächlich erfolgte Übermittlung der vorgenannten Schriftstücke sei von Seiten der Klägerin kein taugliches Beweisangebot unterbreitet worden. Das Landgericht habe in unzulässiger Weise den Zugang der fraglichen Schreiben unterstellt. Aufgrund der nachweislich hohen kriminellen Energie des Geschäftsführer der fraglichen Hausverwaltungsgesellschaft liege es nahe, dass die fraglichen Schreiben nur als ,,interne Beweisstücke‘‘ konzipiert und deshalb auch nur in verwalterinternen Akten niedergelegt worden seien. Jedenfalls hätte das Landgericht bei zutreffender Würdigung aller vorgelegten Unterlagen der Optima Hausverwaltung die Schlussfolgerung ziehen müssen, dass der Verwalter ein eigenes (Spar-) Konto und nicht etwa ein WEG-Konto angelegt habe. Es sei von Seiten des früheren Verwalters bewusst ein Eigen-Konto in der Form eines Sparkontos angelegt worden. Hinsichtlich eines Eigengeschäfts sei eine nachträgliche Genehmigung aber rechtstechnisch gar nicht möglich; nur ein Fremdgeschäft könne nachträglich genehmigt werden. Die gegenteilige Sichtweise des Landgerichtes beruhe auf einem Denkfehler, sodass die Beweisführung fehlerhaft sei.
Im Ausgangspunkt sei dem Landgericht zuzustimmen, dass unter der Voraussetzung des Vorliegens eines WEG-Kontos die Rückabwicklung über die Eingriffskonditionen zu erfolgen hätte. Eine Rückabwicklung über die Eingriffskondition bedeute entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichtes keineswegs zwingend, dass die Rechtsgrundsätze der Vorteilsausgleichung von vornherein unanwendbar wären oder aber dass nicht zumindest bei der Saldierung Korrekturen vorgenommen werden müssten. Die zu diesen Fragen ergangene Rechtsprechung habe das Landgericht übersehen bzw. nicht gekannt. Richtig sei im Ausgangspunkt, dass die Grundsätze der Vorteilsausgleichung bei der Eingriffskondition grundsätzlich nicht anwendbar seien. Allerdings könne in Einzelfällen unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 242 BGB anerkanntermaßen anderes gelten. Die vom Landgericht allein in Bezug genommene BGH-Entscheidung stehe dem nicht entgegen. Dort sei nämlich offenkundig unstreitig gewesen, dass die Klägerin hinsichtlich des veruntreuten Betrages keine Kompensation erhalten habe. Der Beklagten sei jedenfalls bekannt, dass der Klägerin exakt der gleiche Betrag, wie er streitgegenständlich sei, von Seiten einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft, nämlich der WEG Mittlerer Hasenpfad, in engem zeitlichen Zusammenhang überwiesen worden sei. Die hier streitgegenständlichen Überweisung an die Beklagte sei wenig später erfolgt. Die Klägerin sei nicht geschädigt. Sie habe exakt den gleichen Betrag wie hier eingeklagt von einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Aufgrund der hier ausnahmsweise anwendbaren Vorteilsausgleichung bzw. einer konsequenten Anwendung der Saldotheorie könne die Klägerin zur Erhebung einer Bereicherungsklage mangels Vorlage eines Schadens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben aber nicht mehr berechtigt sein. Die Erstrichterin habe deshalb zu Unrecht die hier vorgetragenen Gründe eines fehlenden Schadens nicht geprüft bzw. unter Verkennung der tatbestandlichen Reichweite des Urteils des Bundesgerichtshofs – III ZR 436/12 – diese Rechtsgrundsätze vorliegend zu Unrecht als nicht einschlägig erachtet. Der Beklagten sei es trotz intensiver Nachforschungen nicht gelungen, Adresse und Verwalter der WEG Mittlerer Hasenpfad ausfindig zu machen. Der Beklagten stehe damit keine Möglichkeit der Schadloshaltung zu. Sie sei darauf angewiesen, gegenüber der Klägerin den Einwand der Anwendbarkeit der Vorteilsausgleichung zu erheben. Wegen der weiteren Einzelheiten ihres Berufsvorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 17.01.2019 sowie auf die Schriftsätze vom 03.04.2019 und 15.08.2019 verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
unter Aufhebung des am 16.11.2018 verkündeten und am 23.11.2018 zugegangenen Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main 2-14 O 54/17 den Vollstreckungsbescheid vom 25.01.2018 aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und führt aus, das Urteil des Erstgerichtes sei im Ergebnis richtig. Sie – die Klägerin – sei Inhaberin von zwei Konten bei der Frankfurter Sparkasse. Es handele sich dabei um ein Girokonto mit der Kto.-Nr. 200168355 und um ein Konto für Rücklagen mit der Kto.-Nr. 1245311237. Streitgegenständlich sei vorliegend eine Abbuchung von dem Girokonto mit der Kto.-Nr. 200168355 vom 19.02.2014. Unzutreffend sei das Erstgericht davon ausgegangen, dass der Kontoeröffnungsantrag vom 22.04.2002 das streitgegenständliche Konto mit der Kto.-Nr. 200168355 betreffe. Dieser Kontoeröffnungsantrag betreffe jedoch das Konto für Rücklagen mit der Kto.-Nr. 1245311237 und habe lediglich als Beweis dafür dienen sollen, dass sämtliche Konten bei der Frankfurter Sparkasse ordnungsgemäß auf die WEG Alt Fechenheim eröffnet worden seien. Zum Girokonto der Klägerin seien keine archivierten Kontoeröffnungsunterlagen mehr vorhanden. Laut der im Computersystem der Sparkasse ersichtlichen Daten sei das Konto jedoch von Anfang an auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Alt Fechenheim eröffnet worden, was bereits erstinstanzlich unter Beweis (Zeugnis der Mitarbeiterin der Frankfurter Sparkasse, Frau Isabelle Rödiger) gestellt worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten ihres Berufsvorbringens wird auf die Berufserwiderung vom 15.03.2019 sowie auf den Schriftsatz vom 09.04.2019 verwiesen.
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Rödiger. Wegen des Beweisergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.07.2019 verwiesen.
B.
I. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Weder beruht das angefochtene Urteil auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die noch § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
1. Die Rüge der Beklagten, es habe ein unzuständiges Gericht entschieden, greift hier schon deshalb nicht durch, weil die Berufung nach § 513 Abs. 2 ZPO nicht darauf gestützt werden kann, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat (Heiler in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 513 ZPO, Rn. 7).
2. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass der Klägerin ein Anspruch aus 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB in Höhe von 30.000 € gegen die Beklagte zusteht. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Beurteilung.
a) Zunächst einmal bestehen keine Zweifel daran, dass der auf das Konto der Beklagten IBAN DE66 5019 0000 6100 8627 33 eingegangene Betrag in Höhe von 30.000 € von dem bei der Frankfurter Sparkasse geführten Girokonto mit der Kto.-Nr. 200168355 überwiesen wurde, wie dies die Klägerin bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 08.03.2018 dargetan hat. Es handelt sich nicht – wie dies die Beklagte mit Schriftsatz vom 03.04.2019 geltend macht – um einen ,,nachgeschobenen‘‘, sondern um einen mit der Berufungserwiderung wiederholten und klarstellenden Vortrag. Diesen Vortrag hat die Klägerin bereits erstinstanzlich durch Vorlage eines Einlieferungsscheins untermauert, und die Beklagte ist diesem Vorbringen nicht mit einem ausreichendem Sachvortrag entgegengetreten, sie hat insbesondere nicht dargelegt, von welchem anderen Konto der Betrag überwiesen worden sein soll. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen, denn dass der Betrag von einem Konto stammt, das die Klägerin als Inhaberin ausweist, ist nach dem landgerichtlichen Urteil als unstreitig festgestellt. Diese Tatsachenfeststellung, deren Berichtigung die Beklagte nicht beantragt hat, bindet den Senat (§ 314 ZPO).
b) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist Rechtsinhaberin des bei der Frankfurter Sparkasse geführten Girokontos mit der Kto.-Nr. 200168355 die Klägerin und nicht die ehemalige Verwalterfirma Optima.
