1. Abrechnungszeitraum
Für eine Sondereigentums- oder Teileinheit gibt es pro Abrechnungsjahr nur eine Abrechnung, egal, ob im Laufe des abgerechneten Zeitraums oder zwischen dem Ende des Abrechnungszeitraum und der Beschlussfassung über die Abrechnung ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat oder nicht (so Niedenführ, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl., § 28 WEG Rn. 105 unter Verweis auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm, NZM 2000, 139, 140). In diese einheitliche Abrechnung können zwei verschiedene Heizkostenabrechnungen zu einem Stichtag, den der Eigentümer benennen kann, integriert werden.
2. Eigentümer
Eigentümer ist diejenige Person, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, und zwar ab dem Datum der Eintragung. Es kommt nicht darauf an, seit wann für diese Person eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und es kommt vor allem auch nicht darauf an, was Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag als Übergabedatum vereinbart haben. Denn Vertragsparteien können keine Regelungen zulasten Dritter, also am Vertrag nicht beteiligter Personen, treffen.
Nur in zwei Konstellationen bestimmt sich die Eigentümerstellung nicht aus dem Inhalt des Grundbuchs:
Ist der Eigentümer verstorben, treten automatisch von Gesetzes wegen ab seinem Todestag die Erben an seine Stelle, auch wenn diese Personen unter Umständen erst viel später bekannt sind oder erst viel später feststehen, etwa im Falle eines Erbschaftsstreites.
Ist ein Sonder- oder Teileigentum zwangsversteigert worden, so tritt als neuer Erwerber der Ersteigerer ab dem Datum der Erteilung des Zuschlagsbeschlusses in die Gemeinschaft ein.
3. Eigentümerversammlung
An einer Eigentümerversammlung dürfen nur Eigentümer oder deren Vertreter teilnehmen. Der Käufer einer Wohnung darf also nur dann an der Eigentümerversammlung teilnehmen, wenn er zum Zeitpunkt der Versammlung bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder vom Voreigentümer wirksam bevollmächtigt worden ist, falls dies nicht durch eine Regelung in der Teilungserklärung ausgeschlossen worden ist. Umgekehrt darf der Alteigentümer dann nicht mehr an der Versammlung teilnehmen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nur diejenige Person ist zur Versammlung einzuladen, die auch an ihr teilnehmen darf, und auch nur dieser Person sind die Unterlagen, also auch die Abrechnung, zuzusenden.
4. Beschluss über die Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung entfaltet ihre Wirkung erst nach Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Grundsätzlich gilt, dass die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse nur mit Wirkung für und gegen ihre Mitglieder (oder aber den Verwalter) treffen kann. Trifft sie Beschlüsse, die sich mit Rechten und Pflichten außenstehender Dritter (ehemalige Eigentümer, Mieter etc.) beschäftigen, entfalten sie gegenüber diesen Personen keinerlei Wirkung. Nur Personen, die grundsätzlich das Recht haben, sich an der Beschlussfassung zu beteiligen, können den Wirkungen eines Beschlusses unterworfen werden. Daraus folgt, dass die Wirkung der Jahresabrechnung sich ausschließlich auf den Eigentümer bezieht, der an der Beschlussfassung über die Abrechnung teilnehmen durfte, also zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung Eigentümer war (So für viele Becker in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 28 Wohnungseigentumsgesetzes Rn. 68; ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, etwa BGHZ 104, 197, 203; 131, 228, 230; 142, 290, 296f).
5. Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung
Mit Wirkung der Abrechnung ist gemeint, dass nur die Person die Abrechnungsspitze schuldet, die befugt war, an der Beschlussfassung über die Abrechnung teilzunehmen. Die Abrechnungsspitze darf nicht mit dem Saldo der Jahresabrechnung verwechselt werden. Unter dem Begriff der Abrechnungsspitze versteht die Rechtsprechung die Differenz zwischen den tatsächlich auf die Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten und den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungen, unabhängig davon, ob diese tatsächlich erbracht worden sind oder nicht. Der Saldo der Jahresabrechnung hingegen ist eine rein rechnerische Darstellung der Differenz zwischen den tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten und den tatsächlich in diesem Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen ohne rechtliche Wirkung. Weist die Abrechnungsspitze ein Guthaben auf, so ist umstritten, ob dieses Guthaben zwischen Alt- und Neueigentümer zu quoteln ist (So Niedenführ, aaO, Rn 108) oder ob es alleine dem Neueigentümer zusteht (So Becker, aaO Rn. 70; Landgericht Dresden, Urteil vom 16. Juni 2010, Az. 2 S 90/10).
Resultieren Rückstände daraus, dass Wohngelder nicht gezahlt worden sind, sind diese auf der Basis des Wirtschaftsplans von derjenigen Person einzufordern, welche zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Rate nach dem Wirtschaftsplan Eigentümer war. Alt- und Neueigentümer haften nicht als Gesamtschuldner für die im Jahr des Eigentümers fälligen Vorschüsse. Bedeutsam ist dies vor allem dann, wenn beim Alteigentümer die Wohngeldraten nicht mehr beizutreiben sind: Auch dann muss der neue Eigentümer diese nicht zahlen. Die Gemeinschaft bleibt dann auf ihren Forderungen sitzen.
Schuldet der aktuelle Eigentümer Wohngeldraten nach dem Wirtschaftsplan, so ist ihm ein eventuell aus der Abrechnungsspitze entstehendes Guthaben anzurechnen, so dass er nur die Differenz zahlen muss.
6. Ausgleich zwischen Alt- und Neueigentümer
Der gerechte Ausgleich zwischen Alt- und Neueigentümer ist zwischen den beiden gemäß den in ihrem Kaufvertrag getroffenen Regelungen vorzunehmen; die Wohnungseigentümergemeinschaft (und ihre Verwaltung) ist hieran nicht beteiligt.
Lediglich im Hinblick auf die Bestimmungen der Heizkostenverordnung erscheint es sinnvoll, im Falle des Eigentümerwechsels die Heizkostenabrechnung in 2 Berechnungen mit dem Stichtag, den die Eigentümer wünschen, aufzuspalten. Beide sind dann Bestandteil der Jahresabrechnung.