1. Einleitung
Nicht zuletzt wegen der wirtschaftlichen Situation haben in den letzten Jahren die Zwangsräumungen von Wohnungen und Häusern zugenommen, da die Zahl der zahlungsunfähigen Mieter zugenommen hat. Im Jahr 2003 gab es in Deutschland 39.320 Unternehmensinsolvenzen und 61.403 Verbraucherinsolvenzen.[1]
Spätestens, wenn der Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug ist, steht dem Vermieter ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a / b BGB zu.
Doch der Weg bis zu einer freistehenden und auch wieder vermietbaren Wohnung ist oft sehr lang und vor allem kostspielig.
2. Ablauf einer klassischen Zwangsräumung
Nachdem der Vermieter einen sog. Räumungstitel (Räumungsurteil oder Räumungsvergleich in einem Prozeß) gegen den Mieter erwirkt hat, kann der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt werden. Er setzt dann dem Mieter eine letztmalige Frist von 3 Wochen zur freiwilligen Räumung der Wohnung (§ 180 Nr. 2 II GVGA). Ist die Frist erfolglos abgelaufen, kommt es zur Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung jedoch nicht selbst, sondern beauftragt hierzu eine Speditions- bzw. Umzugsfirma. Nachdem der Schuldner (Mieter) die Wohnung verlassen hat und die Wohnung leer geräumt ist, sollen am Ende alle Schlüssel dem Vermieter ausgehändigt werden. Mit diesem Akt wird dem Vermieter wieder der Besitz eingeräumt. Die Zwangsräumung ist damit offiziell beendet. In der Praxis werden im Regelfall die Schlösser ausgewechselt, um sicherzustellen, dass der Mieter nicht noch im Besitz nachgemachter Schlüssel ist.
All dies geschieht jedoch nur, nachdem der Vermieter einen Kostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten der Räumung gezahlt hat. Die Kostenvorschüsse für die Räumung einer Drei-Zimmer-Wohnung liegen erfahrungsgemäß bei 2000-3000 Euro, die Vorschüsse für die Räumung eines Hauses liegen noch deutlich darüber. Die Kosten sind so hoch, weil hier Kosten für den Gerichtsvollzieher, Umzugsfirma[2], eine Schlossauswechselung (200 - 300 Euro) und die Einlagerung der „Habseligkeiten“ des Mieters anfallen.
Die mitgenommenen Sachen des Mieters werden mit Ausnahme von Müll in ein Pfandlokal oder in angemietete Räume eingelagert. Dort steht dem Mieter die Möglichkeit offen, in einer Zeit von zwei Monaten die Sachen auszulösen[3], bzw. unpfändbare Gegenstände herauszuverlangen (dazu später mehr). Anschließend können die Sachen verwertet werden, sofern man sich hiervon Erfolg verspricht, was regelmäßig nicht der Fall ist.
Die Kosten der Einlagerung für den Hausrat eines Einfamilienhauses können monatlich 500 Euro betragen.
Theoretisch hat der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der entstandenen Kosten gegen den geräumten Mieter. Da dieser jedoch vermögenslos ist, bleibt der Vermieter in der Regel auf all diesen Kosten sitzen. Sie addieren sich zu dem Mietausfall, der ja zur Kündigung geführt hat, und den Anwaltskosten für den Räumungsprozeß hinzu und führen regelmäßig zu einem erheblichen wirtschaftlichen Schaden beim Vermieter.
Zwar könnten die Wertgegenstände des Mieters versteigert werden, doch führt das in der Praxis kaum weiter:
Zum einen kann nicht jeder Gegenstand, der in der Wohnung des Mieters aufgefunden wird, gepfändet werden, weil bestimmte Gegenstände als unpfändbar angesehen werden. So steht zum Beispiel jedem Menschen unserer Zeit ein Fernsehgerät zu. Eine Aufzählung dieser unpfändbaren Gegenstände findet sich in § 811 ZPO. Sofern ein solcher Gegenstand bei der Räumung mitgenommen wurde, darf der Mieter ihn jederzeit wieder herausverlangen.[4] Aber auch die letztlich einer Versteigerung zugeführten Gegenstände erzielen nur einen Zeitwert und die anfallenden Versteigerungskosten fallen vorleistungspflichtig auch dem Vermieter zu.[5] Für gebrauchte Möbel und meist ältere technische Geräte gibt es keinen Markt.