Zwar hat das Landgericht zu Unrecht auf den Kontoeröffnungsantrag vom 22.04.2002 abgestellt, der nach der Darstellung der Klägerin das Konto für Rücklagen mit der Kto.-Nr. 1245311237 und nicht das Girokonto mit der Kto.-Nr. 200168355 betrifft. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung des Senats fest, dass das Girokonto Kto.-Nr.: 200168355 für die „WEG Alt Fechenheim 104-106“ bei der Frankfurter Sparkasse eröffnet wurde und die Klägerin Kontoinhaberin ist.
aa) Für die Frage, wer der Bank gegenüber berechtigter Kontoinhaber geworden ist, ist maßgebend, wer bei der Kontoerrichtung als Forderungsberechtigter auftritt oder bezeichnet wird. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles ist somit zu prüfen, wer nach dem erkennbaren Willen des die Kontoeröffnung beantragenden Kunden Gläubiger der Bank sein sollte (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 1987 – II ZR 98/87 -, Rn. 12, juris; Kropf in: Kümel/Mülbert/Früh/Seyfried, Bank-und Kapitalmarktrecht, 5. Aufl. 2019, Kontobeziehung (Kropf), Rn. 3_908).
Eröffnet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Konto ist zu unterscheiden: Bei einem offenen Treuhandkonto tritt der Verwalter als Treuhänder auf und ist als Kontoinhaber anzusehen. Das Konto wird auf den Namen des Verwalters eröffnet und mit einem Zusatz versehen, aus dem der Treuhandcharakter des Kontos erkennbar wird. Beim sog. verdeckten Treuhandkonto handelt es sich rechtlich mangels Offenlegung der materiellen Berechtigung am Kontoguthaben um ein Eigenkonto des Verwalters. Beim offenen Fremdkonto wird das Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet. Der Verwalter tritt lediglich als Verfügungsberechtigung auf.
bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass es sich bei dem Girokonto nicht um ein Eigenkonto der Optima (also ein auf ihren Namen lautendes Konto ohne Offenlegung ihrer Treuhandstellung) handelt, wie dies die Beklagte geltend macht, sondern ein offenes Fremdkonto anzunehmen ist, bei dem die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft Kontoinhaberin ist und die Optima lediglich Verfügungsberechtigte war.
(1) Die Zeugin R hat den Vortrag der Klägerin bestätigt und glaubhaft bekundet, dass die im Computersystem der Sparkasse ersichtlichen Daten ergeben, dass das vorbezeichnete Girokonto 200168355 am 14.03.2001 auf die Wohnungseigentümergemeinschaft Alt Fechenheim 104-106 eröffnet worden ist, und dass diese seit der Eröffnung als Kontoinhaberin geführt wird. Für die Annahme, dass das vorgenannte Konto als verwaltereigenes Konto errichtet oder als Eigenkonto der Verwaltung behandelt wurde, fehlen somit greifbare Anhaltspunkte.
(2) An der Einschätzung, dass die Klägerin Rechtsinhaberin des vorgenannten Kontos ist, vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass zum Zeitpunkt der Kontoeröffnung die Kontofähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft zweifelhaft war, weil die überwiegende Meinung bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02. Juni 2005 – V ZB 32/05 –(BGHZ 163, 154-180) davon ausging, dass der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtsfähig ist, d.h. vor Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei angesehen wurden, wenn der Verwalter gegenüber einem Dritten, etwa einem Kreditinstitut, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag schloss. Seit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht deren Teilrechtsfähigkeit jedenfalls nicht mehr in Frage, und die Rechtsfähigkeit als Voraussetzung der Kontofähigkeit ist zudem durch die am 01.07.2007 in Kraft getretene WEG-Novelle auch gesetzlich für die Wohnungseigentümergemeinschaften anerkannt. § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG bestimmt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Inhaberin der gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten ist, Abs. 7 bestimmt zudem, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft die eingenommenen Gelder sowie die rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechte gehören. Die Gemeinschaft weist somit eine rechtliche Verselbständigung im Verhältnis zu den in ihr zusammengeschlossenen Wohnungseigentümern auf (vgl. Kropf in: Kümpel/Mülbert/Früh/Seyfried, Bank- und Kapitalmarktrecht, 5. Aufl. 2019, Kontobeziehung (Kropf), Rn. 3_903), so dass die Kontoinhaberschaft der Klägerin hinsichtlich des Girokontos mit der Kto.-Nr.: 200168355 und der Bezeichnung „ WEG Alt Fechenheim 104-106“ zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Überweisung am 19.02.2014 nicht zweifelhaft ist.
c) Durch die Überweisung der Verwalterin am 19.02.2014 von dem vorgenannten Girokonto der Klägerin auf das Konto der Beklagten ist die Beklagte in sonstiger Weise auf Kosten der Klägerin bereichert worden (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB scheidet schon deshalb aus, weil aus Sicht beider Parteien ein mit der Überweisung verfolgter Leistungszweck fehlte. Insbesondere war kein Kausalverhältnis erkennbar, auf das sich die Überweisung hätte beziehen können (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 – III ZR 436/12 -, Rn. 9, juris).
d) Der Anspruch der Klägerin ist nicht gemäß § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Denn die Beklagte kann sich gemäß § 819 Abs. 1 BGB nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen. § 166 Abs. 1 BGB, der Kenntnisse des Vertreters dem Vertretenden zurechnet, ist im Rahmen des § 819 Abs. 1 BGB zumindest entsprechend anwendbar. Die Beklagte muss sich deshalb die Kenntnis des Geschäftsführers der Optima von dem fehlenden Rechtsgrund der Überweisung entsprechend § 166 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 818 Abs. 4 BGB nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann (BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 – III ZR 436/12 -, Rn. 10 ff., juris).
e) Die Beklagte kann sich im Rahmen des Bereicherungsausgleichs auch nicht auf eine fehlende Entreicherung der Klägerin berufen. Die Grundsätze der Vorteilsausgleichung finden entgegen der Ansicht der Beklagten hier keine Anwendung (vgl. auch BGH, Urteil vom 05. November 2002 – XI ZR 381/01 -, BGHZ 152, 307-317, Rn. 26). Ein eigener Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Ausgleich der von der Klägerin rechtsgrundlos erlangten Zahlungen, der im Wege der Saldierung zu einer Verrechnung der Bereicherungsschuld der Beklagten führen könnte, besteht nicht. Sofern der Klägerin tatsächlich Zahlungen von dritter Seite her bzw. anderen Wohnungseigentümergesellschaften zugeflossen sein sollten, ist dieser Vermögensvorteil der Klägerin gerade nicht aus dem Vermögen der Beklagten zugeflossen, so dass die Klägerin insoweit auch nicht auf Kosten der Beklagten bereichert worden ist. Die Klägerin ist dann zudem Bereicherungsansprüchen anderer Eigentümergesellschaften ausgesetzt; es handelt sich – worauf das Landgericht bereits hingewiesen hat – um getrennt zu beurteilende Kondiktionsverhältnisse.
Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet keine abweichende Beurteilung. Den von der Beklagten zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs liegen andere Sachverhaltskonstellationen zugrunde. Abgesehen davon hat die Klägerin auch bestritten, „exakt“ den gleichen Betrag, wie er in vorliegendem Fall streitgegenständlich ist, von Seiten der WEG Mittlerer Hasenpfad erhalten zu haben, wie dies die Beklagte behauptet. Die Klägerin hat ausgeführt, dass sich eine entsprechende Überweisung weder aus den Feststellungen des Insolvenzverwalters, noch aus dem als Anlage beigefügtem Kontoauszug der Frankfurter Volksbank vom 31.12.2013 erschließe, aus dem sich lediglich ergebe, dass seitens der WEG Heinrich-Hoffmann-Str. eine Zahlung an die WEG Mittlerer Hasenpfad erfolgt sei. Außerdem hat die Klägerin dargelegt, dass von ihrem Konto am 16.09.2014 ebenfalls zu Unrecht eine Zahlung in Höhe von 20.000 € auf das Konto der WEG Mittlerer Hasenpfad 26-32, Kto.-Nr. 6000860547 erfolgt sei. Dem ist die Beklagte nicht mehr mit einem substantiierten Sachvortrag entgegengetreten.
f) auch dem weiteren Berufungsvorbringen misst der Senat keine entscheidungserhebliche Bedeutung bei.
