I. Gesetzesgeschichte
Das WEG wurde 1951 geschaffen.
Im Jahr 2000 hat der Bundesgerichtshof in seinem als Jahrhundertentscheidung bezeichneten Urteil (20.9.2000, NJW 2000, 3500) entschieden, dass alle diejenigen Beschlüsse, für welche die Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz hat, nicht nur unwirksam, sondern schlechterdings nichtig sind. Das war das Ende der sog. "Zitterbeschlüsse".
Eine weitere grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs folgte am 2.6.2005 (NJW 2005, 2061). Erstmals stellte das höchste Gericht hier fest, dass der Eigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zukommt.
Beide Entscheidungen haben die langjährige Praxis gehörig durcheinandergewirbelt und bei den Betroffenen wie auch beim Fachpublikum zu teils heftiger Kritik, jedenfalls aber zu viel Unsicherheit geführt. Dadurch sah sich der Gesetzgeber in Berlin zu Reaktionen veranlasst. Bereits die rot-grüne Bundesregierung hatte einen Gesetzentwurf, der auf diese Änderungen reagierte, in den Bundestag eingebracht. Das Gesetzgebungsverfahren konnte jedoch wegen dem vorzeitigen Ende der Legislaturperiode nicht mehr abgeschlossen werden.
Dieser Gesetzesvorschlag wurde dann von der Großen Koalition erneut aufgegriffen und in den Beratungen im Rechtsausschuss sowie mit dem Bundesrat um Regelungen zur Teilrechtsfähigkeit ergänzt.
Ende Dezember 2006 hat der Bundestag dem Entwurf in 3. Lesung zugestimmt. Mitte Februar erfolgte die Zustimmung des Bundesrates, so dass der Text nunmehr dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung vorliegt. Nach dessen Unterzeichnung wird das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Es tritt dann 3 Monate nach dieser Veröffentlichung in Kraft (Art. 4).
II: PROBLEME DER BISHERIGEN RECHTSLAGE UND LÖSUNG DURCH DAS GEÄNDERTE GESETZ - Überblick
1. Beschlusskompetenz und Vereinbarung
Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarungen, wofür Allstimmigkeit erforderlich ist. Nur ausnahmsweise ist ein Mehrheitsbeschluss ausreichend, wenn das Gesetz oder eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung dies vorsieht. In der Regel sind Beschlüsse nur für Einzelentscheidungen zulässig. Dazu zählen der ordnungsgemäße Gebrauch (§ 15 II WEG), die ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 III WEG) und die ordnungsgemäße Instandsetzung (§ 22 I WEG) des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Beschluss ist von Anfang an unwirksam, wenn er sich nicht innerhalb dieser Kompetenzgrenzen hält. Für diese Rechtsfolge ist eine gerichtliche Anfechtung dieses Beschlusses nicht erforderlich, die Unwirksamkeit ergibt sich zwingend aus der fehlenden Beschlusskompetenz.
In großen Eigentümergemeinschaften ist Allstimmigkeit nur schwer zu erreichen, so dass Maßnahmen nicht durchgeführt werden können, auch wenn diese im Einzelfall sinnvoll sind. Hinzu kommt, dass ein Beschluss, der zwar unwirksam, aber nicht gerichtlich angefochten ist, zur Unsicherheit über dessen Bestand für die Wohnungseigentümer führt. Deshalb ist es notwendig, die Willensbildung der Wohnungseigentümer zu erleichtern, indem die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft gestärkt wird. Zwar wird am Prinzip der Allstimmigkeit für den Abschluss oder die Änderung von Vereinbarungen festgehalten, denn Vereinbarungen schaffen oder ändern die grundlegenden und wesentlichen Regelungen für das gemeinschaftliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer. Auf diese Weise wird das Vertrauen des Erwerbers auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung und der Minderheit geschützt, ohne das Risiko der Anfechtung des Beschlusses eingehen zu müssen. Allerdings erweitert das geänderte Gesetz die Beschlusskompetenzen punktuell und verbessert die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, sich über Beschlüsse zu informieren, ohne die Grundbuchämter zu belasten.
