LG Frankfurt, 2-13 S 78\/19, Urteil vom 4.6.2020
\nWEG-Recht Fensteraustausch als ordnungsgem\u00e4\u00dfe Instandhaltung, Gesamtkonzept, Handwerker statt Sachverst\u00e4ndiger<\/p>\n
Im Namen des Volkes
\nUrteil<\/p>\n
In dem Rechtsstreit<\/p>\n
hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. Zschieschack die Richterin am Landgericht Kling
\nden Richter Dr. Orthmann
\nim schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis 04.06.2020<\/p>\n
f\u00fcr Recht erkannt:<\/p>\n
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 08.04.2019, Az. 310 C 39\/17 abge\u00e4ndert und die Klage abgewiesen.
\n2. Die Kosten des Rechtsstreits tr\u00e4gt die Kl\u00e4gerin.
\n3. Das Urteil ist vorl\u00e4ufig vollstreckbar.
\n4. Die Revision wird nicht zugelassen.<\/p>\n
Der Streitwert wird f\u00fcr beide Instanzen auf bis 5.000,00 \u20ac festgesetzt.<\/p>\n
I.
\nDie Parteien bilden die WEG Richard-Wagner-Str. 10, 12, 14, Obertshausen. Sie streiten \u00fcber die G\u00fcltigkeit des auf der Versammlung vom 18.05.2017 von den Wohnungseigent\u00fcmern gefassten Beschlusses unter TOP 5, der lautet: \u201eDie Hausverwaltung wird beauftragt, die vorliegenden Auftr\u00e4ge zur Instandhaltung der Fenster zu vergeben. Die Gesamtsumme von 35.132,79 \u20ac wird durch eine Sonderumlage entsprechend der Eigentumsanteile erbracht. Die entsprechende Summe wird den Eigent\u00fcmern durch die Hausverwaltung umgehend mitgeteilt und muss bis zum 01.07.2017 auf das bekannte Wohngeldkonto der WEG eingezahlt werden.\u201c<\/p>\n
Der Anfechtungsklage der Kl\u00e4gerin, welche der Meinung ist, der Beschluss entspreche nicht ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung, weil die auszutauschenden Fenster nicht erneuerungsbed\u00fcrftig seien, hat das Amtsgericht stattgegeben und den Beschluss f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte es aus, dass der Beschluss ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung widerspreche, soweit es sich um eine modernisierende Instandsetzung im Sinne von \u00a7 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG handelt. Soweit der Fensteraustausch eine Modernisierung in Sinne von \u00a7 22 Abs. 2 WEG darstelle, fehle es am Vorliegen der Voraussetzungen, da eine unbillige Beeintr\u00e4chtigung anderer Wohnungseigent\u00fcmer gegeben sei. Eine nicht ordnungsm\u00e4\u00dfige Verwaltung bzw. eine unbillige Beeintr\u00e4chtigung l\u00e4ge vor, weil ein Gesamtkonzept f\u00fcr die Erneuerung der Fenster der Liegenschaft fehle. Verwaltung und Wohnungseigent\u00fcmer verf\u00fchren seit Jahren nach einem er\u00f6rterten, aber nicht beschlossenen oder vereinbarten Konzept. Zwar seien Wohnungseigent\u00fcmer nicht stets gehalten, einen Plan f\u00fcr Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten aufzustellen. Im vorliegenden Fall sei dies jedoch anders zu beurteilen. Da noch eine Vielzahl von Fenstern aus der Zeit vor 1998 stammten, k\u00f6nne der Beschluss nicht isoliert betrachtet werden. Da die Eigent\u00fcmer sich nicht rechtlich an das praktizierte Konzept gebunden h\u00e4tten, best\u00fcnde die Gefahr, dass bei identischen Sachverhalten in der Zukunft in einem Fall der Antrag auf Austausch eines Fensters gebilligt, in einem anderen Fall aber abgelehnt werde. Dies berge die Gefahr unbilliger Ergebnisse.<\/p>\n
Hinsichtlich der weiteren Feststellungen sowie der Begr\u00fcndung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.<\/p>\n
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Sie sind der Ansicht, dass das Amtsgericht zwischen modernisierender Instandhaltung und Modernisierung h\u00e4tte abgrenzen m\u00fcssen. Ferner belegten die eigeholten Gutachten der Baufirmen die Sanierungsbed\u00fcrftigkeit der betroffenen Fenster. Die Entscheidung, sanierungsbed\u00fcrftige Fenster zu erneuern, sei ermessensfehlerfrei.<\/p>\n