II. Die Beklagte hat die Kosten der Berufung zu tragen, da ihr Rechtsmittel keinen Erfolg hat (§ 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision gegen dieses Urteil war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Die Frage des bereicherungsrechtlichen Ausgleich zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften wegen Überweisung des untreuen, gemeinsamen Verwalters ist mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Januar 2014 – III ZR 436/12 – höchstrichterlich entschieden. Da die vorliegende Entscheidung im Übrigen einen Einzelfall betrifft, ohne von der höchst- oder obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen, kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung eines einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
32. LANDGERICHT DARMSTADT Az.: 6 S 243/18, 26.4.2019
Landgericht Darmstadt
6 S 243/18 Hinweisbeschluss vom 26.4.2019
Stichworte:
Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach Mietende trotz Verkauf der Wohnung
Beschluss
In dem Rechtsstreit
I.
Die Kammer weist darauf hin, dass sie sich nach dem derzeitigen Sach-und Streitstand sowie vorbehaltlich neuer Erkenntnisse der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nicht anzuschließen vermag.
Vielmehr dürfte in zweiter Instanz vor einer abschließenden Entscheidung in der Sache eine Beweisaufnahme durch Zeugeneinvernahme sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens durchzuführen sein.
Das Amtsgericht hat zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch der Klägerseite wegen behaupteter Schäden an der Mietsache mit der Begründung abgelehnt, dass die in erster Instanz durchgeführte Beweisaufnahme nicht mit der erforderlichen Sicherheit bestätigt habe, dass die Klägerin aufgrund des Rückgabezustandes der Wohnung einen Abschlag auf den Kaufpreis habe hinnehmen müssen.
Das Amtsgericht hat damit einen Anspruch nach § 251 BGB geprüft und verneint.
Insoweit hat aber die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung zu Recht ausgeführt, dass vorliegend § 251 BGB nicht zum Zuge komme, da seitens der Klägerin Schadensersatz statt der Leistung (früher: Schadensersatz wegen Nichterfüllung) gegenüber den Beklagten geltend gemacht wird, der seine Grundlage in dem zwischen den Parteien ursprünglich bestehenden Mietvertrag hat. Sofern die Beklagten ihrer Verpflichtung, verursachte Beschädigungen an der Mietsache durch Reparaturen zu beheben, nicht nachgekommen sein sollten, würde daraus nämlich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz statt der Leistung folgen (BGH, Urteil vom 19.10.1988, Az.: VIII ZR 22/88 zu § 326 BGB a.F.= Schadensersatz wegen Nichterfüllung).
Auf die Berechnung eines solchen Schadens hat es grundsätzlich keinen Einfluss, wenn der Gläubiger die Sache nachfolgend veräußert (BGH; Urteil vom 22.09.2004, Az.: VIII ZR 360/03)
Danach dürfte es erforderlich sein, eine Beweisaufnahme über den Zustand der Wohnung nach Auszug der Beklagten durchzuführen. Gegebenenfalls wären auch die Parteien zur Frage der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen informatorisch anzuhören.
Lediglich vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Argumentation der Klägerseite zu § 251 BGB nicht zu folgen sein dürfte. Es fehlt bisher jeder Vortrag dazu, dass es der Klägerin möglich gewesen wäre, die streitgegenständliche Wohnung ohne das Vorhandensein der geltend gemachten Beschädigungen zu einem Preis von EUR 149.000,– zu veräußern.
Soweit die Beklagtenseite treuwidriges Verhalten der Klägerseite hinsichtlich der eingeforderten Mängelbeseitigung unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung rügt, ist dem entgegen zu halten, dass hinreichende Anhaltspunkte für ein entsprechendes klägerisches Verhalten nicht ersichtlich sind.
Die Klägerin macht gegenüber den Beklagten ihr zustehende Rechte geltend, von denen Abstand zu nehmen sie keinen Anlass hatte.
Insbesondere lässt das Schreiben der Eheleute Malkin vom 06.07.2017 die zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits bestehenden rechtlichen Verpflichtungen unberührt.
Soweit die Beklagtenseite weiterhin eingewandt hat, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine fiktive Schadensabrechnung nicht mehr möglich sei, folgt die Kammer dem in dieser Allgemeinheit gleichfalls nicht.
Die von dem Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.02.2018 bezieht sich ausdrücklich auf die spezielle Situation im Werkvertragsrecht und gerade nicht, wie vorliegend, auf die Beschädigung einer Sache.
II.
Vor diesem Hintergrund erlaubt sich die Kammer, den nachfolgenden Vergleichsvorschlag zu unterbreiten.
Die Kammer gibt zu bedenken, dass durch einen Vergleichsabschluss der Rechtsstreit zeitnah und kostengünstig, nämlich ohne weitere Beweisaufnahme, zu einem Abschluss gebracht werden könnte.
Insbesondere vor dem Hintergrund, dass das das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis mittlerweile schon seit über 1 ½ Jahren beendet ist, erscheint es sinnvoll, die noch zwischen den Parteien bestehenden Streitpunkte einer alsbaldigen Klärung zuzuführen.
Angesichts der hinsichtlich der behaupteten Beschädigungen anstehenden Beweisaufnahme bzw. der im Raum stehenden informatorischen Anhörung der Parteien hat die Kammer im Vergleichswege den klägerseits eingeforderten Betrag halbiert.
Zwar sind einzelne Schadenspositionen von den Beklagten nicht ausdrücklich bestritten worden, was etwa für das Anbringen einer Ablage auf den Fliesen im Bad oder den Einbau des falschen Abwasserrohrs am WC gilt. Dagegen war aber zulasten der Klägerin ein etwaiger Abzug neu für alt zu berücksichtigen. Danach erscheint es angemessen, die Hälfte der noch verbliebenen Klageforderung als zu zahlenden Betrag anzusetzen.
Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind bereits in voller Höhe durch das Amtsgericht zugesprochen worden.
Vergleichsvorschlag:
1.
Die Beklagten zahlen als Gesamtschuldner zur Abgeltung der Klageforderung an die Klägerin über den durch das Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag hinaus einen weiteren Betrag in Höhe von EUR 1.443,–.
2.
Von den Kosten erster Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 75% und die Klägerin 25%.
Die Kosten zweiter Instanz und die Kosten dieses Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
Die Kammer weist darauf hin, dass sich durch einen Vergleichsabschluss gemäß § 278 Abs. 6 ZPO die Gerichtsgebühren von 4 auf 2 verringern.
Es wird Ihnen Gelegenheit gegeben innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieses Schreibens zu dem Hinweis der Kammer und insbesondere zum gerichtlichen Vergleichsvorschlag Stellung zu nehmen. Sollte eine der Parteien einen abweichenden Vergleichsvorschlag unterbreiten wollen, wird gebeten, diesen vollständig ausformuliert – einschließlich Kostenregelung – mitzuteilen, damit die Gegenseite gegebenenfalls lediglich noch zuzustimmen braucht.
33. Verwaltungsgericht Darmstadt, Aktenzeichen: 3 K 5077/17.DA, vom 15.10.2019, rechtskräftig
Kommunalrecht: Fragerecht des Stadtverordneten auch hinsichtlich stadteigener Gesellschaften, § 50 Abs. 2 HGO
Verwaltungsgericht Darmstadt
Im Namen des Volkes
Urteil
In dem Verwaltungsstreifverfahren
des Herrn W,
Klägers,
bevollmächtigt:
Rechtsanwälte Dr. Alexander Herbert und Kollegen,
gegen
den Magistrat der X, vertreten durch den Bürgermeister als Vorsitzenden,
wegen Kommunalverfassungsrecht hat das Verwaltungsgericht Darmstadt – 3. Kammer -durch
Richter Gatzka als Berichterstatter
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15. Oktober 2019 für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, folgende Fragen des Klägers vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten:
1. Erhielt der ehemalige Erste Stadtrat H während dessen Amtszeit als Erster Stadtrat die Zusage, nach dessen Amtszeit als Erster Stadtrat ein Fahrzeug privat zu nutzen, dessen Kosten von der Wohnbau X GmbH getragen werden?