2. Teilrechtsfähigkeit
Der Bundesgerichtshof hat im Jahre 2005 entschieden, dass der Eigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zukommt. Damit ist – vereinfacht ausgedrückt - gemeint, dass in all den Fragen, in denen es sich um das Vermögen der Gemeinschaft dreht, nicht mehr alle einzelnen Eigentümer nach außen hin auftreten müssen, sondern nur noch die Gemeinschaft als solche. Dies vereinfacht Prozesse erheblich. Es ergeben sich hieraus jedoch einige konstruktive Probleme, etwa der Zustellung oder der Insolvenzfälligkeit der Eigentümergemeinschaft, die mit dem vorliegenden Gesetz einer Lösung zugeführt werden.
3. Gerichtsverfahren
Zur Harmonisierung der Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen werden diese künftig nach der ZPO und nicht mehr wie bisher nach dem FGG behandelt.
4. Weitere Änderungen
Die Eintreibung von Hausgeldforderungen gegen einen zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer im Wege der Zwangsversteigerung bereitet nach derzeitigem Recht Schwierigkeiten, da sie im Rang nur nach den Forderungen der Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht werden können. Um zu verhindern, dass solche Eigentümer über längere Zeit auf Kosten der zahlenden Eigentümer in ihren Wohnungen bleiben können, ist eine Stärkung der Stellung der Wohnungseigentümer gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung notwendig. Durch eine Änderung der Rangklassen in der Zwangsversteigerung besteht für Wohngeldforderungen zukünftig ein begrenztes Vorrecht.
III: Änderungen im Einzelnen und ihre Auswirkungen in der Praxis
§ 5 IV 2 bis 3 WEG neu (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums)
Um Vereinbarungen zu ändern, müssen nicht nur die Wohnungseigentümer ihr Einverständnis erteilen, sondern auch die Inhaber dinglicher Rechte an den einzelnen Wohnungen, wenn diese davon betroffen sind. Das ist der Fall bei jeder wirtschaftlichen oder rechtlichen Beeinträchtigung. Dies führt zu einer Überdehnung des Schutzes der dinglich Berechtigten, da diese wegen der Vielzahl der Zustimmungspflichten weitreichende Mitwirkungsmöglichkeiten erhalten, ohne Eigentümer zu sein. Nach dem Entwurf ist es in vielen Fällen nicht mehr erforderlich, dass ein dinglich Berechtigter zu einer Vereinbarung zustimmt. Nur wenn eine Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird oder bei Eintragung einer Vormerkung, ist die Zustimmung notwendig. Damit wird erreicht, dass eine Vereinbarung bei Grundpfandrechten nur zustimmungspflichtig ist, wenn diese die Verwertungsmöglichkeit der Gläubiger in der Zwangsvollstreckung beeinträchtigt, weil dieser kein Zugriffsrecht auf die Sondernutzung hat.
Der deutsche Notarverein bemängelt die Verwendung des Begriffs Sondernutzungsrecht ohne eine Legaldefinition. Er schlägt vor stattdessen den Begriff Sonderrecht zu benutzen, der hinreichend verbandsrechtlich definiert ist.
Bereits nach geltendem Recht ist es nicht erforderlich, dass die Inhaber einer Dienstbarkeit oder eines Vorkaufsrechts der Änderung einer Vereinbarung zustimmen. Diese nachträglichen Änderungen berühren das dingliche Recht nur in Ausnahmefällen. Die dadurch entstehenden Nachteile sind eher gering und deshalb hinzunehmen.
§ 7 IV 3 bis 5 WEG neu (Grundbuchvorschriften)
Wohnungseigentum wird begründet, indem der Eintragungsbewilligung ein von der Baubehörde geprüfter Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beigefügt werden. Der Aufteilungsplan enthält die Angaben, welche notwendig sind, um das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum abzugrenzen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Eigentums- und Benutzungsverhältnisse innerhalb des Gebäudes klar und bestätigt, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist.
Bisher war für diese Bescheinigung die Baubehörde zuständig, was nunmehr aufgrund der geänderten tatsächlichen und rechtlichen Situation als entbehrlich angesehen wird. Denn die Begründung von Wohnungseigentum geschieht heute meist durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, für die keine baurechtliche Genehmigung erforderlich ist. Außerdem gibt es in vielen Ländern genehmigungsfreie Bauvorhaben und ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren.