Die Beklagten beantragen,<\/p>\n
das Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 08.04.2019 abzu\u00e4ndern und die Klage abzuweisen.<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin beantragt, <\/p>\n
die Berufung zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n
Die Kl\u00e4gerin verteidigt das angefochtene Urteil. Der Beschluss widerspr\u00e4che mangels Gesamtkonzept ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung. Es handele sich gerade nicht ausschlie\u00dflich um Instandsetzungsma\u00dfnahmen. Es w\u00fcrde pauschal die Erneuerung von Fenstern beschlossen, unabh\u00e4ngig von deren Instandsetzungsbedarf.<\/p>\n
Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren mit Schrifts\u00e4tzen vom 11.05.2020 und 112.05.2020 (Bl. 302 f. d. A.) zugestimmt.<\/p>\n
Die zul\u00e4ssige Berufung hat Erfolg.<\/p>\n
Voranzustellen ist, dass es sich bei dem Austausch der Fenster nicht um eine Modernisierungsma\u00dfnahme, sondern um eine Instandsetzung, teilweise in der Form der modernisierenden Instandsetzung handelt. Denn die Fenster werden nicht anlasslos auf einen h\u00f6heren Stand der Technik gehoben, sondern eine etwaige Verbesserung erfolgt nur im Zuge einer von der Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer angenommenen Instandsetzungsbed\u00fcrftigkeit.<\/p>\n
Der beschlossene Austausch der Fenster als Instandsetzungsma\u00dfnahme nach \u00a7 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist allein mit Blick auf die als nicht gegeben ger\u00fcgte Erneuerungsbed\u00fcrftigkeit einzelner Fenster nicht zu beanstanden.<\/p>\n
Der beschlossene Austausch der Fenster als Instandsetzungsma\u00dfnahmen nach \u00a7 21 Abs. 4 Nr. 2 WEG ist allein mit Blick auf die als nicht gegeben ger\u00fcgte Erneuerungsbed\u00fcrftigkeit einzelner Fenster nicht zu beanstanden. <\/p>\n
Bei der Beschlussfassung \u00fcber Sanierungsma\u00dfnahmen haben die Wohnungseigent\u00fcmer einen Gestaltungsspielraum. Ob Wohnungseigent\u00fcmer f\u00fcr die Sanierung einen mehrj\u00e4hrigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschr\u00e4nken, die unmittelbar erforderlichen Einzelma\u00dfnahmen zu beschlie\u00dfen, steht grunds\u00e4tzlich in ihrem Ermessen (vgl. BGH, Urt. V. 9. 3. 2012 \u2013 V ZR 161\/11 = NJW 2012, 1724; so auch Niedenf\u00fchr\/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, \u00a7 21 Rn. 71 mwN). Anders als das Amtsgericht meint, ist es also grunds\u00e4tzlich nicht zu beanstanden, dass die WEG bislang kein Gesamtkonzept entwickelte. Sofern die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft den Austausch von Fenstern in Folgejahren verweigern sollte, ist dies eine Frage der Ordnungsm\u00e4\u00dfigkeit des jeweiligen Beschlusses, der vom Betroffenen zur gerichtlichen \u00dcberpr\u00fcfung gestellt werden kann.
\nRichtig ist, dass es ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung widerspricht, die Durchf\u00fchrung von Sanierungsma\u00dfnahmen zu beschlie\u00dfen, ohne dass eine Bestandsaufnahme \u00fcber den Umfang der Sch\u00e4den und deren m\u00f6gliche Ursache erfolgt ist. Denn nur aufgrund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuf\u00fchren und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist. Dabei ist diese Bestandsaufnahme aber nicht zwingend durch einen vereidigten Sachverst\u00e4ndigen vorzunehmen. Bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben reicht der Sachverstand von Handwerksfirmen aus (insgesamt hierzu Niedenf\u00fchr\/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, \u00a7 21 Rn. 73 mwN). Bei der Beurteilung von Instandsetzungsbedarf bei Fenstern handelt es sich um einen technisch einfach gelagerten Sachverhalt. Daher war es hier ausreichend, die Beurteilung Handwerksfirmen aus dem Fachbereich Fensterbau anzuvertrauen.