All dies zeigt, dass die Kosten, die eine Zwangsräumung mit sich bringen kann, nicht unerheblich sind, und deshalb nicht unterschätzt werden sollten. Deshalb empfehlen wir unseren Mandanten, die Vermieter sind, zum einen den Abschluss einer speziellen Rechtsschutzversicherung, die die Vermieterrisiken umfasst. Zwar sind diese Versicherungen nicht billig, aber sobald ein Versicherungsfall eintritt, rechnet sich die Investition schnell.
Zum anderen möchten wir Sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass es Alternativen zur klassischen Zwangsräumung gibt. Verschiedene Modelle haben sich entwickelt, die vor allem Zeit und Geld sparen sollen. Diese Modelle tragen die Namen deutscher Großstädte. Dies beruht darauf, dass diese Räumungsalternativen zunächst in diesen Städten praktiziert wurden. Die Gerichte dieser Städte haben diese Modelle in letzter Zeit als rechtmäßig bewertet, so dass innerhalb der Grenzen ihrer Zulässigkeit einer Durchführung nichts entgegensteht.
Wie sie ablaufen, was ihre Vor- und Nachteile sind, soll im Folgenden skizziert werden.
3. Die Berliner Räumung
Die sog. Berliner Räumung[6] ist die wohl am häufigsten praktizierte Alternative zur klassischen Zwangsräumung. Hier wird der Vollstreckungsauftrag dahingehend eingeschränkt, dass die Gegenstände des Mieters (vorerst) in der Wohnung verbleiben sollen. Zugleich macht der Vermieter an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher ist an diesen Antrag gebunden. Das Vermieterpfandrecht (geregelt in §§ 562 ff. BGB ) räumt dem Vermieter die Möglichkeit ein, an Gegenständen, die sich im Eigentum seines Mieters befinden und nach Entstehung des Mietverhältnisses dauerhaft in die Wohnung verbracht worden sind, ein Pfandrecht auszuüben, mit dem er offen stehende Mietforderungen sichern kann. Soweit die gepfändeten Gegenstände nicht innerhalb einer Zeit von 2 Monaten ausgelöst werden, können sie anschließend versteigert werden.[7] (siehe §§ 1233 ff BGB.)
Dieser Antrag auf Berliner Räumung hat zudem die Folge, dass der Gerichtsvollzieher vor Ort in der Wohnung nicht prüfen darf, ob alle in der Wohnung befindlichen Gegenstände überhaupt pfändbar sind. Er prüft weder, ob die Sachen dem Vermieterpfandrecht unterliegen[8], noch ob ggf. vorrangige Rechte Dritter existieren oder ob Anwartschaftsrechte des Schuldners bestehen usw.[9] Das bringt den Vorteil, dass erst einmal alles in der Wohnung verbleibt, auch wenn dann die nicht pfändbaren Sachen später heraus verlangt werden können. Gleichzeitig werden jedoch auch hier die Schlösser ausgewechselt, so dass der Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung eingesetzt wird. Diese Konstruktion hat mittlerweile sogar der Bundesgerichtshof für zulässig erachtet.[10]
a. Vorteile der Berliner Räumung
Der erste und wesentliche Vorteil ist die vorläufige erhebliche Kostenersparnis. Nach dem Urteil des BGH muss der Vermieter nur noch einen Kostenvorschuss in Höhe von ca. 400 Euro zahlen. [11] Weitere darüber hinausgehende Zahlungen sind nicht erforderlich und unangemessen. Dies ist auch nachvollziehbar, da hier die teueren Kosten für den Abtransport der Gegenstände des Mieters – zunächst - wegfallen.
