{"id":249,"date":"2021-04-07T16:47:21","date_gmt":"2021-04-07T14:47:21","guid":{"rendered":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/?page_id=249"},"modified":"2022-10-31T14:08:22","modified_gmt":"2022-10-31T13:08:22","slug":"aktuelles-2","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/aktuelles-2\/","title":{"rendered":"Aktuelles"},"content":{"rendered":"

Schadensersatz des Vermieters f\u00fcr Besch\u00e4digungen an der Mietsache \u2013 ein steiniger Weg<\/strong><\/em><\/p>\n

Will ein Vermieter Schadensersatzanspr\u00fcche gegen seinen Mieter nach dessen Auszug wegen Besch\u00e4digung der Mietsache durchsetzen, so sind die Erfolgsaussichten generell eher gering. Dies liegt daran, dass die H\u00fcrden f\u00fcr die Durchsetzung eines solchen Anspruchs recht hoch sind. Im Einzelnen:<\/p>\n

1. Die Forderungen m\u00fcssen binnen sechs Monaten nach dem Tag der \u00dcbergabe der Wohnung an den Vermieter gerichtlich geltend gemacht werden. Die Frist w\u00fcrde sich nur dann verl\u00e4ngern, wenn es zu einer inhaltlichen Auseinandersetzung \u00fcber die Berechtigung der Forderungen gekommen w\u00e4re, nicht, wenn der Mieter die Berechtigung pauschal zur\u00fcckweist oder nicht reagiert.<\/p>\n

2. Die Beweislast f\u00fcr die nachfolgenden Anspruchsvoraussetzungen liegt beim Vermieter:<\/p>\n

2.1 Beim Auszug<\/strong> des Mieters m\u00fcssen M\u00e4ngel an der Wohnung vorliegen. Es darf sich nicht um \u00fcbliche Gebrauchsspuren handelt. Hier ist im Einzelnen vieles streitig, etwa, welchen Zustand Fu\u00dfb\u00f6den bei R\u00fcckgabe haben m\u00fcssen oder wie viele D\u00fcbell\u00f6cher als normaler Gebrauch qualifiziert werden k\u00f6nnen. Notwendig ist auch eine pr\u00e4zise Beschreibung der M\u00e4ngel. \u201eSch\u00e4den im Treppenhaus\u201c langt nicht: Es muss erkl\u00e4rt werden, wo welcher Schaden vorlag, etwa: \u201e1 Meter oberhalb der dritten Treppenstufe vom Eingang nach oben ein 14 cm langer, 3 cm tiefer Riss im Putz\u201c. Vollkommen ungeeignet sind Bezeichnungen wie \u201ekaputt\u201c oder \u201edefekt\u201c.<\/p>\n

Oft argumentieren Vermieter mit der Vorlage von Fotos der angeblichen M\u00e4ngel, die in aller Regel aber wenig aussagekr\u00e4ftig sind und von den Gerichten nur zur\u00fcckhaltend als Beweismittel herangezogen werden. Auch die vom Vermieter h\u00e4ufig bem\u00fchten Zeugen erinnern sich sehr selten derart detailliert wie dies zu w\u00fcnschen w\u00e4re.<\/p>\n

2.2 Diese M\u00e4ngel d\u00fcrfen beim Einzug<\/strong> des Mieters noch nicht vorgelegen haben. Oft ist der Zustand der Wohnung bei einem Einzug, der viele Jahre zur\u00fcckliegt oder stattfand, als noch eine andere Person Vermieter war, nicht nachzuweisen. Das wirkt sich zu Lasten des Vermieters aus.<\/p>\n

2.3 Es ist vom Vermieter der Nachweis zu erbringen, dass die M\u00e4ngel an der Mietwohnung durch falsches Mieterverhalten, also schuldhaft<\/strong>, verursacht worden sind. Bei manchen M\u00e4ngeln ist dies schon nach dem Schadensbild zu vermuten, etwa Brandl\u00f6cher im Fu\u00dfboden, abgeplatzte Emaille an der Badewanne. Viele andere M\u00e4ngel hingegen k\u00f6nnten auch Ursachen aus der Sph\u00e4re des Vermieters oder Dritter (Einbrecher) haben. So k\u00f6nnen Risse in Kacheln auf Spannungen im Geb\u00e4ude oder aber auf fehlerhaftes Verhalten des Mieters zur\u00fcckgef\u00fchrt werden. \u00c4hnliches gilt f\u00fcr Wassersch\u00e4den und insbesondere Schimmelsch\u00e4den. Hier muss der Vermieter beweisen, dass s\u00e4mtliche bauseitigen Ursachen ausgeschlossen sind.<\/p>\n