Durch die Neuregelung erhalten die Länder die Möglichkeit selbst darüber zu entscheiden, wer den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit bescheinigt. Dies kann auch durch einen vom teilenden Eigentümer unabhängigen Sachverständigen geschehen, der eine Prüfung über die Angaben im Aufteilungsplan vornimmt. Auch bei einem genehmigungsfreien Bauvorhaben darf der Sachverständige die Abgeschlossenheitsbescheinigung erst erteilen, wenn nach Eingang der Unterlagen bei der Baubehörde mit dem Vorhaben begonnen werden darf, nachdem die Wartefrist abgelaufen ist.
§ 10 II WEG neu (Allgemeine Grundsätze)
Grundsätzlich kann die Gemeinschaftsordnung nur durch Vereinbarung geändert werden. Allerdings hat ein Wohnungseigentümer nach ständiger Rechtsprechung einen Anspruch auf die Änderung, wenn außergewöhnliche Umstände gegeben sind. Dies ist der Fall, wenn die Beibehaltung der Regelung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Eine gerichtliche Entscheidung ersetzt dann die fehlende Zustimmung, wobei ein strenger Maßstab an das Vorliegen der groben Unbilligkeit angelegt wird. Grund dafür ist, dass an dem Grundsatz der Bindung von Vereinbarungen festgehalten wird und der Erwerber von Wohnungseigentum sich Kenntnis von der Gemeinschaftsordnung verschaffen kann und damit weniger schutzwürdig ist.
Diese herrschende Rechtsprechung wird nun ausdrücklich normiert, wobei die Anforderungen für die Änderung von Vereinbarungen herabgesetzt werden. Zwar wird der Wohnungseigentümer in seinem Vertrauen auf die bestehende Situation weiterhin geschützt, allerdings ist kein großer Nachteil für den betroffenen Wohnungseigentümer erforderlich, der eine Änderung der Vereinbarung begehrt. Ein Anspruch eines einzelnen Miteigentümers besteht bereits dann, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und die bisherige Regelung für den benachteiligten Wohnungseigentümer unbillig ist. Die hier verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe sind von der Rechtsprechung auszufüllen. Dabei sind die Voraussetzungen des Anspruchs unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Es bleibt also abzuwarten, wie sich diese Änderung in der Praxis auswirken wird.
§ 10 IV WEG neu (Allgemeine Grundsätze)
Bisher wirken Vereinbarung gegenüber dem Erwerber des Wohnungseigentums nur bei Eintragung ins Grundbuch, während Beschlüsse mangels Eintragungsfähigkeit stets gegenüber dem Sondernachfolger wirksam sind. Die neue Regelung stellt klar, dass selbst die auf Grund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gem. § 23 I WEG gefassten vereinbarungsändernden Beschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen werden können. Dadurch wird das Grundbuch vor der Eintragung zahlreicher Mehrheitsbeschlüsse bewahrt und auf diese Weise übersichtlich gehalten.
Ein zukünftiger Erwerber kann sich durch die nach dem Gesetzentwurf vorgesehene Beschluss-Sammlung (§ 27 I Nr. 6 WEG neu) über die bereits gefassten und wirksamen Beschlüsse informieren, indem er diese einsieht. Gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse sind ihm gegenüber nur wirksam, wenn sie bei Einsichtnahme auch dort enthalten sind. Will der Erwerber einen solchen Beschluss nicht gegen sich gelten lassen, muss er beweisen, dass sich dieser Beschluss in der Sammlung nicht befand, als er darin einsah.
§ 10 Abs. 6 – 8 WEG neu (Teilrechtsfähigkeit)
Hier hat der Gesetzgeber Regelungen aufgenommen, welche sich aus der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ergeben. So hat er zum einen angeordnet, dass Prozesse zukünftig für oder gegen die Gemeinschaft unter der Bezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft X. Straße" zu führen sind. Der Verwalter wird zum Zustellungsbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt.