Ein weiterer Vorteil entsteht dadurch, dass der Vermieter durch die Ausübung seines Vermieterpfandrechtes ggf. an einigen wertvolleren Sachen ein Pfandrecht erlangt. Dann wird aber wieder die Frage erheblich, ob diese Sachen tatsächlich gepfändet werden durften und was in einer Verwertung dafür erzielt werden kann.
Gewünschter Nebeneffekt ist, dass sich der Mieter unter Druck gesetzt fühlt, wenn sein gesamtes Hab und Gut gepfändet wird, und sich so zum einen eher bereit findet, seine Sachen abzuholen oder direkt in die neue Wohnung des Mieters zu verbringen, so dass die Kosten einer Einlagerung gespart werden können.
Die Ausübung des Vermieterpfandrechtes ist auch vorteilhaft, wenn die Insolvenz des Mieters droht.[12] Denn sofern der Vermieter noch vor der Stellung eines Insolvenzantrages sein Vermieterpfandrecht geltend macht, kann er später eine abgesonderte Befriedigung nach § 50 InsO geltend machen, die ihn in eine vorteilhaftere Position gegenüber anderen Gläubigern bringt.[13]
b. Nachteile bei einer Berliner Räumung
Theoretisch steht den Gläubiger die Möglichkeit offen, die gepfändeten Sachen auch durch eigene Hilfskräfte transportieren zu lassen und sie selbst kostengünstig einzulagern. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass sich die Gerichtsvollzieher darauf nicht einlassen wollen. Sie haben das Recht, einen privaten Transport abzulehnen.[14] Der Gerichtsvollzieher nimmt bei der Zwangsräumung, auch wenn sie im „Auftrag“ eines privaten Gläubigers erfolgt, einen Akt der öffentlichen Gewalt wahr[15] . Es obliegt ihm daher, eine Entscheidung zu treffen, die die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. So hat er abzuwägen zwischen den Interessen des Schuldners, des Gläubigers, seinen eigenen und zudem soll er das Haftungsrisiko des Staates so gering wie möglich halten.[16]
Am einfachsten ist es, wenn es für den Vermieter keine Schwierigkeit bedeutet, die Sachen für einige Wochen in der Wohnung zu belassen. Dann stellen sich die oben aufgeworfenen Fragen nicht. Problematisch wird es allenfalls, wenn die Wohnung schnell wieder benötigt wird. Dann ist eine Entscheidung zu treffen, wie mit den verwahrten Sachen weiter zu verfahren ist. In der Wohnung können sich rechtlich verschiedene Dinge befinden[17]: Zum einen solche Sachen, die tatsächlich dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Hier muss der Vermieter die Vorschriften über die Pfandverwertung beachten. Objektiver Müll kann entsorgt werden.[18] Aber es gibt auch sog. subjektiven Müll. Das sind solche Dinge, die große Bevölkerungskreise als Müll bezeichnen würden, von denen der Mieter aber behauptet, sie hätten - für ihn - einen erheblichen Wert. Hier drohen dem Vermieter Schadensersatzansprüche, wenn er diese Sache zu Unrecht vernichtet. Oft ergeben sich dann Beweisschwierigkeiten. Weiter gibt es jene Sachen, die im Eigentum Dritter stehen - etwa unter Eigentumsvorbehalt gekaufte Gegenstände, welche bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung im Eigentum des Verkäufers stehen. Wenn solche Sachen vorhanden sind, müssen sie den Eigentümern herausgegeben werden. Bei Beschädigungen und Vernichtungen schuldet der Vermieter den Dritten Schadensersatz.[19] Es verbleiben die Sachen, die weder objektiver noch subjektiver Müll sind, aber auch nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, weil sie (nach § 811 ZPO) unpfändbar sind. Hierfür besteht eine Aufbewahrungspflicht. Bei Wertgegenständen kommt eine Hinterlegung in Betracht.