2.4 Jedenfalls alte Mietvertr\u00e4ge enthalten meistens unwirksame Sch\u00f6nheitsreparaturklauseln, etwa wegen starrer Fristen f\u00fcr die Vornahme der Arbeiten oder weil die Wohnung nicht renoviert \u00fcbergeben worden ist. Dies f\u00fchrt dazu, dass vom Mieter keine Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong> geschuldet sind. Dann muss der Mieter aber auch nicht die Kosten der Beseitigung von M\u00e4ngeln bezahlen, wenn die Schadensbeseitigungsarbeiten nicht \u00fcber die Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen hinausgehen.<\/p>\n

2.5 Auf der Basis von Kostenvoranschl\u00e4gen k\u00f6nnen die Nettokosten der Reparaturkosten geltend gemacht werden; erst nach Ausf\u00fchrung der Arbeiten kann auf Basis der Rechnung hierf\u00fcr auch die Mehrwertsteuer vom Mieter gefordert werden.<\/p>\n

Oft sind die Kostenvoranschl\u00e4ge bzw. Rechnungen unbrauchbar, weil sie die Kosten der Beseitigung von verschiedenen Sch\u00e4den zusammenfassen, etwa der Sch\u00e4den in verschiedenen R\u00e4umen. Es muss aber f\u00fcr jeden einzelnen Mangel eine Position in der Rechnung\/dem KVA vorhanden sein, damit eine differenzierte Ausgleichung erfolgen kann.<\/p>\n

Sollen M\u00e4ngel nicht durch Reparaturen beseitigt werden, sondern durch Ersetzung defekter alter durch neue Bauteile (Badewannen, T\u00fcren, Armaturen, Fu\u00dfbodenbelag), gibt es ein weiteres Problem. Beim Ersatz von Bauteilen ist ein sogenannter Abzug neu f\u00fcr alt vorzunehmen, d.h., es wird nur der Zeitwert<\/strong> einer Sache ersetzt. Um diesen zu ermitteln, muss der Vermieter den Beweis f\u00fchren, wann ein bestimmtes Bauteil eingebaut wurde. Es muss dann das Lebensalter dieses Bauteils ermittelt werden (dazu gibt es verschiedene Tabellen im Internet). Entsprechend sind dann die Anschaffungskosten f\u00fcr den Ersatz zu quoteln. Wenn also etwa drei Viertel der Lebensdauer eines Gegenstandes bei Auszug des Mieters erreicht sind, kann der Vermieter nur ein Viertel der Neuanschaffungskosten verlangen. Ist die Lebensdauer bereits abgelaufen, gibt es \u00fcberhaupt keinen Schadensersatz.<\/p>\n

3. Erfahrungsgem\u00e4\u00df wird in Gerichtsverfahren zur Durchsetzung derartiger Anspr\u00fcche ein Vergleich eher selten geschlossen, weil die \u00f6konomischen Vorstellungen weit auseinanderliegen, aber auch weil gegenseitig die Vorw\u00fcrfe oft recht emotional sind.<\/p>\n

Daher kommt es meist zu zeit- und kostenaufw\u00e4ndigen Beweisaufnahmen durch die Einvernahme einer gro\u00dfen Zahl von Zeugen aus den unterschiedlichen Lagern der Parteien, aber auch zu sehr langwierigen und teuren Sachverst\u00e4ndigen-Gutachten.<\/p>\n