In § 10 Abs. 8 WEG neu ist eine wichtige Vorschrift enthalten. Da nach der früheren Rechtslage jeder Eigentümer als Gesamtschuldner für Forderungen gegen die Gemeinschaft haftete - und damit mit seinem gesamten Vermögen auf die gesamte Forderung - beschränkt sich die Haftung zukünftig nach dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile, sofern er die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehenden und fällig werdenden Beiträge an die Gemeinschaft gezahlt hat. Damit kann zukünftig ein Gläubiger vom einzelnen Miteigentümer nur noch einen Anteil verlangen. Hat der Eigentümer seinen Anteil bereits an die Gemeinschaft gezahlt, so hat er nunmehr einen Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Ausgleich des von ihm an den Gläubiger gezahlten Betrages.
Darin dürfte sich ein großes Problem für Gläubiger der Gemeinschaft, man denke etwa an Handwerker bei größeren Sanierungsarbeiten, ergeben. Diese wissen nicht, welche Eigentümer Mitglied der Gemeinschaft sind. Sie wissen noch weniger, mit welchen Miteigentumsanteilen diese Eigentümer haften. Außerdem gehen sie hinsichtlich des Anteils derjenigen Eigentümer, welche sich in Insolvenz befinden, eventuell leer aus. Es wird abzuwarten bleiben, wie sich Auftragnehmer der Gemeinschaft zukünftig absichern werden.
§ 11 III WEG (neu) Insolvenz
In § 11 Abs. 3 des WEG neu ist bestimmt, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in Insolvenz fallen kann.
§ 12 IV WEG neu (Veräußerungsbeschränkungen)
Die Vorschrift ermöglicht den Wohnungseigentümern, die Gemeinschaft vor unerwünschten Personen zu bewahren. Durch eine Vereinbarung kann festgelegt sein, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Diese Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Nach der neuen Gesetzeslage kann die Veräußerungsbeschränkung durch Stimmenmehrheit aufgehoben und im Grundbuch gelöscht werden. Wie bisher kann durch eine Vereinbarung eine Veräußerungsbeschränkung begründet werden. Diese Regelungen können nicht durch abweichende Vereinbarungen ausgeschlossen werden.
§ 16 III WEG neu (Nutzungen, Lasten und Kosten)
1. Betriebskosten, § 16 III WEG neu
Die neue Regelung stellt klar, dass die Wohnungseigentümer einen Mehrheitsbeschluss fassen können, nach welchen Maßstäben Betriebskosten zu verteilen sind. Dies bezieht sich auf die Erfassung und Abrechnung von Betriebskosten i. S. d. § 556 I BGB (Wasser, Heizung, Allgemeinstrom, Verwaltungskosten) aus dem Sondereigentum und nun auch aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, welche bisher nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Davon kann nach alter Rechtslage nur durch einstimmige Vereinbarung abgewichen. Nunmehr können die Wohnungseigentümer frei entscheiden, ob sie nach der Verursachung oder dem Verbrauch abrechnen wollen. Allerdings müssen sie sich dabei im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Deshalb sind Betriebskosten des Sondereigentums nach Verbrauch abzurechnen, wenn Erfassungsgeräte vorhanden sind. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, Maßnahmen für die Abrechnung nach Verbrauch durchzuführen, wenn die Einsparungen die Aufwendungen überwiegen.
2. § 16 Abs. 2 WEG neu (Instandhaltung, Instandsetzung)
Nach geltendem Recht können die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit Mehrheit beschließen, während für die Kostenverteilung dieser Maßnahmen eine Vereinbarung notwendig ist. Falls die Wohnungseigentümer dennoch über die Kostenverteilung einen Mehrheitsbeschluss fassen, ist dieser nichtig, da ihnen die Beschlusskompetenz fehlt. Nach der neuen Rechtslage haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Kosten von Maßnahmen zur Instandhaltung oder –setzung sowie von baulichen Veränderungen jedweder Art nach abweichenden Maßstäben zu beschließen, wenn der abweichende Maßstab der Gebrauchsmöglichkeit Rechnung trägt. Hierzu ist ein Quorum von dreiviertel der Eigentümer und 50% der Miteigentumsanteile erforderlich. Diese Beschlusskompetenz ist durch Vereinbarung nicht abdingbar, selbst wenn diese bereits besteht.