Diese Auflistung soll nicht abschrecken, von der Berliner Räumung Gebrauch zu machen. Denn, wie gesagt, kann sie den erheblichen Vorteil von deutlicher Kostenersparnis bringen. Aber eine Berliner Räumung sollte nicht unbedacht erfolgen, und entsprechender Rat und Hilfe sollte (auch vom Gerichtsvollzieher) in Anspruch genommen werden, um kostenträchtige Fehler von Anfang an zu vermeiden. Die tatsächliche Räumung und anschließende Verwahrung sollte daher nur durch zuverlässiges Personal vorgenommen werden.[20] Es sollte ausgiebiges Fotomaterial angefertigt und Zeugen hinzugezogen werden. Letztendlich kann es daher doch ratsam sein, auf die Speditionen des Gerichtsvollziehers zurückzugreifen, da er mit erfahrenen professionellen Personen zusammenarbeitet.
4. Die Hamburger Räumung
Die Hamburger Räumung ist eine Art Zwei-Phasen-Modell. Hier werden in einem ersten Schritt nur die Schlösser ausgewechselt und somit der Mieter aus der Wohnung gesetzt, aber der Besitz wird nicht sogleich wieder auf den Vermieter übertragen.[21] Beim Räumungstermin erscheint der Gerichtsvollzieher mit einem Schlosser und einem Umzugsunternehmer, mit dem er eine Wohnungsbegehung macht, bei der ein Protokoll über die vorgefundenen Gegenstände angefertigt wird. (Auch hier sollte darauf geachtet werden, dass nicht zu pauschal von Müll oder Möbeln gesprochen wird, sondern möglichst detailliert gearbeitet wird, und dass zur Unterstützung Fotos angefertigt werden, die in den Anhang des Protokolls kommen.[22]) Somit kann das Protokoll später auch als Beweismittel dienen. Nach der Begehung übergibt der Gerichtsvollzieher dem Umzugsunternehmer - nicht etwa dem Gläubiger - die Wohnungsschlüssel, und beauftragt ihn nunmehr, die Gegenstände aus der Wohnung zu schaffen und auf dem Gelände des Unternehmers einzulagern.[23] Sofern sich der Schuldner meldet und mitteilt, dass er eine neue Bleibe gefunden habe, kann auch veranlasst werden, dass die Sachen ohne Einlagerung gleich zur neuen Wohnung des Schuldners gebracht werden.[24] Nachdem die Wohnung leer ist, gibt der Umzugsunternehmer die Schlüssel an den Gläubiger heraus.
Auch zu dieser besonderen Art der Räumung bedarf es des ausdrücklichen Antrages des Gläubigers oder zumindest seines Einverständnisses.[25] Teilweise wird zudem verlangt, dass der Mieter dieser Art der Räumung nicht widersprochen hat.[26]
a. Vorteile der Hamburger Räumung
Die Hamburger Räumung bringt vor allem viele Vorteile für den Gerichtsvollzieher, die sich aber auch auf die anderen Beteiligten positiv auswirken. Der Gerichtsvollzieher hat eine wesentliche Arbeitserleichterung. Er kann sich einen festen Partner als Umzugsunternehmen suchen, dem er vertraut und mit dem er gute Preise vereinbaren kann. Er kann so mit ihm einen Sammeltermin machen, und in einem Aufwasch verschiedene Objekte begehen. Dies bringt eine wesentliche Zeitersparnis, so dass die Kosten für den Gerichtsvollzieher sinken. Dadurch kann auch der Umzugsunternehmer ggf. schneller arbeiten. Das bringt Vorteile für den Gläubiger, der die Kosten vorstrecken muss, aber auch für den Schuldner, der die Kosten später (theoretisch) übernehmen soll.
b. Nachteile einer Hamburger Räumung
Hilfspersonen sind für eine gewisse Zeit ohne unmittelbare Aufsicht des Gerichtsvollziehers und es kann später zu Streitigkeiten kommen. Zum Beispiel darüber, dass nichts zu Unrecht entsorgt wurde oder falls es zu Beschädigungen an Sachen des Mieters kommt.[27]
Aber Anspruchsgegner etwaiger Schadensersatzansprüche des Mieters ist dann das Umzugsunternehmen.[28] - und nicht, wie bei der Berliner Räumung, der Vermieter. Auch können die Mitarbeiter des Umzugsunternehmens als Zeugen dienen, wenn es zu Streitigkeiten kommt.