2. Welche sonstigen Vergütungen ( Zahlungen, geldwerter Vorteil z.B. Mobilfunkgebühren und PC-gestellung) erhielt der Erste Stadtrat der Stadt X, Herr H, von der X GmbH nach dessen Amtszeit als Erster Stadtrat aufgrund der Zusage während dessen Amtszeit als Erster Stadtrat?
3. Besteht eine während der Amtszeit des ehemaligen Ersten Stadtrats Herrn H vereinbarte vertragliche Verpflichtung der X GmbH, dem ehemaligen Ersten Stadtrat der Stadt X Herrn H die für ihn kostenlose Nutzung eines Fahrzeugs im Jahre 2018 zu ermöglichen?
4. Weshalb wurde auf die Beratung und Billigung/Genehmigung des Vertrages zwischen dem ehemaligen Ersten Stadtrat Herrn H und der X GmbH verzichtet ( gemeint ist der Vertrag, der im September und Oktober 2011 im Aufsichtsrat der X beraten wurde)?
5. Welche Leistungen wurden während der Amtszeit des ehemaligen Ersten Stadtrates Herrn H für die X GmbH durch diesen erbracht, die nach Ende der Amtszeit des Ersten Stadtrates Herrn H vergütet werden oder wurden? Es geht hier um Gewährung von Fahrzeugen, Zahlungen, geldwerter Vorteil z.B. Mobilfunkgebühren und PC-Gestellung
Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über Auskunftsansprüche des Klägers.
Der Kläger ist Stadtverordneter der Stadt X und gehört der Fraktion ,, ´´ an. Der Beigeladene war bis zum 31.12.2013 Erster Stadtrat. Parallel dazu war er seit dem Jahr 2005 stellvertretender Geschäftsführer der X GmbH, einer 100- prozentigen Tochter der Stadt X. Zweck der Gesellschaft ist die Bereitstellung von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu wirtschaftlichen vertretbaren Bedingungen (§ 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichten Auszüge des Gesellschaftsvertrages Bezug genommen (Bl. 11,67f. der Gerichtsakte). Nachdem der hauptamtliche Geschäftsführer der Wohnbau X GmbH Ende 2011 entlassen wurde, übernahm der Beigeladene dessen Funktion bis zum 31. 12. 2013. Währenddessen war er weiterhin als Erster Stadtrat tätig.
Mit Schreiben an den Stadtverordnetenvorsteher vom 17.03.2017, überschrieben mit ,,Fragen des Stadtverordneten W an den Bürgermeister (…) Mit Bitte um Beantwortung in der Stadtverordnetenversammlung am 30.03.2017´´, bat der Kläger um Beantwortung mehrerer Fragen an den Bürgermeister in der kommenden Sitzung der Stadtverordnetenversammlung (Bl. 82 der Behördenakte). In dieser Sitzung wurde unter dem ,,Tagesordnungspunkt 1 Fragestunde´´ folgende Frage des Klägers zur Wohnbau X GmbH (TOP1.1) in seiner Abwesenheit von dem Stadtverordneten Dr. Jan Wickelmann (GRÜNE) vorgetragen:
,,Frage 1: Welche Leistungen wurden während der Amtszeit des ehemaligen Ersten Stadtrates, Herrn Hölzel, für die Wohnbau X GmbH durch diesen erbracht, die nach Ende der Amtszeit des Ersten Stadtrates Herrn Hölzel vergütet werden oder wurden? Es geht hier um Gewährung von Fahrzeugen, Zahlungen, geldwerter Vorteil z.B. Mobilfunkgebühren und PC-Gestellung.´´
Hierauf antwortete der Bürgermeister, es werde aus der Frage leider nicht ersichtlich, ob Leistungen und Vergütungen in der Funktion des Ersten Stadtrates oder als Geschäftsführer der Wohnbau X GmbH gemeint seien. Die Vergütungen der Stadt X könnten den entsprechenden Haushalten neben Stellenplänen entnommen werden. Die Vergütungen der Wohnbau X GmbH oblägen gemäß dem Gesellschaftsvertrag dem Aufsichtsrat. Mit Blick auf die gesetzlichen Vorgaben zur Verschwiegenheit und der Funktionen der einzelnen Organe dürfte der Beklagte hierzu keine weiteren Angaben machen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den zu den Akten gereichten Auszug der Sitzungsniederschrift Bezug genommen (Bl. 25-27 der Gerichtsakte).
Mit Schreiben an den Stadtverordnetenvorsteher vom 28.04. 2017 bat der Kläger unter anderem um Beantwortung folgender Frage im Rahmen der kommenden Sitzung der Stadtverordnetenversammlung:
,, Weshalb wurde auf die Beratung und Billigung/Genehmigung des Vertrages zwischen dem ehemaligen Ersten Stadtrat Herrn Hölzel und der Wohnbau Mülheim GmbH verzichtet (gemeint ist der Vertrag der im September und Oktober2011 im Aufsichtsrat der Wohnbau X GmbH beraten wurde)?´´
Das Schreiben wurde vom Kläger nicht handschriftlich unterzeichnet. Das Präsidium der Stadtverordnetenversammlung beschloss am 09.05.20017 unter Verweise auf eine Stellungnahme des Hessischen Städte- und Gemeindebundes (Bl. 115 der Behördenakte); DIE Frage als nicht zulässig abzuweisen.
Mit Schreiben vom 25.08.2017 bat Kläger um Beantwortung weiterer Fragen in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 07.09.2017:
„Erhielt der ehemaligen Erste Stadtrat Heinz Hölzel während dessen Amtszeit als 1. Stadtrat die Zusage, nach der Amtszeit als 1. Stadtrat ein Fahrzeug privat zu nutzen, dessen Kosten von der Wohnbau X GmbH getragen werden?“
„Welche sonstigen Vergütungen (Zahlungen, geldwerter Vorteil, zum Beispiel Mobilfunkgebühren PC-Gestellungen) erhielt der ehemalige Erste Stadtrat der Stadt X GmbH nach dessen Amtszeit als erster Stadtrat, aufgrund der Zusage während dessen Amtszeit als 1. Stadtrat.
„Besteht eine während der Amtszeit des ehemaligen Ersten Stadtrats Herrn Hölzel vereinbarte vertragliche Verpflichtung der Wohnbau X GmbH dem ehemaligen Ersten Stadtrat der Stadt X Herrn Hölzel die für ihn kostenlose Nutzung eines Fahrzeugs im Jahr 2018 zu ermöglichenß“
Auch dieses Schreiben war vom Kläger nicht handschriftlich unterzeichnet. Das Präsidium der Stadtverordnetenversammlung beschloss in seiner Sitzung vom 05.09.2017 zunächst, diese Fragen nicht zuzulassen. Im Nachgang beschloss der Beklagte in seiner Sitzung am 09.10.2017, diese Fragen schriftlich zu beantworten (Bl. 161 der Behördenakte). Der Bürgermeister beantworte mit Schreiben vom 12.10.2017 alle Fragen gleichlautend: Für die Angabe der Geschäftsführerbezüge habe die Gesellschaft die Schutzklausel gem. § 286 Abs. 4 HBG in Anspruch genommen. Zudem verweise er auf § 52 Abs. 1 GmbHG und § 93 AktG.
Am 08.11.2017 hat der Kläger Klage erhoben.