 <\/p>\n

(Unausrottbare?) Irrt\u00fcmer im Wohnungseigentumsrecht<\/em><\/strong><\/p>\n

1. Jahresabrechnung<\/strong>
\nDer Eigent\u00fcmer muss einen negativen Saldo aus der Jahresabrechnung zahlen.<\/p>\n

Falsch!<\/p>\n

Er muss nur eine negative Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung zahlen. \u00dcblicherweise wird unter dem Saldo einer Jahresabrechnung die Differenz zwischen den auf die Wohnung entfallenden Kosten und Einzahlungen in die Instandhaltungsr\u00fccklage auf der einen Seite und den vom Eigent\u00fcmer im abgerechneten Zeitraum tats\u00e4chlich gezahlten Betr\u00e4gen auf der anderen Seite verstanden. Die Abrechnungsspitze hingegen ist die Differenz zwischen den auf die Wohnung entfallenden Kosten und Einzahlungen in die Instandhaltungsr\u00fccklage auf der einen Seite und den nach dem Wirtschaftsplan f\u00fcr den abgerechneten Zeitraum geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen auf der anderen Seite. Die Differenz zwischen diesen beiden Begriffen wird nur, aber auch immer dann relevant, wenn ein Eigent\u00fcmer im Wirtschaftsjahr weniger gezahlt hat, als er nach dem Wirtschaftsplan schuldete. In einem solchen Fall w\u00e4re der Jahressaldo in der Regel negativ, was f\u00fcr die Abrechnungsspitze nicht zwingend der Fall sein muss. Im Gegenteil kann die Abrechnungsspitze auch positiv sein, also ein Guthaben zu Gunsten des Eigent\u00fcmers ausweisen. Am einfachsten l\u00e4sst sich dies am Beispiel eines Eigent\u00fcmers verdeutlichen, der in einem Wirtschaftsjahr \u00fcberhaupt keine Vorauszahlungen leistet. Er hat dann immer einen negativen Abrechnungssaldo; die Abrechnungsspitze ist aber nur dann negativ, wenn die Kosten h\u00f6her waren als im Wirtschaftsplan gesch\u00e4tzt.
\nFehlendes Wohngeld kann stets nur aus dem Wirtschaftsplan eingeklagt werden, eine negative Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung; bei einer positiven Abrechnungsspitze ist dieser Betrag mit dem Wohngeldr\u00fcckstand zu verrechnen, so dass nur die Differenz geltend gemacht werden kann. F\u00fcr die Eigent\u00fcmergemeinschaft wird dieser Unterschied dann teuer, wenn fehlende Wohngelder nicht rechtzeitig beigetrieben worden sind. Denn Wohngelder wie auch Abrechnungsspitze verj\u00e4hren in drei Jahren ab F\u00e4lligkeit. Das Wohngeld wird in dem Jahr f\u00e4llig, f\u00fcr das es beschlossen wurde; die Abrechnungsspitze erst mit dem Beschluss \u00fcber die Abrechnung, also mindestens ein Jahr sp\u00e4ter.<\/p>\n

2. Zwei Abrechnungen bei Eigent\u00fcmerwechsel<\/strong>
\nWenn im laufenden Jahr eine Wohnung verkauft wird, bekommen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer je eine anteilige Jahresabrechnung<\/p>\n

Falsch !<\/p>\n

F\u00fcr eine Wohnung gibt es f\u00fcr einen Abrechnungszeitraum immer nur eine Abrechnung; auf Wunsch der Eigent\u00fcmer kann (nur) die Heizkostenabrechnung beim Eigent\u00fcmer- oder Mie-terwechsel nach Zwischenablesung zu einem Stichtag geteilt werden.
\nDie Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung ist von dem Eigent\u00fcmer zu zahlen bzw. kommt dem Eigent\u00fcmer zugute, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung und F\u00e4lligkeit der entspre-chenden Betr\u00e4ge Eigent\u00fcmer ist. K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer m\u00fcssen dann einen internen Ausgleich untereinander herbeif\u00fchren.<\/p>\n

3. Eigent\u00fcmer ab Wohnungs\u00fcbergabe<\/strong>
\nF\u00fcr die Rechtsstellung als Eigent\u00fcmer einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft ist das Datum ma\u00dfgeblich, das K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer im Kaufvertrag als \u00dcbergabetermin festgelegt haben.<\/p>\n

Falsch!<\/p>\n

Im Verh\u00e4ltnis zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft kommt es nur auf das Datum der Grundbuchumschreibung an. Erst ab diesem Datum ist der neue Eigent\u00fcmer zur Versammlung zu laden und stimmberechtigt; er ist gegen\u00fcber der Gemeinschaft auch erst ab diesem Datum zur Zahlung des laufenden Wohngeldes verpflichtet. Bis dahin bleibt der Verk\u00e4ufer gegen\u00fcber der Gemeinschaft in der Pflicht. Denn die Parteien eines Kaufvertrages k\u00f6nnen keine Regelungen treffen, die Rechte und Pflichten zulasten Dritter wie der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft begr\u00fcnden. Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer m\u00fcssen ihre Interessen nach der Ma\u00dfgabe der Regelung des Kaufvertrages untereinander kl\u00e4ren. Daher k\u00f6nnte daran gedacht werden, in den Kaufvertrag die Bestimmung aufzunehmen, dass der K\u00e4ufer ab dem Datum der \u00dcbergabe vom Verk\u00e4ufer bevollm\u00e4chtigt wird, dessen Rechte gegen\u00fcber der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft auszu\u00fcben, sofern eine solche Bevollm\u00e4chtigung durch die Teilungserkl\u00e4rung nicht ausgeschlossen ist. Ohne eine solche Bevollm\u00e4chtigung muss der Erwerber einer Wohnung, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, eine Wohnungseigent\u00fcmerversammlung verlassen. Statt seiner w\u00e4re der Verk\u00e4ufer einzuladen.
\nDer Verwalter sollte sich also immer beim Eigent\u00fcmerwechsel einen Grundbuchauszug vorlegen lassen.<\/p>\n

4. Selbstvornahme<\/strong>
\nDie Eigent\u00fcmergemeinschaft beschlie\u00dft, dass alle Eigent\u00fcmer reihum die Stra\u00dfe zu kehren, Schnee zu r\u00e4umen, das Treppenhaus zu reinigen und die M\u00fclltonnen vor das Haus zu stellen haben.<\/p>\n