§ 19 I 1 WEG neu (Abmeierungsklage)
Nach geltendem Recht wird Wohnungseigentum auf Grund eines Urteils des Amtsgerichts entzogen und durch einen Notar versteigert, wenn der verurteilte Miteigentümer sein Wohnungseigentum nicht selbst veräußert. Um das Verfahren zu beschleunigen, finden nach der Neuregelung auf die Vollstreckung die Vorschriften des ZVG Anwendung. Das Urteil auf Veräußerung des Wohnungseigentums ist dann ein geeigneter Titel zur Zwangsversteigerung. Jeder einzelne Miteigentümer kann dann die Wohnung versteigern lassen. Allerdings wird dadurch das Hauptproblem, die Überschuldung einer Wohnung, nicht beseitigt. Sind nur genug Schulden angehäuft, so scheitert die Versteigerung darin, dass kein ausreichendes Gebot zu erzielen ist. Die Vollstreckung auf Räumung und Herausgabe findet auf Grund des Zuschlagsbeschlusses statt (§ 93 I 1 ZVG).
§ 21 WEG neu (Verwaltung durch die Wohnungseigentümer)
Der Katalog der Maßnahmen, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören und durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können, wird erweitert. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer erstreckt sich nun auch auf die Art und Weise von Zahlungen sowie auf die Fälligkeit von Forderungen und der Verzugsfolgen. Dies ermöglicht es, eine Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen Vermietungsbeschränkungen einzuführen oder übergesetzliche Verzugszinsen bei Beitragsrückständen zu erheben oder Kosten für eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder einen besonderen Verwaltungsaufwand zu erheben.
§ 22 I WEG neu (Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau)
Nach altem Recht müssen alle diejenigen Wohnungseigentümer baulichen Veränderungen und Aufwendungen zustimmen, deren Rechte durch die Veränderung nicht ganz unerheblich beeinträchtigt werden, wenn die Maßnahme über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht. Das Erfordernis der Einstimmigkeit ist insbesondere in größeren Anlagen kaum zu erreichen, so dass auch wirtschaftlich sinnvolle Neuerungen verhindert werden und damit zu einem Wertverlust des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums führt. Durch die Neuregelung erhalten die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, mit qualifizierter Mehrheit auch Maßnahmen zur Modernisierung und Anpassung der Wohnanlage i.S. § 559 Abs. 1 BGB zu beschließen, wenn diese den Gebrauchswert erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Energie und Wasser einsparen. Durch das Erfordernis der qualifizierten Mehrheit von ≤ der Eigentümer plus 50 % MEA wird sichergestellt, dass die vorgesehene Maßnahme nur durchgeführt wird, wenn sie dem Willen der überwiegenden Mehrheit entspricht. Da es auf die Modernisierung der Wohnanlage ankommt, ist es unerheblich, ob die Wirkung der Maßnahme zur Modernisierung des gemeinschaftlichen oder des Sondereigentums führt. Der Beurteilungsmaßstab ist ein vernünftig, wirtschaftlich denkender und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossener Hauseigentümer.
Von der Mehrheitskompetenz ist allerdings nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage erfasst, welche deren bisherige Eigenart oder den optischen Gesamteindruck ändert. Für Maßnahmen wie die Aufstockung des Gebäudes oder die Verglasung von einzelnen Balkonen ist weiterhin Einstimmigkeit erforderlich. Außerdem darf die Maßnahme nicht zu einem erheblichen Nachteil für einen Wohnungseigentümer führen. Eine Beeinträchtigung liegt nicht vor bei Umständen, die zwangsläufig mit Modernisierungen verbunden sind wie etwa die Kompliziertheit einer neuen technischen Anlage.
Voraussetzung ist weiter, dass durch die Maßnahme keine finanzielle Beeinträchtigung derjenigen eintritt, die ihr nicht zugestimmt haben, was nur dann der Fall ist, wenn die Maßnahme vollständig aus der Rücklage finanziert werden kann und wenn dann noch genug in der Rücklage verbleibt, um weitere evtl. anstehende Instandhaltungsmaßnahmen aus ihr zu bezahlen.
Stimmt die Gemeinschaft nach dieser Vorschrift einer baulichen Veränderung zu Gunsten einzelner Eigentümer zu, so kann diesen Eigentümern die Pflicht zur Kostentragung auferlegt werden.