Zur Begründung führt er aus, dass eine Beantwortung seiner Fragen nicht bzw. nur ansatzweise oder ausweichend erfolgt sei. Der Beklagte sei nach § 50 Abs. 2 S. 5 HGO zur Beanbtwortung der Fragen verpflichtet. Sämtliche streitgegenständliche Fragen seien vom Kläger schriftlich eingereicht worden. Es sei in X in den letzten Jahrzehnten durchgängige fraktionsübergreifende Praxis gewesen, dass Fragen an den Magistrat nahezu ausnahmslos im Rahmen der Fragestund gestellt worden seien. Dazu hätten die Fragen zehn Tage vorher schriftlich eingereicht werden müssen oder nur aus einem Fragesatz bestehen dürfen. Die digitale Einreichung per E-Mail ohne handschriftliche Unterschrift sei üblich gewesen. Die Fragen seien sodann in der nächsten Sitzung der Stadtverordnetenversammlung oder, wenn dies nicht möglich gewesen sei, schriftlich durch den Magistrat beantwortet worden. Der Fragesteller oder ein anderes Mitglied seiner Fraktion hätten dazu die Fragen in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung verlesen. Der Beklagte könne sich auf etwaige formale Fehler im Gerichtsverfahren nicht mehr berufen.
Der Auskunftsanspruch richte sich auch auf Vorgänge, die die kommunale GmbH beträfen. Die Frage aus dem Schreiben vom 28.04.2017 betreffe das Verhalten des Beklagten in der Wahrnehmung seiner Aufklärung, ob Handlungen zum Schaden der Stadt X stattgefunden hätte und die Vorschrift des § 125 Abs. 1 HGO umgangen worden sei. Es sei ein klarer Bezug zur Haushaltssituation gegeben. Es dürfe keinen Unterschied machen, dass nicht die Frage der Verwendung von finanziellen Mitteln im Fokus stehe, sondern die Frage, ob der gesetzlich vorgesehene Rückfluss von Geldern an die Stadtkasse verhindert worden sei. Es gehe um die Frage, ob Einnahmen hätten erzielt werden können und, wenn dies möglich gewesen wäre, warum dies geschehen sei. Vorteile und Einkünfte würden aus öffentlichen Geldern bezahlt, sondern es sich nicht einzig um einen internen Vorgang handele.
Die Vorschrift des § 286 HGB könne nicht auf Auskünfte des Magistrats einer Stadt angewendet werden. Auch Vorschriften des GmbHG könnten einem Auskunftsanspruch des Klägers nicht entgegengehalten werden.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die Fragen des Klägers aus der Stadtverordnetenversammlung
– vom 7. September 2017 zu Z. 1, 3 und 3
– vom 11. Mai 2017 zu Z. 8
– vom 30. März 2017 zu Z. 1
vollständig, zeitnah und wahrheitsgemäß zu beantworten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage sei unbegründet. Es handele sich nicht um schriftliche Anfragen nach § 50 Abs. 2 HGO. Aus dem Klageantrag ergebe sich nicht, dass der Kläger die Beantwortung schriftlicher Anfragen begehre. Auf Grundlage der Geschäftsordnung der Stadtverordnetenversammlung und deren Ausschüsse sei zwischen schriftlichen Anfragen im Sinne von § 50 Abs. 2 HGO (§ 16 der Geschäftsordnung) sowie der Fragestunde (§ 17 der Geschäftsordnung) zu differenzieren. Der Kläger habe eindeutig begehrt, dass seine Fragen in der nächsten Stadtverordnetenversammlung beantwortet werden. Beim schriftlichen Anfragerecht im Sinne des § 50 Abs. 2 HGO obliege es aber alleine der Entscheidung des Magistrats, ob Anfragen schriftlich oder mündlich in einer Sitzung beantwortet würden. Der Kläger könne im Rahmen des schriftlichen Anfragerechts dem Beklagten nicht vorgeben, in welcher Form die Beantwortung erfolgen solle. Eine andere Handhabung habe es in der Stadt X nicht gegeben. Auch könne sich der Kläger darauf nicht berufen. Eine rechtswidrige Verwaltungspraxis könne keinen Rechtsanspruch begründen.
Das Fragerecht des § 50 Abs. 2 HGO sei zudem begrenzt auf die Körperschaft „Gemeinde“ und erstreckte sich nicht auf andere juristische Personen. Ein Überwachungsrecht bezüglich Unternehmen sei nicht vorgesehen. Die Fragen des Klägers stünden jedoch in Zusammenhang mit dem Anstellungsverhältnis des Beigeladenen bei der Wohnbau X GmbH.
Es seien rein interne Vorgänge der GmbH betroffen. Sämtliche Fragen beträfen das Anstellungsverhältnis des Beigeladenen. Dabei handele es sich um eine personalrechtliche Angelegenheit, die alleine den Beigeladenen und die GmbH betreffe. Die Frage, ob der Beigeladene Abführungspflichten hatte oder nicht, sei allein dessen persönlichem Lebensbereich zuzuordnen. Es gehe gerade nicht um die Frage, auf welche Art und Weise öffentliche Gelder verwendet würden. Das Gehalt des Beigeladenen sei von der GmbH gezahlt worden und stelle aus diesem Grund keinen öffentlichen Vorgang dar und habe mit öffentlichen Haushaltsmitteln unmittelbar nichts zu tun.
Die Fragen würden auf Angelegenheiten der Gesellschaft abzielen, die lediglich im Rahmen der gesellschaftsrechtlichen Vorschriften der §§ 52 GmbHG, 116 AktG i. V. m. 93 AktG gestellt werden könnten. Diese Regelungen würden leerlaufen, sollten sie keine Aufwendungen finden.
Die Fragen „Z. 1, 3, 4“ habe der Bürgermeister bereits schriftlich beantwortet. Im Übrigen beträfen die Fragen nicht die Verwaltung der Stadt X, sondern den internen Bereich der Wohnbau X GmbH und das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Beigeladenen.
Dem Schreiben vom 25.08.2018 fehle es an der Unterschrift. Bereits aus diesem Grund müsse die Anfrage nicht beantwortet werden.
Bei der Fragestellung im Schreiben des Klägers vom 28.04.2017 handele es sich um eine rechtliche Bewertung bzw. Rechtsfrage, die vom Fragerecht nicht umfasst sei und vom Beklagten nicht beantwortet werden müsse. Es bestehe keine Beantwortungspflicht, da es um das Anstellungsverhältnis des Beigeladenen gehe. Des Weiteren sei das Schreiben vom Kläger ebenfalls nicht unterschrieben worden.
Die Frage 1 aus der Stadtverordnetenversammlung vom 30.03.2017 sei unklar formuliert. Darüber hinaus sei diese nicht so formuliert, dass eine kurze Beantwortung möglich sei. Im Übrigen enthalte die Frage durch die Aufzählung der angeblichen Vorteile eine Wertung, dass in unzulässiger Weise Vorteile in Anspruch genommen worden seien. Weiterhin sei diese Frage nicht vom Kläger selbst, sondern von einem anderen Stadtverordneten vorgetragen worden. Auch aus diesem Grund bestehe keine Beantwortungspflicht durch den Beklagten.
Der Beigeladene hat mitgeteilt, dass er kein Interesse daran habe, die Preisgabe von Informationen zu verhindern. Die Weitergabe von Informationen, die den Bereich der Wohnbau X beträfen, dürften lediglich unter Berücksichtigung der bestehenden Rechtslage weitergegeben werden. Bei den streitgegenständlichen Informationen handele es sich um höchstpersönliche Daten, die das Anstellungsverhältnis bei der Wohnbau X GmbH beträfen. Einen eigenen Antrag hat der Beigeladene nicht gestellt.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie ein Band Verwaltungsvorgänge verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung gewesen sind.
Entscheidungsgründe
Über die Klage entscheidet alleine der Berichterstatter, da sich die Beteiligten damit einverstanden erklärt haben (§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO).
Die Klage ist zulässig.
Der Kläger ist analog § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Eine Verletzung der ihm von der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) insoweit eingeräumten Mitwirkungsrechte erscheint nicht von vornherein ausgeschlossen.
Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der Kläger auch hinsichtlich der Frage 1 aus der Stadtverordnetenversammlung vom 30.03.2017 klagebefugt. Der Kläger hat die entsprechende Frage für die Sitzung der Stadtverordnetenversammlung gestellt. Ausweislich der mit Schreiben vom 17.03.2017 eingereichten Fragen wurden diese nur vom Kläger („Fragen des Stadtverordneten W“) und nicht vom Stadtverordneten J gestellt. Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger in der Sitzung nicht anwesend war, um die Frage als solche des Klägers zu werten, die der Stadtverordnete J nur für diesen – vertretungsweise – in dessen Abwesenheit vorgetragen hat.
Die Klage ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Beantwortung der von ihm gestellten Fragen nach § 50 Abs. 2 S. 4,5 HGO. Danach erfolgt die Überwachung der Verwaltung der Gemeinde durch Ausübung des Fragerechts zu den Tagesordnungspunkten in den Sitzungen der Gemeindevertretung sowie durch schriftliche Anfragen. Der Gemeindevorstand ist verpflichtet, Anfragen der Gemeindevertreter und der Fraktionen zu beantworten.
Diese Voraussetzungen liegen vor. Bei sämtlichen streitgegenständlichen Fragen des Klägers, die dieser mit Schreiben vom 17.03., 28.04. und 25.08.2017 einreichte, handelt es sich um schriftliche Anfragen im Sinne des § 50 Abs. 2 S. 4 HGO i. V. m. § 16 der Geschäftsordnung der Stadtverordnetenversammlung und Ausschüsse (GO).
Neben Fragen, die mündlich in den Sitzungen der Gemeindevertretung mit Bezug zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten gestellt werden, sieht § 50 Abs. 2 HGO vor, dass darüber hinausgehende Fragen schriftlich an den Gemeindevorstand zu richten sind. Der Kläger hat seine Fragen – wie auch in § 16 Abs. 1 GO vorgesehen – beim Vorsitzenden der Stadtverordnetenversammlung eingereicht. Alle Schreiben sind, wie der Adresszeile zu entnehmen ist, an den Stadtverordnetenvorsteher gerichtet.
Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die fehlende handschriftliche Unterzeichnung der Schreiben vom 28.04. und 25.08.2017 zur Folge haben, dass es sich nicht um (formell ordnungsgemäße) Anfragen im Sinne des § 50 Abs. 2 S. 4 HGO handelt. Zunächst ergibt sich aus § 50 Abs. 2 HGO nicht ausdrücklich, dass die Formulierung „schriftliche Anfragen“ so zu verstehen ist, dass eine eigenhändige Unterzeichnung des Dokuments erforderlich ist. Anforderungen, wie sie in § 71 Abs. 2 HGO aufgestellt werden („qualifizierte elektronische Signatur“; „unterzeichnet“), finden sich in § 50 Abs. 2 HGO gerade nicht. Die Anforderungen des § 126 Abs. 1 BGB, der eine eigenhändige Namensunterschrift verlangt, gelten wiederum unmittelbar nur für das bürgerliche Recht. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch schließt das Merkmal Schriftlichkeit nicht ohne weiteres notwendig die handschriftliche Unterzeichnung ein. Entscheidend ist, welcher Grad der Formstrenge nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift sinnvoll zu fordern ist.
§ 50 Abs. 2 S. 4 HGO unterscheidet zwei Arten des Fragerechts. Die Möglichkeit, Tagesordnungspunkte in der Sitzung direkt zu hinterfragen, kann sinnvollerweise nur mündlich geschehen. Dies folgt schon aus dem Prinzip der Mündlichkeit und mündlichen Beratung in der Sitzung (vgl. zu diesem Kriterium VG Wiesbaden, Urteil vom 24.01.2018 – 7 K 231/16.WI -, juris). Die Durchführbarkeit des Fragerechts wird dadurch gewährleistet, dass mindestens ein Vertreter des Gemeindevorstandes bei jeder Sitzung der Gemeindevertretung anwesend sein und die dort gestellten Fragen beantworten muss (vgl. § 59 S. 3 HGO; VG Wiesbaden, Urteil vom 24.01.2018 – 7 K 231/16.WI – juris). Anfragen, die außerhalb der Sitzung gestellt werden, müssen dem Magistrat zur Beantwortung zugeleitet werden. Hierzu ist eine Verschriftlichung der Fragen selbst notwendig, aber auch ausreichend. Solche Anfragen, die sich nicht auf Tagesordnungspunkte beziehen müssen, haben den Vorteil, dass die Fragen gründlicher formuliert und ihre Antworten besser vorbereitet werden können (vgl. Engels, in: BeckOK KommunalR Hessen, 10. Edition, § 50 HGO Rn. 24). Dieser Zweck wird bereits dadurch erfüllt, dass die Fragen ausformuliert und in verkörperter Form festgehalten werden. Einer handschriftlichen Unterzeichnung des Dokuments, das die Fragen enthält, bedarf es dazu nicht.
Die Person des Fragestellers kann dem Schriftstück auch auf andere Weise zuverlässig entnommen werden, z.B. durch eine entsprechende Absenderangabe. Der Kläger hat auf den Schreiben jeweils oben rechts seinen vollen Namen und seine Adresse angegeben und unter die Fragen in getippter Form seinen Namen gesetzt. Dass Zweifel daran bestanden hätten, dass die Einreichung der Fragen mangels eigenhändiger Unterschrift nicht dem Willen des Klägers entsprach, wurde nicht vorgetragen und erscheint überdies fernliegend.
Darüber hinaus kann sich der Beklagte jedenfalls im gerichtlichen Verfahren nicht auf die fehlende handschriftliche Unterzeichnung berufen. Der Beklagte hat sich sachlich mit den Fragen beschäftigt und diese aus inhaltlichen (materiellen) Gründen nicht näher beantwortet, ohne die Fragen aus Formgesichtspunkten zurückzuweisen. Auf die Form beruft sich der Beklagte erstmals schriftsätzlich im Klageverfahren. Hierauf hätte sich der Beklagte jedoch berufen müssen, bevor bzw. wenn er die konkrete Frage beantwortet. Lässt sich der Beklagte auf die Beantwortung der Anfragen ein, ohne sich auf die fehlende handschriftliche Unterzeichnung zu berufen, muss er sich daran im gerichtlichen Verfahren festhalten lassen (vgl. auch VG Dresden, Urteil vom 19.03.2013- 7 K 52/12 – , juris).
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass es sich bei den Fragen nicht um Anfragen im Sinne des § 50 Abs. 2 S. 4 HGO handele, weil der Kläger ausdrücklich eine Beantwortung in der kommenden Stadtverordnetenversammlung begehrt habe.
Die Art und Weise, wie der Magistrat dem Auskunftsverlangen nachkommt, lässt die HGO offen. Dies steht im Ermessen des Magistrats. Der Magistrat muss auf schriftliche Anfragen nicht schriftlich antworten. Neben einer schriftlichen Auskunftserteilung bieten sich auch mündliche Antworten an (Engels, in: BeckOK KommunalR Hessen, 10. Edition, § 50 HGO Rn. 29). So sieht auch § 16 Abs. 1 GO vor, dass der Magistrat die Anfragen schriftlich oder mündlich in einer Sitzung der Stadtverordnetenversammlung beantwortet. Regelmäßig dürften Anfragen in der nächsten Sitzung der Stadtverordnetenversammlung zu beantworten sein (vgl. Engels, in: BeckOK KommunalR Hessen, 10. Edition, § 50 HGO Rn. 29, Bennemann, in: Bennemann u.a., Kommunalverfassungsrecht Hessen, Stand: Juli 2019, § 50 HGo, Rn. 65).
Durch seine Formulierung hat der Kläger weder die Ermessensentscheidung des Magistrats vorweggenommen noch war der Magistrat an diese Form der Beantwortung gebunden. Es handelt sich nicht um eine zwingende Vorgabe der Form der Beantwortung, sondern vielmehr um eine Bitte, wie die Beantwortung erfolgen möge („ ich bitte […]“), die sich an der gelebten Verwaltungspraxis in der Stadt X am Main orientiert. Es ist auch zulässig, schriftliche Fragen in einer sog. Fragestunde der Gemeindevertretung mündlich zu beantworten (Schneider/Dreßler/Rauber/Risch, HGO, Stand März 2017, Erl. § 50, S. 10).