Nichtig !<\/p>\n

F\u00fcr einen solchen Beschluss fehlt der Eigent\u00fcmergemeinschaft die Beschlusskompetenz, so dass er nichtig ist. Handlungspflichten k\u00f6nnen durch Beschluss nicht begr\u00fcndet werden, son-dern nur durch Vereinbarung (wichtigstes Beispiel der Vereinbarung: Teilungserkl\u00e4rung).
\n
\n5. T\u00fcren und Fenster<\/strong>
\nWohnungsabschlusst\u00fcren und Fenster, die im Sondereigentum liegen, kann ein Eigent\u00fcmer nach seinem Belieben austauschen.<\/p>\n

Falsch !<\/p>\n

Wohnungsabschlusst\u00fcren und Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum (egal, was in der Teilungserkl\u00e4rung steht), so dass nur die Gemeinschaft deren Austausch beschlie\u00dfen und durchf\u00fchren kann. Nur die Gemeinschaft kann festlegen, welche Standards dabei einzuhalten sind. Das gilt selbst dann, wenn in der Teilungserkl\u00e4rung etwas anderes steht. Diese Regelung wird dann umgedeutet in eine Kostentragungsregelung, wie sie seitdem 01.12.2020 Auch beschlossen werden kann: Nunmehr ist es m\u00f6glich, mit Mehrheit zu beschlie\u00dfen, dass alle Sondereigent\u00fcmer f\u00fcr die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Fenster (oder Wohnungsabschlusst\u00fcren) in ihrem Sondereigentum alleine zust\u00e4ndig sind.<\/p>\n


\n6. Kein Beschluss ohne Einladung<\/strong>
\nBeschl\u00fcsse k\u00f6nnen nur dann wirksam gefasst werden, wenn sie vorher in der Einladung rechtzeitig angek\u00fcndigt worden sind.<\/p>\n

Falsch!<\/p>\n

Ein Versto\u00df gegen formale Vorschriften f\u00fchrt nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung, sondern bestenfalls zur Aufhebung im Beschlussanfechtungsverfahren, und dass auch nur dann, wenn dieser formale Fehler kausal f\u00fcr die Beschlussfassung geworden ist. Daher k\u00f6nnen auch unter „Verschiedenes“ oder und einem Tagesordnungspunkt, der auf der Einladung nicht aufgef\u00fchrt war, wirksam Beschl\u00fcsse gefasst werden. Allerdings laufen alle diese Beschl\u00fcsse Gefahr, auf gerichtliche Anfechtung durch einen Eigent\u00fcmer hin aufgehoben zu werden. Der Formfehler, wie etwa fehlende Ank\u00fcndigung in der Ladung oder Nicht-Einhalten der Ladungsfrist (seit 01.12.2020: drei Wochen), muss kausal f\u00fcr die Beschlussfassung geworden sein, was in der Regel vermutet wird. Nur dann, wenn aufgrund der konkreten Umst\u00e4nde des Einzelfalls auch im Falle einer formal korrekten Beschlussfassung kein anderes Ergebnis erzielt worden w\u00e4re, fehlt es an dieser Kausalit\u00e4t und der Beschluss hat Bestand. Dies ist etwa dann der Fall, wenn alle Eigent\u00fcmer bei der Eigent\u00fcmerversammlung anwesend waren.<\/p>\n

7. Anfechtung erst nach Protokollvorlage<\/strong>
\nDie Frist von einem Monat zur gerichtlichen Anfechtung eines Beschlusses beginnt erst mit der Zustellung des Protokolls der Eigent\u00fcmerversammlung.<\/p>\n

Falsch!<\/p>\n

Weil der Verwalter verpflichtet ist, zeitnah eine Beschlusssammlung zu f\u00fchren, kann sich jeder Eigent\u00fcmer jederzeit \u00fcber die getroffenen Beschl\u00fcsse informieren, also noch vor Zusendung des Protokolls. Daher l\u00e4uft die Monatsfrist f\u00fcr eine gerichtliche Anfechtung ab dem Tag der Beschlussfassung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Schadensersatz des Vermieters f\u00fcr Besch\u00e4digungen an der Mietsache \u2013 ein steiniger Weg Will ein Vermieter Schadensersatzanspr\u00fcche gegen seinen Mieter nach dessen Auszug wegen Besch\u00e4digung der Mietsache durchsetzen, so sind die Erfolgsaussichten generell eher gering. Dies liegt daran, dass die H\u00fcrden f\u00fcr die Durchsetzung eines solchen Anspruchs recht hoch sind. Im Einzelnen: 1. Die Forderungen m\u00fcssen […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"footnotes":""},"class_list":["post-249","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/249","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=249"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/249\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":489,"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/249\/revisions\/489"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/anwalt-offenbach.de\/wordpress\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=249"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}