Ein Wohnungseigentümer hat dann einen Anspruch auf die Maßnahme, wenn dadurch keinem anderen ein Nachteil zugefügt wird, der über das bei einem geordneten Zusammeleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Dies ist der Fall bei einer Maßnahme, die nach objektiven Kriterien geboten und ohne erhebliche Eingriffe in die Substanz des Gemeinschaftseigentums technisch machbar ist (z. B. barrierefreier Zugang durch Bau einer Rollstuhlrampe).
Diese Regelungen können nicht durch abweichende Vereinbarungen ausgeschlossen werden.
§ 23 IV WEG neu (Wohnungseigentümerversammlung)
Beschlüsse, die gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen, sind nichtig. Nichtige Beschlüsse sind endgültig unwirksam, so dass eine Ungültigerklärung durch das Gericht nicht erforderlich ist. Nur bei unwirksamen Beschlüssen ist ein rechtskräftiges Urteil erforderlich, welches die Ungültigkeit feststellt – bis zur Rechtskraft des Urteils ist der Beschluß gültig und also umzusetzen. Damit wird das geltende Recht ausdrücklich formuliert.
§ 24 IV 2, VII, VIII WEG neu (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift)
Die bisherige Frist von einer Woche für die Einberufung der Versammlung wird auf zwei Wochen verlängert.
Nach dem Entwurf hat der Verwalter eine Beschluss-Sammlung zu führen, die zweckmäßig und übersichtlich angelegt sein muss. Darin sind alle ergangenen Beschlüsse und richterlichen Entscheidungen aufzunehmen oder wieder zu entfernen, wenn sie gegenüber den Wohnungseigentümern keine Wirkung mehr entfalten. Ein Erwerber von Wohnungseigentum hat dann die Möglichkeit, sich durch Einsichtnahme über Beschlüsse und Entscheidungen zu informieren, die nicht im Grundbuch stehen. Er kann sich auch Ablichtungen vom Verwalter anfertigen lassen. Die Wohnungseigentümer können darüber beschließen, dass die Kosten für diese Maßnahme zu erstatten sind.
Der deutsche Notarverein schlägt zur Vereinfachung und Beschleunigung von Neueintragungen vor ein Zentralgrundbuch einzuführen, in welches neben Änderungen von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen auch gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse eingetragen werden können.
§ 26 I 4 WEG neu (Bestellung und Abberufung des Verwalters)
Nach § 26 Abs. 1 S. 2 WEG ist die erste Bestellung eines Verwalters nach Gründung einer WEG auf drei Jahre befristet (bislang: fünf Jahre).
Die Wohnungseigentümer können einen Verwalter aus wichtigem Grund jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn das Vertrauensverhältnis zerstört ist und den Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden kann, mit dem Verwalter zusammen weiter zu arbeiten. Ein schwerer Pflichtverstoß liegt vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt (§ 27 I Nr. 6 WEG). Damit wird die Bedeutung der Beschluss-Sammlung betont, da die Sammlung die Wirksamkeit von vereinbarungs- und gesetzesändernden Beschlüssen bestimmt.
§ 27 I – VI WEG neu (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters)
Nach der neuen Regelung hat der Verwalter die Pflicht, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren, wenn ein Rechtsstreit gegen ihn geführt wird. Damit wird die Voraussetzung dafür geschaffen, dass sich ein Miteigentümer als Nebenintervenient am Rechtsstreit beteiligt. Dem Verwalter wird ferner die Kompetenz übertragen, mit Anwälten, die für die Gemeinschaft tätig werden, Vergütungsvereinbarungen abzuschließen.
Diese Kompetenzen können durch Vereinbarung nicht eingeschränkt werden.
§ 29a WEG neu
Nach der Neuregelung kann jede natürliche Person zum Zustellungsbevollmächtigten in gerichtlichen Auseinandersetzungen bestellt werden, in denen der Verwalter selbst Gegner der Wohnungseigentümer ist oder aus anderen Gründen die Gefahr einer Interessenkollision besteht.