Auch bei der Hamburger Räumung ist ein Vorschuss zu leisten, so dass der Vermieter erst einmal nichts spart.
Letztlich entsteht bei diesem Modell eine zeitliche Verzögerung, die zu entsprechenden Nachteilen führen kann.[29] Denn die Vollstreckung ist rechtlich erst dann abgeschlossen, wenn die Wohnung leer geräumt ist, und die Schlüssel an den Gläubiger herausgegeben worden sind.[30]
Es können jedoch auch beide Räumungsvarianten miteinander verbunden werden. So kann der Vermieter eine Hamburger Räumung beantragen, und den vollen Kostenvorschuss entrichten, wenn er keine Wertgegenstände in der Wohnung des Schuldners erwartet. Wenn sich nach der ersten Phase (Schloss auswechseln und Entfernen des Schuldners nebst persönlicher Habe) verwertbares Eigentum zeigt, kann er immer noch in eine Berliner Räumung wechseln.[31]
5. Die Frankfurter Räumung
Die sog. Frankfurter Räumung ist zwar teilweise heftig kritisiert worden[32], aber zumindest vom Amtsgericht Frankfurt als zulässige Räumungsalternative anerkannt worden.[33] Auch hier kann der Kostenvorschuss deutlich reduziert werden. Der Gläubiger verbringt hier - unter Beachtung strenger Auflagen des Gerichtsvollziehers - das Mobiliar des Schuldners im Rahmen der Zwangsräumung mit seinem eigenen Personal in eigene verschließbare, für den Gerichtsvollzieher aber zugängliche Kellerräume zur Einlagerung.[34]
a. Vorteile der Frankfurter Räumung
Dadurch, dass hier eigenes Personal verwendet wird, fällt der teuerste Posten des Kostenvorschusses, der für das Transportunternehmen, und darüber hinaus auch die Kosten der Einlagerung weg. Dies erspart dem Vermieter Kosten. Voraussetzung ist jedoch, dass ihm Personal zur Verfügung steht, dass er unterhalb der marktüblichen Preise (die der Gerichtsvollzieher zahlt) erhält. Außerdem muss ihm ein geeigneter Lagerraum zur Verfügung stehen, in dem eine sachgemäße Lagerung gewährleistet wird.
b. Nachteile der Frankfurter Räumung
Die Gefahren entstehen durch die Haftung des Vermieters für alle Schäden, die durch sein Personal entstehen. Dieses Risiko kann sich dadurch verschärfen, dass der Vermieter ggf. seine Hilfspersonen nicht die ganze Zeit überwachen kann und sein Personal daher für eine gewisse Zeit die alleinige Sachherrschaft über die Habe des Mieters ausübt.[35] Fehlen Wertgegenstände oder sind Sachen beschädigt, stellen sich erhebliche Beweisführungs- und Beweislastprobleme zu Lasten des Vermieters und schwierige Haftungsfragen.[36]
Eine weitere Schwierigkeit kann sich in Regionen außerhalb Frankfurts ergeben, wenn der Gerichtsvollzieher dieser Art der Räumung nicht zustimmen will. Wie oben ausgeführt, wird man es dem Gerichtsvollzieher nicht absprechen können, wenn er sich im Rahmen seines Ermessens dafür entscheidet, dass er von ihm unbekannten Transportpersonen keinen Gebrauch machen möchte.[37]
6. Zusammenfassung
Wie gezeigt, gibt es verschiedene Möglichkeiten des Vorgehens bei einer Zwangsräumung. Je nach den Besonderheiten des Einzelfalls (sind z.B. Wertgegenstände in der Wohnung zu erwarten oder spielt hier der Zeitfaktor eine große Rolle ?) ist zu entscheiden, welcher Räumungsalternative man den Vorzug gibt. Dies setzt eine bewusste Abwägung der Risiken und Vorteile der einzelnen Möglichkeiten voraus.