Soweit der Beklagte vorträgt, das Anfragerecht erstrecke sich nicht auf juristische Personen, ist darauf zu verweisen, dass die privatrechtliche Rechtsform der Wohnbau X GmbH dem Auskunftsanspruch des Klägers nicht entgegensteht.
Ein Hoheitsträger kann sich öffentlich-rechtlichen Auskunftspflichten nicht dadurch entziehen, dass er zur Erfüllung seiner Aufgaben eine privatrechtliche Organisationsform wählt („keine Flucht ins Privatrecht“; vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 03.06.2009 – 10 LC 217/07 -, DVBI 2009, 920; VG Gießen, Urteil vom 28.10.2009 – 8 K 1861/08.GI -, juris; VG Wiesbaden, Urteil vom 21.01.2014 – 7 K 898/13.WI -, juris; VG Gießen, Urteil vom 10.03.2014 – 8 K 846/12.GI -, juris).
Die Fragen betreffen keine internen Vorgänge der GmbH, über die keine Auskunft erteilt werden muss. Das Fragerecht nach § 50 Abs. 2 S. 4 HGO besteht nicht unbegrenzt. Es reicht vielmehr nur so weit, wie die Kontrollbefugnis der Stadtverordnetenversammlung. Deshalb sind nur solche Anfragen zulässig, die sich auf Angelegenheiten der Gemeinde beziehen (vgl. VG Gießen, Urteil vom 28.10.2009 – 8 K 1861/08.GI -, juris; VG Wiesbaden, Urteil vom 21.01.2014 – 7 K 898/13.WI -, juris; VG Gießen, Urteil vom 10.03.2014 – 8 K 846/12.GI -, juris; Engels, in: BeckOK KommunalR Hessen, 10. Edition, § 50 HGO, Rn. 63; Schmidt, in: Rauber u.a., HGO, 3. Auflage, § 50, 3.2). Geht es – wie hier – um eine städtische GmbH, erstreckt sich der Auskunftsanspruch grundsätzlich auch auf Angelegenheiten der Gesellschaft, die der Gemeinde gehört. Lediglich Anfragen, die sich auf rein interne Vorgänge einer städtischen GmbH beziehen, müssen nicht beantwortet werden (vgl. VG Gießen, Urteil vom 28.10.2009 – 8 K 1861/08.GI -, juris; VG Gießen, Urteil vom 10.03.2014 – 8 K 846/12.GI -, juris).
Diese Ausschlussvoraussetzungen liegen nicht vor. Bereits unabhängig von der Bezugnahme auf § 125 Abs. 1 S. 7 HGO handelt es sich bei der Frage nach der Vergütung bzw. sonstigen Gehaltsbestandteilen eines einzelnen Geschäftsführers eines kommunalen Unternehmens um eine Angelegenheit der Gemeinde. Die Frage nach der Vergütung von Geschäftsführern kommunaler Gesellschaften betrifft nämlich die Organisation und Haushaltsführung des von der Gemeinde gegründeten Unternehmens zur Daseinsvorsorge (vgl. OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11 -, juris; VG Weimar, 07.07.2015 – 4 A 12/14 -, juris). Die Vergütungen der Geschäftsführer von kommunalen Gesellschaften berühren auch die Kompetenzen der Gemeindevertretung. Diese hat in dem Bereich der wirtschaftlichen Bestätigung der Gemeinde im Grundsatz zwar keine operativen Geschäftsführungsbefugnisse, jedoch grundlegende Initiativ-, Entscheidungs- und Kontrollrechte (vgl. OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11-, juris). Die Gemeindevertretung hat nach § 51 HGO die Entscheidungshoheit über die Errichtung, Erweiterung, Übernahme und Veräußerung von öffentlichen Einrichtungen und wirtschaftlichen Unternehmen sowie eine unmittelbare Beteiligung oder mittelbare Beteiligung von größerer Bedeutung an diesen (Nr. 11) sowie über die Umwandlung der Rechtsform von Eigenbetrieben oder wirtschaftlichen Unternehmen, an denen die Gemeinde unmittelbar oder mittelbar mit größerer Bedeutung beteiligt ist (Nr. 12). Daneben gehört zu den ausschließenden Zuständigkeiten der Gemeindevertretung auch das Budgetrecht (vgl. § 51 Nr. 7 – 10 HGO). Die Vergütungen der Geschäftsführer können bei diesen Entscheidungen ein wichtiges Kriterium sein (vgl. OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11 -, juris). So hat die Höhe der Gehälter der Geschäftsführer eine Bedeutung für die Entscheidung, ob es bei der Aufgabenerfüllung in Form einer privatrechtlichen Gesellschaft (s. § 122 HGO) Bleiben soll (vgl. auch OVG Bautzen, Urteil vom 07.07.2015 – 4 A 12/14 -, juris).
Ergänzend tritt hinzu, dass der Kläger eine mögliche Umgehung des § 125 Abs. 1 S. 7 HGO in Bezug nimmt. Diese Vorschrift stellt klar, dass Tätigkeiten von Gemeindebeamten in einer Gesellschaft abführungspflichtige Nebentätigkeiten darstellen (Ogorek, in: BeckOK KommunalR Hessen, § 125 HGO, Rn. 27; Rauber, in Rauber u.a., HGO, 3. Auflage, § 125, 2.5). Auch unter dem Gesichtspunkt der Abführungspflicht wirkt sich die Vergütung eines Geschäftsführers auf die Gemeinde aus und weist Haushaltsrelevanz auf. Denn es obliegt dem Dienstherrn, andere Bezüge, die die öffentliche Hand aufgrund eines weiteren Beschäftigungsverhältnisses leistet, bis zu den gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen zur Entlastung seines öffentlichen Haushaltes einzufordern (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.2003 – 2 C 17.02 -, NVwZ-RR 2004, 49; BVerwG, Urteil vom 31.03.2011 – 2 C 12.09 -, NVwZ-RR 2004, 49; BVerwG, Urteil vom 31.03.2011 – 2 C 12.09 -, juris). Dies gilt auch für Fälle, in denen die Stelle der Nebentätigkeit von der öffentlichen Hand beherrscht und die zu zahlende Vergütung, möglicherweise nur mittelbar, aus Beiträgen der öffentlichen Haushalte bestritten wird (vgl. OVG Münster, Urteil vom 14.02.1997 – 6 A 5744/94 -, DVBI 1997, 1012).
Die Fragen des Klägers beziehen sich auch auf amtliches Wissen des in Anspruch genommenen Magistrats. Der Beklagte muss dem Kläger über Tatsachen Auskunft erteilen, von denen er als gesetzlicher Vertreter der Gemeinde Kenntnis erlangt hat oder erlangen kann. Er kann die Auskunft nicht mit einem (derzeitigen) Nichtwissen über die Vergütungsvereinbarung des Beigeladenen mit der kommunalen GmbH verweigern, Errichtung, Erweiterung, Übernahme und Veräußerung von öffentlichen Einrichtungen und wirtschaftlichen Unternehmen sowie eine unmittelbare Beteiligung oder mittelbare Beteiligung von größerer Bedeutung an diesen (Nr. 11) sowie über die Umwandlung der Rechtsform von Eigenbetrieben oder wirtschaftlichen Unternehmen, an denen die Gemeinde unmittelbar oder mittelbar mit größerer Bedeutung beteiligt ist (Nr. 12). Daneben gehört zu den ausschließlichen Zuständigkeiten der Gemeindevertretung auch das Budgetrecht (vgl. § 51 Nr. 7 – 10 HGO). Die Vergütungen der Geschäftsführer können bei diesen Entscheidungen ein wichtiges Kriterium sein (vgl. OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11 -, juris). So hat die Höhe der Gehälter der Geschäftsführer eine Bedeutung für die Entscheidung, ob es bei der Aufgabenerfüllung in Form einer privatrechtlichen Gesellschaft (s. § 122 HGO) bleiben soll (vgl. auch OVG Bautzen, Urteil vom 07.07.2015 – 4 A 12/14 -, juris).
