Die Bundesregierung hatte 2016 einen Gesetzentwurf über Berufszulassungsregelungen für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum in die parlamentarische Beratung (BR Drs 496/16, BT Drs 18/1090) eingebracht. Während der Beratungen wurden nicht unerhebliche Änderungen am Gesetzentwurf vorgenommen. Der geänderten Fassung hat der Bundestag am 22. Juni 2017 zugestimmt. Sofern der Bundesrat hiergegen auf seiner Sitzung vom 22. September 2017 keinen Einspruch erhebt, kann das Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht werden. Es soll neun Monate nach dieser Veröffentlichung in Kraft treten, frühestens also im Sommer 2018.
1. Gang der Beratung
Der Gesetzgeber war angetreten, den Verbraucherschutz dadurch zu stärken, dass er die Erteilung der - bereits gegenwärtig vorgeschrieben – gewerberechtlichen Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung für Immobilienmakler zusätzlichen Voraussetzungen unterwerfen wollte. Vor allem aber sollten erstmals Wohnungseigentumsverwalter einer solchen Erlaubnis bedürfen. Es waren ursprünglich recht ähnliche Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis für beide Berufsgruppen vorgesehen. Im Laufe der parlamentarischen Diskussion wurde allerdings die Forderung danach, die Erteilung der Erlaubnis vom Nachweis der Sachkunde abhängig zu machen, weitgehend fallen gelassen. Stattdessen wurde der Anwendungskreis der Vorschrift über Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter hinaus auf sämtliche gewerblichen Verwalter von Wohnimmobilien ausgeweitet (BT Drs 18/12831). Im Einzelnen:
2. Wen trifft das Gesetz?
Von Anfang an hatte der Gesetzgeber neben den Immobilienmaklern die Wohnungseigentumsverwalter im Blick; der Personenkreis, dessen gewerbliche Tätigkeit zukünftig eine Erlaubnis bedarf, wurde nunmehr ausgedehnt auf alle Personen, die das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB verwalten (Wohnimmobilienverwalter).
2. Unter welchen Voraussetzungen wird die Erlaubnis erteilt?
2.1 Zuverlässigkeit
Der Erlaubnisinhaber muss seine Zuverlässigkeit nachweisen. Diese entfällt nach § 34c II 1 GewO in der Regel, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist.
2.2 Vermögensverhältnisse
der Antragsteller muss des Weiteren geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen. Diese Voraussetzung ist dann gemäß § 34c II 2 GewO in der Regel nicht erfüllt, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder er in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 InsO, § 882b ZPO) eingetragen worden ist.
2.3 Berufshaftpflichtversicherung
Zudem wird von Wohnimmobilienverwaltern (nicht von Immobilienmakler) in § 34c II GewO Nr. 3 der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung verlangt.
2.4 Weiterbildungsmaßnahmen
Zuletzt wird in dem neu eingeführten § 34 II Nr. 4 GewO eine Weiterbildungspflicht statuiert. Anstelle eines Sachkundenachweises genügt es zukünftig, wenn sich der Wohnimmobilienverwalter selbst, aber auch die „unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen“ innerhalb von 3 Jahren in einem Umfang von 20 Stunden wieterbilden.
2.5 Rechtsverordnung
Die Details dieser Regelungen werden durch eine noch zu erlassende Rechtsverordnung näher konkretisiert werden. Hier wird vor allem interessant werden, wie der Kreis der Personen, der sich weiterbilden muss, näher bestimmt werden wird aber auch, welche Anforderungen an eine Berufshaftpflichtversicherung zu stellen sind.
3. Übergangsvorschriften
Bereits tätigen gewerblichen Wohnimmobilien-Verwaltern wird ein halbes Jahr ab Inkrafttreten des Gesetzes eingeräumt, um die Erlaubnis zu beantragen.