\nAuch an die Begr\u00fcndungstiefe d\u00fcrfen angesichts des ohnehin den Wohnungseigent\u00fcmern zuzustehenden Ermessensspielraums keine allzu gro\u00dfen Anforderungen gestellt werden. In Anbetracht dessen sind die in den Kostenvoranschl\u00e4gen (Anlagenkonvolut Bl. 146 ff. d. A.) verzeichneten Mangelerscheinungen als Beurteilungsgrundlage gerade noch ausreichend. Dabei ist nicht zu beanstanden, dass teilweise nur konstatiert wird, dass das betreffende Fenster nicht dem aktuellen Stand der Technik entspreche. Denn jedenfalls mit Blick auf den Austausch alter (Holz-)Fenster gegen \u00e4hnlich gestaltete moderne Kunststofffenster ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung, welche sich die Kammer zu eigen macht, im Regelfall von einer Ma\u00dfnahme ordnungsm\u00e4\u00dfiger Instandhaltung und Instandsetzung nach \u00a7 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, nicht aber von einer baulichen Ver\u00e4nderung auszugehen (BayObLG Beschl. V. 11.2.2005 \u2013 2Z BR 177\/04 = ZMR 2005, 894; BayObLG Beschl. V. 7.11.1990 \u2013 Breg. 2Z 118\/90, BeckRS 2015, 299; OLG K\u00f6ln NZM 1998, 821 mwN; siehe auch Niedenf\u00fchr\/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage 2017, \u00a7 21 Rn. 93 \u201eFenster\u201c).<\/p>\n
Selbst wenn man \u2013 wie nicht \u2013 die Ersetzung von Holzfenstern durch Kunststofffenster als bauliche Ver\u00e4nderung\/Modernisierung einstufen h\u00e4tte der Beschluss hier Bestand. Denn jedenfalls hat die Kl\u00e4gerin nicht vorgetragen, wodurch sie \u00fcber das in \u00a7 14 Nr. 1 bestimmte Ma\u00df hinaus beeintr\u00e4chtigt w\u00e4re (\u00a7 22 Abs. 1 WEG) bzw. wodurch die Eigenart der Wohnanlage ge\u00e4ndert oder ein Wohnungseigent\u00fcmer gegen\u00fcber anderen unbillig beeintr\u00e4chtigt w\u00e4re (\u00a7 22 Abs. 2 WEG). Die vom Amtsgericht genannte Gefahr der zuk\u00fcnftigen Ungleichbehandlung im Vergleich zu Beschl\u00fcssen vergangener Jahre f\u00e4llt nicht unter den Begriff der (unbilligen) Beeintr\u00e4chtigung im Sinne von \u00a7 22 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG. Zwar sind Ma\u00dfnahmen unbillig, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigent\u00fcmer f\u00fchren (BGH, Urt. v. 18.2.2011 \u2013 V ZR 82\/10 = NZM 2011, 281). Der hier in Rede stehende Beschluss f\u00fchrt aber nicht zu einer Ungleichbehandlung, weder im Vergleich der einzelnen Wohnungen untereinander noch im Vergleich zu fr\u00fcheren Beschl\u00fcssen. Bislang wurden Anfragen zum Austausch von Fenstern unter den gleichen Voraussetzungen positiv beschieden. Die Frage einer Ungleichbehandlung w\u00fcrde sich evtl. im Falle einer sp\u00e4teren Verweigerung stellen, w\u00e4re aber dann ein Angriff gegen den sp\u00e4teren, ablehnenden Beschluss. Insoweit gilt aber das Gleichbehandlungsgebot, das die Eigent\u00fcmer zwingt, nicht ohne sachliche Rechtfertigung F\u00e4lle ungleich zu behandeln (B\u00e4rmann\/Merle, 14. Aufl. 2018, WEG \u00a7 25 Rn. 201a).<\/p>\n
Schlie\u00dflich ist es nicht zu beanstanden, dass weder die Wohnungseigent\u00fcmer selbst noch die Verwaltung vor Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote einholten. Denn \u2013 nat\u00fcrlich \u2013 ist die Zahl von drei Vergleichsangeboten kein Selbstzweck, sondern dient dazu, eine Grundlage f\u00fcr die sachgerechte Ermessensaus\u00fcbung zu schaffen (vgl. BGH NZM 2011, 515 = ZWE 2011, 317; Kammer ZWE 2017, 321). Vorliegend war die Einholung von Angeboten entbehrlich, denn dem Gebot der Wirtschaftlichkeit ist hier n\u00e4mlich schon dadurch Gen\u00fcge getan, dass die \u00fcbernommenen Betr\u00e4ge ohnehin gedeckelt sind. Zudem waren den Eigent\u00fcmern die Betr\u00e4ge aus vorangegangenen Beschlussanfechtungen bekannt (dazu Kammer WuM 2018, 589).<\/p>\n
Nach alledem war auf die Berufung das amtsgerichtliche Urteil abzu\u00e4ndern und die Klage abzuweisen.<\/p>\n
Die Nebenentscheidungen beruhen auf \u00a7\u00a7 92, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Gr\u00fcnde die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.<\/p>\n
Die Streitwertversetzung folgt aus \u00a7 49a GKG.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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