§ 32 II 4 bis 5 WEG neu (Voraussetzungen der Eintragung)
Die Neuregelung für das Dauerwohnrecht enthält eine Öffnungsklausel für die Landesregierungen, welche der des § 7 IV 1,2 WEG neu entspricht.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Vorrang im Vollstreckungsverfahren)
Bei der Vollstreckung in Wohnungseigentum wird zukünftig den Wohngeldforderungen der Gemeinschaft ein höherer Rang eingeräumt. Die laufenden Wohngeldbeiträge sowie die der letzten 2 Jahre vor der Beschlagnahme des Objektes werden im Zwangsversteigerungsverfahren bevorzugt befriedigt.
§ 43 WEG neu (Zuständigkeit) i.V.m. § 72 GVG
Zukünftig finden auf Verfahren in Wohnungseigentumssachen die Vorschriften der ZPO Anwendung. Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist weiterhin ausschließlich örtlich zuständig. In Beschlussanfechtungsverfahren ist in 1. Instanz das Amtsgericht, in 2. Instanz das Landgericht zuständig. In anderen Verfahren kommt es - wie nach der Zivilprozessordnung im übrigen auch - auf die Höhe des Streitwerts an. Liegt diese über 5.000 €, so ist in 1. Instanz nicht das Amtsgericht, sondern das Landgericht anzurufen. In diesem Falle ist das Oberlandesgericht die 2. Instanz.
§ 44 WEG neu (Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift)
Nach der Neuregelung ist bei einer Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer ausreichend, wenn in der Klageschrift die nähere Bezeichnung des Grundstücks enthalten ist.
§ 45 WEG neu (Zustellung)
Grundsätzlich ist der Verwalter bei gerichtlichen Auseinandersetzungen berechtigt, Zustellungen entgegen zu nehmen. Allerdings ist er im Fall einer Interessenkollision als Zustellungsvertreter ausgeschlossen, so dass an den nach § 29a WEG neu bestellten Zustellungsbevollmächtigten zuzustellen ist.
§ 46 WEG neu (Anfechtungsklage)
Auch nach der Neuregelung beträgt die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage einen Monat ab der Beschlussfassung. Die Klage ist binnen eines weiteren Monats zu begründen.
Wegen der Anwendung der ZPO im Verfahren in Wohnungseigentumssachen gilt der Grundsatz der Amtsermittlung nicht. Dennoch hat das Gericht die Pflicht, auf Nichtigkeitsgründe hinzuweisen, die vom Kläger nicht vorgetragen sind. Denn ein angefochtener Beschluss wird nicht nur auf die Anfechtungsgründe geprüft, sondern auch auf Nichtigkeitsgründe. Somit entfaltet die gerichtliche Entscheidung umfassende Rechtskraftwirkung.
§ 48 WEG neu (Beiladung, Wirkung des Urteils)
Die Wohnungseigentümer sind an einem Rechtsstreit zu beteiligen, wenn ihre Rechte und Pflichten dadurch unmittelbar beeinflusst werden können. Wenn die Wohnungseigentümer nicht am Rechtsstreit beteiligt sind, kann der Verwalter oder ein einzelner Wohnungseigentümer als Prozessstandschafter auftreten, wenn er durch Beschluss dazu ermächtigt wurde. In diesem Fall werden die Wohnungseigentümer, die nicht als Partei am Streit beteiligt sind, nicht beigeladen. Das rechtskräftige Urteil wirkt dann auch für die Beigeladenen.
§ 49 WEG neu (Kostenentscheidung)
Die Kosten werden zukünftig nach der §§ 91 ff ZPO verteilt, so dass der unterliegenden Partei auch die Kosten des Gegners auferlegt werden können. Auch der Verwalter kann in die Haft für die Kosten genommen werden, wenn er das Verfahren durch grobes Verschulden verursacht hat.
§ 49 GVG neu (Streitwert)
Der Streitwert richtet sich künftig nach der ZPO und beträgt 50 % des Interesses der Parteien, aller beigeladenen Wohnungseigentümer und des Verwalters, maximal aber das fünffache des Interesses des Klägers.
§ 62 WEG neu (Übergangsvorschrift)
Für die im Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der neuen Regelungen anhängigen Verfahren gilt die alte Rechtslage.