Ergänzend tritt hinzu, dass der Kläger eine mögliche Umgehung des § 125 Abs. 1 S. 7 HGO in Bezug nimmt. Diese Vorschrift stellt klar, dass Tätigkeiten von Gemeindebeamten in einer Gesellschaft abführungspflichtige Nebentätigkeiten darstellen (Ogorek, in: BeckOK KommunalR Hessen, § 125 HGO, Rn. 27; Rauber, in: Rauber u.a., HGO, 3. Auflage, § 125, 2.5). Auch unter dem Gesichtspunkt der Abführungspflicht wirkt sich die Vergütung eines Geschäftsführers auf die Gemeinde und weist Haushaltsrelevanz auf. Denn es obliegt dem Dienstherrn, andere Bezüge, die die öffentliche Hand aufgrund eines weiteren Beschäftigungsverhältnisses leistet, bis zu den gesetzlich festgelegten Höchstgrenzen zur Entlastung seines öffentlichen Haushaltes einzufordern (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.2003 – 2 C 17.02 -, NVwZ-RR 2004, 49; BVerwG, Urteil vom 31.03.2011 – 2 C 12.09 -, NVwZ-RR 2011, 739; OVG Münster, Urteil vom 18.04.2013 – 1 A 2093/12 -, juris). Dies gilt auch für Fälle, in denen die Stelle der Nebentätigkeit von der öffentlichen Hand beherrscht und die zu zahlende Vergütung, möglicherweise nur mittelbar, aus Beiträgen der öffentlichen Haushalte bestritten wird (vgl. OVG Münster, Urteil vom 14.02.1997 – 6 A 5744/94 -, DVBI 1997, 1012).
Die Fragen des Klägers beziehen sich auch auf amtliches Wissen des in Anspruch genommenen Magistrats. Der Beklagte muss dem Kläger über Tatsachen Auskunft erteilen, von denen er als gesetzlicher Vertreter der Gemeinde Kenntnis erlangt hat oder erlangen kann. Er kann die Auskunft nicht mit einem (derzeitigen) Nichtwissen über die Vergütungsvereinbarungen des Beigeladenen mit der kommunalen GmbH verweigern, wenn er sich das erforderliche Wissen als Vertreter der Gesellschafterin unter Wahrnehmung von Auskunfts- und Einsichtsrechten beschaffen kann. Nach § 125 Abs. 1 S. 1 HGO vertritt der Gemeindevorstand die Gemeinde in Gesellschaften, die der Gemeinde gehören (Eigengesellschaften) oder an denen die Gemeinde beteiligt ist. Als Vertreter der Alleingesellschafterin kann er sich unter Wahrnehmung der Auskunftsrechte jedes Gesellschafters gem. § 51a GmbHG an die kommunale Gesellschaft wenden (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 03.06.2009 – 10 LC 217/07 -, DVBI 2009, 920; OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11 -, juris; VG Wiesbaden, Urteil vom 21.01.2014 – 7 K 898/13 WI -, juris; OVG Bautzen, Urteil vom 07.07.2015 – 4 A 12/14 -, NVwZ-RR 2016, 193; VG Weimar, Beschluss vom 24.04.2017 – 3 E 129/17 We -, juris).
Dem Auskunftsanspruch stehen auch keine anderweitigen gesetzlichen Bestimmungen entgegen.
Dies gilt zunächst für § 52 Abs. 1 GmbHG i.V.m. §§ 116, 93 AktG. Danach sind Aufsichtsratsmitglieder zu Verschwiegenheit verpflichtet. Zwar ist der Bürgermeister, der wiederum Erklärungen für den beklagten Magistrat abgibt (§ 71 Abs. 1 S. 1 HGO), Mitglied des Aufsichtsrats der Wohnbau X GmbH (§ 10 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages). Der Auskunftsanspruch des Klägers bezieht sich jedoch nicht auf das Wissen, das der Bürgermeister in seiner Funktion als Aufsichtsratsmitglied erhalten hat. Drauf, dass die GmbH einen Aufsichtsrat besitzt, dem der Bürgermeister angehört, kommt es nicht an. Entscheidend ist allein, dass der Beklagte Magistrat als gesetzlicher Vertreter der Stadt, die Alleingesellschafterin der Wohnbau X GmbH ist, Auskunft über das Auskunftsrechts des Gesellschafters gem. § 51a GmbHG erlangen kann (VG Oldenburg, Urteil vom 21.08.2007 – 1 A 2385/06 -, juris).
Auch § 286 Abs. 4 HGB (i.V.m. § 123a Abs. 2 S. 4 HGO) kann dem Auskunftsanspruch nicht entgegengehalten werden. Zwar wendet sich auch der Beteiligungsbericht an die Gemeindevertretung (§ 123a Abs. 1, Abs. 3 S. 1 HGO). Er geht jedoch in seiner Wirkung darüber hinaus (§ 123 Abs. 1 HGO: zur Information der Gemeindevertretung und der Öffentlichkeit und § 123 Abs. 3 S. 3 HGO: Die Einwohner sind berechtigt, den Beteiligungsbericht einzusehen). Die Auskunftsverpflichtung des § 50 Abs. 2 HGO besteht nur gegenüber dem Kläger und erfolgt ihm gegenüber schriftlich oder mündlich in der Stadtverordnetenversammlung (s. auch OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11-, juris; VG Weimar, Beschluss vom 24.04.2017 – 3 E 129/17 We -, juris zu § 286 Abs. 4 HGB). Es ist auch darauf hinzuweisen, dass die Stadtverordneten ihrerseits zur Verschwiegenheit verpflichtet sind (§§ 35 Abs. 2, 24 HGO). Zudem besteht die Möglichkeit des Ausschlusses der Öffentlichkeit in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung, § 52 HGO (zu diesem Aspekt auch VG Wiesbaden, Urteil vom 21.01.2014 – 7 K 898/13 WI -, juris).
Auch schützenwerte Interessen des Beigeladenen aus Art. 2 Abs 1 GG i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG (informationelles Selbstbestimmungsrecht) können dem Auskunftsanspruch des Klägers nicht entgegengehalten werden. Der Beigeladene hat zum einen dem Gericht gegenüber erklärt, dass seinerseits kein gesteigertes Interesse daran bestehe, die Preisgabe von Informationen zu verhindern. Er verweist lediglich auf die Einhaltung objektiven Rechts. Zu, anderen dürfte – sofern sich der Beigeladene im Binnenverhältnis überhaupt auf das Grundrecht berufen kann – das öffentliche Interesse an der Offenlegung der Bezüge überwiegen.
Der Beklagte kann sich nicht darauf stützen, dass der Kläger den Hintergrund seiner Fragen nicht ausreichend begründet bzw. belegt habe. Weder aus § 52 Abs. 2 HGO noch aus § 16 GO lassen sich besondere Begründungspflichten entnehmen (vgl. VG Gießen, Urteil vom 20.03.2014 – 8 K 2648/13.GI -, juris; auch VG Oldenburg, Urteil vom 21.08.2007 – 1 A 2385/06 -, juris; OVG Magdeburg, Beschluss vom 31.07.2009 – 4 O 127/09 -, juris; OVG Weimar, Urteil vom 14.11.2013 – 3 KO 900/11 -, juris; VG Hannover, Urteil vom 17.06.2016 – 1 A 13723/14 -, juris zu den dortigen Regelungen).
Der Kläger kann auch nicht darauf verwiesen werden, dass der Aufsichtsrat der Wohnbau X GmbH auch mit einem Mitglied der Fraktion „Die Grünen“ besetzt sei, das über die entsprechenden Informationen verfüge. Bei dieser Argumentation wird nicht berücksichtigt, dass der Kläger die Fragen als einzelner Stadtverordneter gestellt hat. Es kommt deswegen nicht darauf an, inwieweit ein anderer Stadtverordneter der Fraktion über die maßgeblichen Vergütungsvereinbarungen informiert war oder ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO anlog i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Auch Urteile, die den Beklagten auf eine allgemeine Leistungsklage hin zu einem schlicht-hoheitlichen Handeln verurteilen, können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden (vgl. Pietzner/Möller, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand Juli 2019, § 167, Rn. 135).
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