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[1]Horst und Schiffer, Inkassomanagement bei Gewerbemietverhältnissen, NZM 2005, 121
[2]Es existieren Richtpreise für die Kosten von Umzugsfirmen; siehe hierzu Riecke die Hamburger Rämung in Festschrift für Blank, 563 ff. Fn 40
Beispiele (Stand2002) : LKW mit Fahrer 38,30 €/Std., Transportarbeiter 23,60 €/Std., Umzugskarton, groß 3,10€/ Stück; Transport Kühlschrank 23 € usw.
[3]Schuschke, Kostensenkungsmodelle bei der Zwangsräumung sowie Räumungsvollstreckung gegen Mitbewohner, NZM,681ff. (683)
[4]NJW 2006, 848 f. (849)
[5]Schuschke, Zwangsräumung ohne Räumung?, NZM 2006, 284 ff. (285)
[6]Erstmals entschieden durch AG Berlin Wedding in ZMR 2004, 760
[7]Schuschke, s.o. NZM,681ff. (683)
[8]BGH, Bschl. v. 10.08.06 in NZM 2006, 817 f.
[9]Riecke, NZM 2006, 919 f. (920)
[10]BGH NJW 2006 , 848 f (BGH Beschl. v. 17.11.2005 – 1 ZB 45 /05) ; BGH Beschl. v. 10.08.2006 – 1 ZB 135/05
[11]WuM 10 /2006, 580
[12]Sofern eine Insolvenz des Mieters droht sollte in jedem Fall umgehend rechtsanwaltliche Beratung gesucht werden, da sich hier viele Sonderprobleme ergeben
[13]Vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2006, AZ: IX ZR 102/03
[14]Vgl. AG Herne, DGVZ 1980, 30 ; LG Koblenz DGVZ 1997, 29
[15]BVerwG Urt. v. 29.04.1982 NJW 1983, 896 ff. (897)
[16]Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (683)
[17]Aufteilung ist entnommen aus: Börstingshaus, Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht in NZM 2006, 731
[18]So auch Schuschke, Zwangsräumung ohne Räumung?, NZM 2006, 284 ff. (285)
[19]Siehe FN 16 und 17
[20]Dies rät auch Schuscke in NZM 2006, 284 ff. (285)
[21]Schuscke, Zwangsräumung ohne Räumung? in NZM 2006, 284 ff. (286)
[22]Riecke, Die Hamburger Räumung (...) in Festschrift für Hubert Blank, 563 ff. (565)
[23]Siehe Fn 21
[24]Siehe Fn 21; je nachdem, ob der Schuldner die Kosten dafür übernimmt oder, ob der Kostenvorschuss diesen Transport zulässt (Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (684)
[25]Riecke, Die Hamburger Räumung, 563 ff. (566)
[26]Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (685)
[27]Das erkennt auch Riecke in Hamburger Räumung (..) in Festschrift für Blank, 569
[28]Schuschke, NZM, 2005, 681ff. (685)
[29]Riecke, Die Hamburger Räumung (..) in Festschrift für Blank, 563 ff. (569)
[30]So z.B. LG Hamburg Beschl. v. 07.06.1993 in WuM 1993, 417
[31]So Riecke, NZM 2006, 919 ff. (921)
[32]Riecke, NZM 2006, 919 ff. (920)
[33]AG Frankfurt, NZM 2004, 359
[34]Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (684)
[35]Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (685)
[36]Schuschke, NZM 2005, 681 ff. (685)
[37]So auch Riecke, NZM 2006, 919 ff. (920)